Ensiklopedia keuangan

Cara menggunakan real estat untuk menunda tagihan pajak

Berinvestasi dalam real estat terus menjadi salah satu cara terbaik untuk membangun kekayaan dan memotong pajak. Manfaat mencakup kemampuan untuk memulihkan biaya properti yang menghasilkan pendapatan melalui depresiasi, menggunakan 1031 pertukaran untuk menangguhkan keuntungan dari investasi real estat, dan untuk meminjam dengan ekuitas real estat untuk melakukan investasi tambahan atau untuk tujuan lain.

Selain itu, pemilik rumah bisa mendapatkan keuntungan dari pembebasan kediaman pribadi, yang melindungi keuntungan dari penjualan kediaman pribadi dari pajak capital gain , serta pengurangan bunga hipotek. Baca terus untuk mengetahui apakah salah satu atau kombinasi dari strategi ini tepat untuk Anda .

Apa Cara menggunakan real estat untuk menunda tagihan pajak?

  • Berinvestasi dalam real estat adalah cara untuk membangun kekayaan dan mengurangi pajak melalui berbagai cara.
  • Penyusutan memungkinkan pemulihan biaya yang berkaitan dengan properti sewaan yang menghasilkan pendapatan.
  • Investor dapat menangguhkan pajak dengan menjual properti investasi dan menggunakan ekuitas untuk membeli properti lain dalam apa yang dikenal sebagai pertukaran sejenis 1031.
  • Pemilik properti dapat meminjam terhadap ekuitas rumah di properti mereka saat ini untuk melakukan investasi lain.
  • Bergantung pada nilai jual properti, pemilik rumah dapat dikecualikan dari pajak capital gain atas keuntungan penjualan rumah mereka.
  • Individu juga dapat mengurangi bunga yang dibayarkan atas hipotek mereka.

1. Menggunakan Pengurangan Depresiasi

Anda dapat memperoleh kembali biaya sewa properti yang menghasilkan pendapatan melalui pemotongan pajak tahunan yangdisebut depresiasi .The Internal Revenue Code mendefinisikan pengurangan penyusutan sebagai tunjangan wajar untuk kerusakan, keausan, dan tunjangan yang wajar untuk usang.

Investor real estat umumnya menggunakan metode penyusutan yang disebut Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), di mana properti sewa residensial dan perbaikan struktural disusutkan selama 27,5 tahun, sedangkan peralatan dan perlengkapan lainnya disusutkan selama 15 tahun.

Beban penyusutan seringkali mengakibatkan kerugian bersih atas properti investasi meskipun properti tersebut benar-benar menghasilkan arus kas yang positif.Kerugian ini, serta pengeluaran, seperti utilitas dan asuransi, dilaporkan pada Jadwal E, Formulir pajak penghasilan federal 1040 , dan dikurangkan dari penghasilan biasa .

2. Memanfaatkan 1031 Bursa

Pertukaran 1031, dinamai Bagian 1031 dari Kode Pendapatan Internal, memungkinkan investor untuk menangguhkan pajak dengan menjual satu properti investasi dan menggunakan ekuitas untuk membeli properti atau properti lain dengan nilai yang sama atau lebih besar. Pertukaran ini harus terjadi dalam jangka waktu tertentu.

Meskipun pertukaran 1031 secara luas dapat mencakup berbagai jenis properti, sebagian besartransaksi terkait dengan real estat.Dan mulai tanggal 31 Desember 2017, dan seterusnya, Pasal 1031 “perlakuan pertukaran sejenis berlaku hanya untuk pertukaran properti nyata yang dimiliki untuk digunakan dalam perdagangan atau bisnis atau untuk investasi, selain properti nyata yang dimiliki terutama untuk dijual.”

Peraturan Properti

Agar berhasil menyelesaikan pertukaran 1031, properti harus memenuhi kriteria berikut:

  • Nilai agregat dari properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari properti yang dilepaskan.
  • Properti yang termasuk dalam transaksi harus sejenis , yang berarti properti nyata tidak dapat ditukar dengan beberapa jenis aset lain, seperti perwalian investasi real estat (REIT).
  • Kedua properti harus dimiliki untuk “tujuan produktif dalam bisnis atau perdagangan” (investasi).4

Setiap uang tunai atau properti yang diterima melalui transaksi yang tidak dianggap sebagai properti sejenis dianggap boot dan dikenai pajak.Booting tunai tidak hanya mencakup uang tunai tetapi juga properti fisik, seperti perlengkapan.Boot hipotek mengacu pada pengurangan hutang yang dicapai melalui transaksi.Dengan demikian, jumlah hutang yang diasumsikan dengan properti pengganti harus sama dengan atau lebih besar dari nilai hutang yang pensiun pada saat properti yang dilepaskan tersebut dijual.6

Peraturan Investor

Investor harus menggunakan perantara yang berkualifikasi.Perantara yang memenuhi syarat adalah agen yang memfasilitasi proses pertukaran 1031, sebagian besar dengan menahanFederasi Akomodator Pertukaran merinci peran yang dimainkan oleh perantara yang memenuhi syarat dalam proses pertukaran 1031.

