Dasar-dasar perpajakan REIT
Perwalian investasi real estat (REIT) adalah cara yang populer bagi investor untuk memiliki real estat yang menghasilkan pendapatan tanpa harus membeli atau mengelola properti.Investor menyukai REIT karena aliran pendapatan mereka yang murah hati.Untuk memenuhi syarat sebagai REIT, trust harus mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajaknya kepada pemegang saham.Pada gilirannya, REIT biasanya tidak membayar pajak penghasilan perusahaan karena penghasilan mereka telah diteruskan sebagaipembayaran dividen .
Meskipun aliran pembayaran yang stabil mungkin terdengar menarik, dividen REIT memiliki konsekuensi pajak yang unik bagi investor. Pembayaran ini dapat berupa pendapatan biasa, keuntungan modal , atau pengembalian modal — yang masing-masing menerima perlakuan pajak yang berbeda. Pada artikel di bawah ini, kami menjelaskan cara kerja REIT dan apa yang harus diketahui investor tentang potensi implikasi pajak.
Apa Dasar-dasar perpajakan REIT?
REIT adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau mendanai real estat yang menghasilkan pendapatan. Mereka mirip dengan reksa dana, di mana REIT mengumpulkan modal dari sejumlah besar investor. Uang ini kemudian digunakan untuk berinvestasi di properti seperti gedung perkantoran, kompleks apartemen, pusat perbelanjaan, kawasan industri, hotel dan resor, dll. REIT memungkinkan untuk berinvestasi di real estat tanpa kerumitan yang datang dengan memiliki properti, seperti berurusan dengan sewa dan pemeliharaan properti. Setiap unit dalam REIT mewakili kepemilikan proporsional dari properti yang mendasarinya.
REIT adalah sarana investasi populer di seluruh dunia.Secara global, REIT tersedia di 37 negara dan telah melampaui $ 1,7 triliun kapitalisasi pasar. Di Amerika Serikat, REIT diharuskan membayar setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak kepada unitholders. Hal ini membuat REIT menarik bagi investor yang mencari hasil yang lebih tinggi daripada yang dapat diperoleh di pasar pendapatan tetap tradisional .
Tiga Jenis REIT
REIT umumnya terbagi dalam tiga kategori:
- Ekuitas DIRE: Perwalian ini berinvestasi di real estat dan memperoleh pendapatan dari sewa, dividen, dan keuntungan modal dari penjualan properti. Sumber pendapatan tiga kali lipat membuat jenis REIT ini populer.
- Mortgage REITs: Trust ini berinvestasi dalam hipotek dan sekuritas beragun hipotek. Karena REIT hipotek memperoleh bunga dari investasi mereka, mereka sensitif terhadap perubahan suku bunga.
- REIT Hibrid: REIT ini berinvestasi dalam real estat dan hipotek.
Perpajakan di Tingkat Kepercayaan
REIT adalah entitas yang akan dikenakan pajak sebagai korporasi jika bukan karena status REIT khususnya.Untuk memenuhi definisi REIT, sebagian besar aset dan pendapatannya harus berasal dari real estat.Selain itu, harus membayar 90% dari penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham.Persyaratan ini berarti REIT biasanya tidak membayar pajak penghasilan perusahaan, meskipun setiap laba ditahan akan dikenakan pajak di tingkat perusahaan.REIT harus menginvestasikan setidaknya 75% dari asetnya dalam real estat dan uang tunai, dan memperoleh setidaknya 75% dari pendapatan kotor dari sumber-sumber seperti bunga sewa dan hipotek .
Perpajakan ke Unitholders
Pembayaran dividen yang diterima investor REIT dapat berupa pendapatan biasa, capital gain, atau pengembalian modal.Ini semua akan dipecah pada 1099-DIV yang dikirim REIT kepada pemegang saham setiap tahun.Secara umum, sebagian besar dividen adalah pendapatan yang diturunkan dari bisnis real estat perusahaan dan oleh karena itu diperlakukan sebagai pendapatan biasa bagi investor.Bagian dividen ini dikenai pajak sesuai dengan tarif pajak marjinal investor.
