Gelembung Refi.

Apa Gelembung Refi?

Gelembung refi, di mana “refi” adalah kependekan dari ” pembiayaan kembali “, mengacu pada periode di mana peminjam membiayai kembali kewajiban hutang lama secara massal , menggantinya dengan hutang baru dengan persyaratan yang berbeda, dengan cara yang menciptakan gelembung dalam total volume hutang dalam bentuk ekspansi bersih kredit pinjaman, peningkatan leverage burrower, atau penurunan ekuitas peminjam. Motivasi tipikal untuk pembiayaan kembali adalah memanfaatkan suku bunga yang lebih rendah.

Refinancing dan refi bubble juga dapat terjadi jika aset, seperti rumah, naik secara substansial dalam harga dan peminjam ingin mengakses ekuitas di rumah mereka dengan mengambil pinjaman baru untuk jumlah yang lebih tinggi.

Memahami Refi Bubble

Banyak jenis pinjaman dapat dibiayai kembali, termasuk pinjaman bisnis dan pinjaman pribadi, seperti hutang kartu kredit dan hipotek, meskipun gelembung refi sering terlihat pada pinjaman hipotek. Refinancing pinjaman dapat dilakukan sebagai refi suku bunga dan berjangka tradisional, di mana jumlah pinjaman baru hanya mencakup pembayaran pinjaman lama (ditambah biaya, pajak, dan biaya transaksi lainnya) yang memungkinkan peminjam untuk mendapatkan keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah, atau pengembalian uang tunai, di mana jumlah pinjaman baru termasuk pinjaman tambahan. Ini adalah pembiayaan kembali tunai yang memiliki potensi nyata untuk menciptakan gelembung refi.  

Untuk peminjam hipotek individu, pengembalian uang tunai berarti mengambil hutang tambahan untuk melikuidasi beberapa ekuitas yang telah mereka kumpulkan di rumah mereka, menghasilkan posisi yang lebih tinggi. Ketika sejumlah besar peminjam mengambil pinjaman refi tunai, hasilnya adalah peningkatan volume hutang secara umum, pengurangan ekuitas pemilik rumah, dan peningkatan rasio hutang terhadap ekuitas. Penumpukan hutang dan leverage ini dapat menyebabkan gelembung kredit. 

Meningkatnya harga rumah, penurunan suku bunga, dan biaya yang lebih rendah atau persyaratan untuk pembiayaan kembali semuanya dapat menjadi faktor dalam menyebarkan gelembung refi. Ini biasanya dianggap sebagai kondisi positif untuk suatu perekonomian. Namun, peningkatan leverage di pasar juga dapat berarti peningkatan risiko sistemik dan perpanjangan kredit yang berlebihan kepada peminjam yang kurang layak kredit. Ketika suku bunga kemudian naik, dan terutama ketika harga aset yang mendasarinya turun, gelembung ini dapat meledak sehingga mengakibatkan default yang luas dan penurunan nilai pinjaman yang terlalu tinggi; tekanan umum di sektor keuangan, pasar kredit, dan turunannya berdasarkan pinjaman tertekan; dan bahkan kemerosotan ekonomi secara umum jika masalahnya cukup parah.  

Gelembung refi di pasar untuk aset tetap yang relatif tidak likuid seperti rumah sangat berbahaya, karena pemilik rumah yang memiliki leverage tinggi biasanya tidak dapat secara bertahap mengurangi posisi mereka. Ketika harga rumah naik, sepanjang pertengahan tahun 2000-an, pemilik rumah dapat secara stabil menjadi lebih banyak dimanfaatkan dengan pembiayaan kembali, tetapi tidak dapat mengurangi leverage selain karena gagal bayar setelah harga rumah mulai turun. Efek ratchet dalam akumulasi hutang perumahan melalui pengembalian uang tunai selama booming perumahan, tanpa kemampuan timbal balik untuk mengurangi leverage ketika harga turun, membantu memperbesar keparahan kehancuran. 