Investor tunduk pada dua tenggat waktu:

  • Empat puluh lima hari setelah penjualan properti yang dilepaskan, mereka harus mengirimkan daftar tertulis dari properti pengganti yang memenuhi syarat kepada pihak yang memenuhi syarat ke bursa, biasanya perantara. Ada juga beberapa aturan yang membatasi jumlah properti yang dapat diidentifikasi.
  • Selain itu, mereka harus membeli nilai agregat dari aset pengganti yang memenuhi syarat dalam waktu 180 hari setelah menjual aset yang dilepaskan atau 180 hari setelah tanggal jatuh tempo pengembalian pajak untuk tahun itu, mana saja yang terjadi lebih dulu.

1031 Exchange, Langkah demi Langkah

Dalam transaksi biasa, investor memutuskan untuk menjual properti investasi dan menginvestasikan hasil dari keuntungan apa pun di properti lain.

  1. Untuk mencapai ini dengan cara yang hemat pajak, investor membuat perjanjian pertukaran 1031 dengan perantara yang memenuhi syarat dan menjual properti asli untuk dijual. Pada saat yang sama, investor mulai mencari properti pengganti.
  2. Pada hari investor menjual properti asli (properti yang dilepaskan), hasil bersih setelah membayar semua biaya dikirim ke rekening khusus yang dibuat oleh perantara yang memenuhi syarat.
  3. Investor kemudian memasuki periode identifikasi dan memiliki waktu tepat 45 hari untuk membuat daftar properti pengganti yang memenuhi syarat dan 180 hari untuk menutup properti pengganti selama periode pertukaran.
  4. Menggunakan seluruh hasil dari penjualan properti yang dilepaskan, investor menutup properti atau properti investasi baru.
  5. Perantara yang memenuhi syarat mentransfer dana tersebut ke perusahaan judul, akun khusus ditutup dan transaksi selesai.

3. Meminjam Terhadap Ekuitas Rumah

Investor yang telah membangun ekuitas yang cukup besar baik di rumah pribadi atau properti investasi mereka dapat dengan mudah memilih untuk membiayai kembali properti mereka dan menarik ekuitas untuk melakukan investasi tambahan, memperbaiki rumah, atau untuk tujuan lain. Peraturan berbeda-beda di setiap negara bagian.

Dalam skenario umum, pemberi pinjaman akan meminjamkan 80% hingga 85% ekuitas Anda.Misalnya, pada properti $ 240,000 dengan pinjaman $ 100,000, peminjam paling banyak dapat mengambil $ 92,000 ($ 240,000 x 80% = $ 100,000).

Referensi cepat

Kemampuan untuk meminjam terhadap ekuitas Anda juga akan bergantung pada skor kredit Anda, rasio hutang terhadap ekuitas yang ada , dan rasio hutang terhadap pendapatan Anda .

Meskipun strategi ini sedikit lebih berisiko, bagi mereka yang mampu menangani hutang tambahan, ini dapat membantu membangun kekayaan tanpa harus masuk ke bursa 1031 atau menjual properti.

4. Menunda Pajak atas Penjualan Rumah

Keuntungan dari penjualan kediaman pribadi utama wajib pajak dikecualikan dari pajak capital gain hingga $ 500.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama dan $ 250.000 untuk individu lajang jika wajib pajak telah tinggal di rumah selama dua dari lima tahun terakhir.Selain itu, jika keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama wajib pajak lebih besar daripada pengecualian tersebut, wajib pajak juga dapat menginvestasikan bagian tersebut melalui pertukaran 1031.

Investor yang tinggal di daerah di mana nilai-nilai rumah terapresiasi dapat menggunakan strategi perdagangan untuk membangun kekayaan pribadi mereka dan meminimalkan pajak pada saat yang bersamaan.

5. Pemotongan Bunga KPR

Pemilik rumah dapat mengurangi porsi hipotek mereka yang terkait dengan pembayaran bunga atas pengembalian pajak mereka. Pembayaran ini lebih tinggi selama tahun-tahun awal hipotek dan secara bertahap menurun saat hipotek lunas.

Menurut IRS, “Anda dapat mengurangi bunga hipotek rumah pada $ 750.000 pertama ($ 375.000 jika menikah secara terpisah) dari hutang. Namun, batasan yang lebih tinggi ($ 1 juta ($ 500.000 jika pengajuan menikah terpisah)) berlaku jika Anda mengurangi bunga hipotek dari hutang terjadi sebelum 16 Desember 2017. “

Garis bawah

Ada banyak pilihan yang tersedia bagi pemilik real estat yang ingin menjual sambil meminimalkan kewajiban pajak .

  • Pertukaran 1031 memungkinkan pengembalian dari penjualan untuk diinvestasikan kembali ke dalam properti sejenis.
  • Pinjaman ekuitas rumah memanfaatkan langsung nilai properti dan dapat digunakan untuk berbagai tujuan.
  • Penjualan tempat tinggal utama memenuhi syarat untuk perlakuan pajak khusus.
  • Bunga hipotek dapat dipotong pada saat pajak.

Situasi pribadi Anda akan menentukan opsi mana yang tepat untuk Anda, tetapi salah satu opsi tersebut akan membantu Anda mendapatkan hasil maksimal dari investasi real estat Anda.