Diversifikasi dengan real estat dan infrastruktur

Real estat tidak diragukan lagi merupakan elemen penting dari alokasi aset, dan harus membentuk komponen dari portofolio investasi kelembagaan atau pribadi.Yang juga semakin penting adalah infrastruktur, yang memiliki keunggulan serupa dengan real estat.Berdasarkan penelitian di University of Regensburg di Jerman, artikel ini akan membahas beberapa masalah alokasi aset utama dalam konteks ini.

Baik real estat dan infrastruktur merupakan investasi yang menarik bagi investor yang menghindari risiko, terutama selama pasar beruang. Ada persamaan dan perbedaan di antara keduanya, dan Anda dapat membangun portofolio yang benar-benar optimal dengan memanfaatkannya sepenuhnya. 

Diversifikasi Melalui Real Estat dan Infrastruktur

Manfaat diversifikasi dari investasi real estat langsung dan tidak langsung sudah terkenal, dan peran diversifikasi dalam portofolio kelembagaan telah diselidiki secara ekstensif. Korelasi yang berbeda dengan saham dan obligasi sangat membantu untuk menghindari volatilitas portofolio.

Di AS, ada kebutuhan yang sangat besar untuk berinvestasi dan meningkatkan infrastruktur dalam banyak hal, jadi ada banyak potensi di pasar. Hampir semua investor harus memanfaatkan potensi ini untuk melakukan diversifikasi lebih efektif dari sebelumnya dan di sektor yang sangat menjanjikan .

Di masa lalu, infrastruktur relatif kurang mendapat perhatian, bersama dengan aset alternatif lain seperti komoditas dan ekuitas swasta. Telah terjadi perpindahan dari portofolio konvensional jadul yang terdiri dari ekuitas, obligasi, uang tunai dan real estat.

Alokasi ke real estat, khususnya, dapat terpengaruh jika investasi alternatif secara signifikan mendiversifikasi pengembalian dari investasi konvensional. Faktanya, infrastruktur telah menjadi fokus perhatian dan menemukan jalannya ke dalam portofolio kelembagaan, dan pada tingkat yang lebih rendah, menjadi portofolio pribadi.

Apa yang membuat infrastruktur begitu menarik adalah tampaknya sangat mirip dengan real estat langsung dalam hal ukuran lot besar dan likuiditas, tetapi juga menawarkan stabilitas umum dan arus kas yang stabil.Penelitian tentang infrastruktur tertinggal dari penelitian real estat, dan Tobias Dechant serta Konrad Finkenzeller dari Regensberg telah berusaha menjembatani kesenjangan ini.

Pengoptimalan Portofolio dengan Real Estat dan Infrastruktur

Proyek penelitian ini, dan pekerjaan sebelumnya di lapangan, menunjukkan bahwa infrastruktur langsung merupakan elemen penting dari diversifikasi portofolio  dan bahwa perusahaan cenderung secara keseluruhan pindah ke real estat jika mereka tidak berinvestasi dalam infrastruktur. Ini adalah temuan penting mengingat infrastruktur sangat membantu bagi investor yang menghindari risiko – terutama dalam penurunan pasar ekuitas.

Ada variasi yang cukup besar dalam jumlah relatif yang direkomendasikan yang harus diinvestasikan dalam dua kelas aset ini. Kisarannya mulai dari nol hingga setinggi 70% (terutama di real estat), tergantung pada kerangka waktu, keadaan pasar dan pasar. metode yang digunakan untuk mendapatkan yang optimal.

Jumlah total maksimum yang biasanya direkomendasikan untuk alokasi real estat dan infrastruktur adalah sekitar 25%, yang jauh lebih tinggi dari alokasi kelembagaan yang sebenarnya. Penting untuk dicatat bahwa alokasi yang efisien dalam praktiknya bergantung pada banyak faktor dan parameter, dan tidak ada campuran khusus yang terbukti unggul secara konsisten.

Perpaduan antara real estat dan infrastruktur juga kontroversial, tetapi satu studi oleh Terhaar et al.(2003), misalnya, menyarankan pembagian yang merata Beberapa ahli percaya bahwa sekitar 5% sudah cukup untuk masing-masing. Dalam masa krisis, ini bisa tiga atau bahkan empat kali lebih tinggi.

Temuan penting lainnya adalah bahwa real estat dan infrastruktur mungkin lebih berguna dalam hal diversifikasi daripada melalui pengembalian aktual. Mengingat kontroversi tentang alokasi aset yang efektif dan pergolakan di pasar real estat, ini adalah masalah besar. Yang terakhir menyoroti manfaat menggunakan tidak hanya real estat tetapi juga infrastruktur.

Yang juga penting adalah pengungkapan bahwa tingkat pengembalian yang ditargetkan berdampak pada tingkat real estat yang sesuai. Investor dengan target pengembalian portofolio yang lebih tinggi (yang ingin mendapatkan lebih banyak, tetapi dengan lebih banyak risiko), mungkin ingin menyisihkan lebih sedikit untuk real estat dan infrastruktur. Ini sangat bergantung pada keadaan pasar ini dalam kaitannya dengan pasar ekuitas dalam hal apakah pasar tersebut berada dalam fase naik atau turun.

Alokasi yang tepat untuk real estat dan infrastruktur bergantung pada berbagai parameter. Terlepas dari tingkat pengembalian portofolio yang diharapkan yang disebutkan di atas, ada juga masalah tentang bagaimana risiko didefinisikan. Faktor relevan lainnya termasuk sikap terhadap infrastruktur secara umum, dan bagaimana hal ini berkaitan dengan investasi alternatif lainnya. Dalam praktiknya, keputusan alokasi ini rumit, dan karena itu optimasi yang lebih tinggi atau lebih rendah dimungkinkan untuk investor yang berbeda pada waktu yang berbeda.

Kesimpulan

Jika ada satu hal yang tetap menjadi prioritas utama bagi semua investor, itu adalah memiliki portofolio yang terdiversifikasi dengan baik. Tidak ada pengganti untuk ini, tetapi ada banyak potensi yang belum dimanfaatkan di pasar. Investasi real estat, tetapi juga infrastruktur, dapat memainkan peran penting dalam mengoptimalkan portofolio. Ini terutama berkaitan dengan institusi , tetapi juga untuk investor swasta. Investor swasta umumnya dapat memperoleh keuntungan dari lebih banyak diversifikasi.