Para peneliti di Biro Riset Ekonomi Nasional (NBER) telah memperkirakan kerusakan ekonomi dari gelembung refi di pembiayaan rumah selama booming perumahan tahun 2000 dan mengakibatkan krisis keuangan sebesar $ 1,2 triliun. Ekonom Federal Reserve Steven Laufer menemukan bahwa di pasar perumahan LA, 30% dari default hipotek rumah selama kehancuran perumahan dapat dikaitkan langsung dengan kepemilikan rumah yang berlebihan dan ekstraksi ekuitas melalui gelembung pengembalian uang tunai dalam hipotek rumah.  

Suku Bunga dan Refi Bubbles

Biaya dana pinjaman yang sedang berjalan adalah tingkat bunga yang dibebankan oleh pemberi pinjaman dan dibayar oleh peminjam. Jika suku bunga, secara umum, telah menurun dalam suatu perekonomian, peminjam mungkin menemukan bahwa suku bunga saat ini jauh lebih rendah daripada saat pinjaman mereka diambil. Dalam kasus ini, peminjam dapat menurunkan tingkat bunga pinjaman mereka dengan bekerja sama dengan pemberi pinjaman untuk membiayai kembali hutang mereka. Dalam pembiayaan kembali yang khas, peminjam menemukan pemberi pinjaman yang menawarkan persyaratan pinjaman yang lebih baik, biasanya tingkat bunga yang lebih rendah. Peminjam kemudian mengambil pinjaman baru dengan pemberi pinjaman yang digunakan untuk melunasi pinjaman lama, dan kemudian membayar kembali pinjaman baru tersebut sesuai dengan persyaratannya.

Misalnya, asumsikan Tom mengambil pinjaman hipotek 30 tahun hipotetis 10 tahun lalu yang mengenakan tingkat bunga 7,5%. Ekonomi telah memasuki resesi , dan bank sentral mengambil langkah-langkah untuk memacu pengeluaran dan pertumbuhan ekonomi, yang menghasilkan suku bunga yang lebih rendah. Tingkat bunga hipotek 20 tahun hipotetis sekarang 3,5%. Tom dapat membiayai kembali pinjamannya, melunasi sisa hipotek aslinya dengan hipotek baru dengan jumlah yang sama dengan tingkat bunga 3,5% yang lebih rendah. Ada biaya dan biaya yang terkait dengan pembiayaan kembali, dan peminjam harus mempertimbangkan penghematan biaya bunga terhadap biaya dan biaya ini untuk memastikan pembiayaan kembali masuk akal.

Gelembung refi melacak tren umum suku bunga dalam suatu perekonomian, yang dipengaruhi oleh banyak faktor. Ketika suku bunga naik, refinancing tidak menarik, karena peminjam akan mengambil pinjaman baru dengan tingkat bunga lebih tinggi daripada pinjaman awal mereka, yang akan membuat mereka lebih mahal.

Ketika suku bunga turun, bagaimanapun, refinancing menjadi pilihan yang menarik bagi peminjam, dan gelembung refi terjadi. Skenario ini terjadi pada akhir 1998 dan awal 1999, ketika suku bunga di AS turun dan banyak peminjam hipotek mendanai kembali, menyebabkan gelembung refi. Namun, karena suku bunga naik pada pertengahan hingga akhir 1999, pembiayaan kembali turun lebih dari 80%. 

Valuasi yang meningkat juga dapat menyebabkan gelembung refi, seperti dengan pasar real estat yang meningkat pesat pada tahun 2006. Harga rumah pada saat itu meningkat sebesar 10% hingga 20% di beberapa wilayah, dan peminjam mendanai kembali pinjaman lama berdasarkan harga yang lebih murah untuk yang baru. perusahaan dengan jumlah pinjaman yang lebih tinggi, memberi mereka akses ke ekuitas mereka.