REIT dapat memberi tahu Anda bahwa bagian dari dividen adalah keuntungan atau kerugian modal. Ini terjadi ketika REIT menjual properti yang telah dimilikinya setidaknya selama satu tahun.Keuntungan atau kerugian modal juga diteruskan kepada investor, dengan keuntungan dikenakan pajak sebesar 0%, 15% atau 20%, tergantung pada tingkat pendapatan investor untuk tahun di mana keuntungan tersebut diterima.
Selain itu, sebagian dari dividen dapat dicatat sebagai pengembalian modal yang tidak dapat dikenakan pajak.Hal ini dapat terjadi ketika distribusi kas REIT melebihi pendapatan, misalnya, ketika perusahaan mengeluarkanbiaya penyusutan yang besar.Ada dua hal yang perlu diperhatikan tentang pengembalian modal.Pertama, bagian dari dividen ini tidak kena pajak pada tahun pembayaran kepada pemegang saham.Kedua, itu dikenakan pajak nanti.Pengembalian modal menurunkan basis biaya unitholder.Pembayaran ini dikenai pajak sebagai keuntungan atau kerugian modal jangka panjang atau pendek saat investor menjual unit mereka.Jika modal yang cukup dikembalikan kepada investor dan basis biaya turun menjadi nol, distribusi non-dividen selanjutnya akan dikenakan pajak sebagai capital gain.
Porsi dividen REIT yang dapat diatribusikan ke pendapatan dapat menerima perlakuan pajak preferensial lebih lanjut berdasarkanTax Cuts and Jobs Act (TCJA) .Undang-undang tersebut memberikan potongan 20% baru untuk pendapatan bisnis pass-through, yang mencakup dividen REIT yang memenuhi syarat.Pemotongan tersebut berakhir pada akhir tahun 2025.
Penduduk non-AS harus memperhatikan bahwa pendapatan REIT mereka dapat dikenakan pemotongan pajak sebesar 30%.Tarif yang dikurangi dan pengecualian mungkin berlaku jika perjanjian pajak ada antara AS dan negara tempat tinggal pemegang REIT.
Contoh Penghitungan Pajak Unitholder
Seorang investor membeli REIT yang saat ini diperdagangkan dengan harga $ 20 per unit. REIT menghasilkan $ 2 per unit dari operasi dan mendistribusikan 90% (atau $ 1,80) ke unitholder. Dari jumlah tersebut, $ 1,20 dari dividen berasal dari pendapatan. Sisa $ 0,60 berasal dari depresiasi dan biaya lainnya dan dianggap sebagai pengembalian modal yang tidak dapat dikenakan pajak.
Investor akan membayar pajak penghasilan biasa atas $ 1,20 pada tahun penerimaannya. Sedangkan basis biaya investor berkurang $ 0,60 menjadi $ 19,40 per saham. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, pengurangan dasar ini akan dikenakan pajak sebagai keuntungan atau kerugian jangka panjang atau pendek saat unit dijual.
Garis bawah
REIT memberikan keuntungan pajak unik yang dapat diterjemahkan ke dalam aliran pendapatan tetap bagi investor dan hasil yang lebih tinggi daripada apa yang mungkin mereka peroleh di pasar pendapatan tetap.Namun, investor harus mengetahui apakah pembayaran ini dalam bentuk pendapatan, capital gain atau pengembalian modal, karena masing-masing diperlakukan berbeda pada saat pajak.Selain itu, dividen REIT yang memenuhi syarat dapat menikmati keringanan pajak tambahan berdasarkan TCJA. Karena situasi pajak setiap orang berbeda, investor harus berkonsultasi dengan penasihat keuangan mereka sendiri untuk memahami bagaimana dividen REIT akan memengaruhi kewajiban pajak mereka.