Sewa langit-langit
Apa Sewa langit-langit?
Istilah “plafon sewa” mengacu pada jumlah maksimum sewa yang diizinkan oleh pemilik rumah untuk membebankan biaya kepada penyewa. Plafon sewa adalah salah satu bentuk pengendalian sewa dan biasanya diatur oleh undang-undang, membatasi seberapa tinggi harga sewa di area tertentu pada waktu tertentu. Batasan dirancang untuk melindungi penyewa dengan mencegah tuan tanah memberi harga terlalu tinggi pada properti mereka .
Beberapa orang percaya bahwa plafon sewa mengakibatkan penurunan jumlah perumahan yang tersedia karena tuan tanah tidak bersedia menyewakan propertinya dengan harga murah, malah memilih untuk mengubah bangunan apartemennya menjadi kondominium.
Poin Penting
- Plafon sewa adalah jumlah maksimum sewa yang diizinkan untuk dikenakan oleh pemilik rumah kepada penyewa.
- Plafon sewa adalah bagian dari undang-undang kontrol sewa yang diberlakukan oleh pemerintah kota setempat.
- Batasan ini dimaksudkan untuk melindungi hak penyewa dengan menjaga harga perumahan tetap terjangkau — terutama bagi orang-orang dengan pendapatan rendah atau tetap, orang dewasa yang lebih tua, atau mereka yang memiliki kemampuan lain.
- Banyak ekonom berpendapat bahwa plafon sewa — dan pengendalian sewa secara umum — bersifat merusak karena menciptakan kekurangan perumahan dan menghambat investasi.
Pengertian Sewa Plafon
Pengendalian sewa telah berlaku di Amerika Serikat sejak awal abad ke-20 sebagai cara untuk melindungi masyarakat dari kekurangan perumahan dan harga sewa yang sangat tinggi.Undang-undang pengendalian sewa terus diberlakukan hari ini oleh pemerintah daerah dan, dalam beberapa kasus, negara bagian.Mereka mencakup beberapa aspek kunci tentang bagaimana properti sewa diperlakukan, termasuk berapa banyak sewa yang dapat dikenakan oleh tuan tanah kepada penyewa mereka, serta jumlah yang dapat mereka gunakan untuk meningkatkan sewa itu dan kapan itu dapat dilakukan.
Tuan tanah harus mendaftarkan propertinya melalui dewan pengawas sewa setempat dengan menyerahkan daftar sewa reguler di area tempat hukum berlaku.Dewan pengawas sewa menentukan jumlah maksimum sewa berdasarkan lokasi, ukuran, dan kondisi properti, bersama dengan informasi terkait lainnya, seperti keadaan ekonomi.Dewan juga memutuskan tingkat kenaikan yang diperbolehkan — jika ada — setiap tahun.
Undang-undang pengendalian sewa – termasuk penegakan plafon sewa – diterapkan secara mencolok di daerah padat penduduk di mana harga sewa tinggi dan perumahan yang terjangkau jarang atau sulit diperoleh. Seperti disebutkan di atas, undang-undang ini dirancang untuk membantu menjaga harga perumahan tetap terjangkau bagi penyewa — terutama bagi mereka yang memiliki tingkat pendapatan rendah hingga sedang, mereka yang memiliki pendapatan tetap, orang dewasa yang lebih tua, dan mereka yang memiliki kemampuan berbeda.
Namun, undang-undang ini tidak diberlakukan secara seragam di seluruh Amerika Serikat.Faktanya, hanya 182 pemerintah daerah yang memiliki undang-undang kontrol sewa dengan plafon sewa yang diberlakukan — semuanya di California, New York, New Jersey, Maryland, dan Washington, DC. Oregon memberlakukan undang-undang kontrol sewa di seluruh negara bagian pada tahun 2019 — undang-undang negara bagian pertama yang melakukannya. Tiga puluh tujuh negara bagian sebenarnya melarang kotamadya mereka memberlakukan undang-undang pengendalian sewa.
Pertimbangan Khusus
Banyak ekonom mempertanyakan efektivitas plafon sewa. Mereka menyatakan bahwa hukum ini tidak berpengaruh jika harga ekuilibrium berada di bawah batas atas. Namun, jika batas atas ditetapkan di bawah tingkat ekuilibrium, maka kerugian bobot mati akan tercipta. Ini terjadi ketika pasar gelap, waktu pencarian, dan biaya.
Referensi cepat
Ada banyak perdebatan mengenai apakah plafon sewa dan pengendalian sewa efektif — di satu sisi, mereka membantu menjaga harga perumahan tetap terjangkau; di sisi lain, beberapa ekonom percaya bahwa mereka menghambat investasi.
Para ekonom cukup bersatu dalam kesimpulan bahwa pengendalian sewa bersifat merusak dan bertentangan dengan konsep pasar bebas .Dalam jajak pendapat tahun 2012 terhadap 41 ekonom top yang dilakukan oleh University of Chicago’s Initiative on Global Markets, 81% responden tidak setuju atau sangat tidak setuju bahwa “peraturan lokal yang membatasi kenaikan sewa untuk beberapa unit rumah sewa, seperti di New York dan San Francisco, telah memberikan dampak positif selama tiga dekade terakhir pada jumlah dan kualitas perumahan sewa yang terjangkau secara luas di kota-kota yang telah menggunakannya. ”
Kelebihan dan Kekurangan Plafon Sewa
Keuntungan
Sewa sering kali sangat tinggi di beberapa kota besar. Kota New York, misalnya, memiliki beberapa properti dengan harga tertinggi di Amerika Serikat, sehingga hampir mustahil bagi orang untuk membayar sewa. Pemerintah daerah dapat turun tangan untuk mencoba memperbaiki situasi ini — terutama bagi penduduk yang tidak mampu membeli apartemen dengan harga pasar.
Plafon sewa dan bentuk kontrol sewa lainnya dapat melindungi kepentingan penyewa yang mungkin dipaksa untuk membayar sewa tinggi yang dikenakan oleh tuan tanah yang tidak bermoral.Undang-undang sewa juga, menurut Brookings Institute, melindungi penyewa berpenghasilan rendah yang telah mengembangkan “modal khusus lingkungan, seperti jaringan teman dan keluarga, kedekatan dengan pekerjaan, atau anak-anak yang terdaftar di sekolah lokal,” yang mungkin saja digantikan oleh kenaikan harga sewa yang tiba-tiba.
Kekurangan
Namun, penurunan harga secara artifisial melalui plafon sewa meningkatkan permintaan properti dengan plafon sewa, sehingga menurunkan pasokan yang tersedia. Itu karena plafon sewa meningkatkan jumlah orang yang benar-benar mampu membayar apartemen.
Seperti disebutkan di atas, plafon sewa juga dapat menimbulkan pasar gelap. Jika calon penyewa menawarkan untuk membayar $ 100 hingga $ 150 ekstra untuk sewa, misalnya, mereka mungkin dapat melewati daftar tunggu untuk apartemen yang dikendalikan sewa. Satu-satunya tangkapan: Sewa ekstra akan dibayar secara terpisah sebagai uang tunai, jadi tetap tidak dicatat.
Para ekonom juga mengatakan bahwa pengendalian sewa mengalihkan investasi baru, yang seharusnya beralih ke perumahan sewa dan padang rumput yang lebih hijau — lebih hijau dalam hal kebutuhan konsumen.Mereka percaya bahwa hal itu menyebabkan kerusakan rumah, lebih sedikit perbaikan, dan lebih sedikit perawatan.Ketika kendali sewa dihilangkan, hal itu meningkatkan nilai properti yang tidak dikendalikan oleh sewa juga.