Derivatif real estat

Bagaimana Turunan Real Estat Bekerja

Dikembangkan untuk sektor ekuitas swasta, derivatif yang ditawarkan pada indeks NCREIF didasarkan pada swap yang datang dalam berbagai bentuk, memungkinkan investor untuk menukar eksposur baik pada apresiasi atau pengembalian total indeks itu sendiri, atau dengan menukar eksposur dari satu penggunaan lahan ke lain.

Salah satu metode adalah “go long ” (mereplikasi eksposur membeli properti) atau “go short ” (mereplikasi eksposur menjual properti). Metode lain adalah menukar total pengembalian pada indeks NCREIF yang dipecah berdasarkan sektor properti, sehingga memungkinkan investor untuk menukar pengembalian dari real estat terkait kantor dengan real estat ritel, misalnya.

Return swap memungkinkan dua investor di kedua sisi swap untuk mengeksekusi strategi yang tidak dapat dilakukan dengan aset aktual di pasar real estat pribadi. Swap memungkinkan investor untuk secara neraca. Kontrak hingga tiga tahun biasanya dikelola oleh bank investasi , yang bertindak sebagai lembaga kliring untuk dana tersebut.

Dalam kasus investor membeli total pengembalian indeks NCREIF, mereka akan menerima pengembalian total pada NPI (dibayar triwulanan) pada jumlah nosional yang telah ditentukan dan setuju untuk membayar patokan suku bunga jangka pendek, ditambah spread ( margin) pada jumlah nosional yang sama. Pihak lain dalam pertukaran akan menerima arus kas yang sama secara terbalik, membayar pengembalian indeks triwulanan, dan menerima suku bunga acuan ditambah selisih.

Dengan asumsi bahwa ada investor untuk kedua sisi perdagangan, dua investor yang ingin memperdagangkan satu eksposur properti dengan properti lain dapat memperdagangkan pengembalian NPI untuk jenis properti tertentu tersebut dengan yang lain. Misalnya, seorang manajer portofolio yang merasa dana mereka dialokasikan secara berlebihan untuk properti kantor dan kurang dialokasikan untuk properti industri dapat menukar sebagian eksposur kantor dengan industri tanpa benar-benar membeli atau menjual properti.

Indeks Ekuitas Publik

Alih-alih NPI, derivatif untuk eksposur ke sektor ekuitas publik dari pasar real estat komersial menggunakan pengembalian total dari National Association of Real Estate Investment Trust (NAREIT) untuk menghitung arus kas yang diterima (untuk investor jangka panjang) atau dibayar (oleh investor pendek).

Indeks ini memberikan hasil kinerja untuk pasar sekuritas publik yang dijamin dengan real estat komersial. Misalnya, penerima swap membayar patokan suku bunga jangka pendek, ditambah selisih , untuk masuk ke pertukaran indeks satu tahun dengan jumlah nosional $ 50 juta dolar, dan mereka akan menerima pembayaran triwulanan dari indeks NAREIT sebesar $ 50 juta. Sekali lagi, investor bisa mendapatkan eksposur real estat publik yang sepenuhnya terdiversifikasi tanpa membeli satu aset pun.

Derivatif Hutang Real Estat

Karena luas dan dalamnya sekuritas beragun hipotek komersial (CMBS), derivatif real estat juga tersedia pada posisi utang real estat. Swap utang real estat publik didasarkan pada indeks pasar CMBS.

Berkat luasnya dan kedalaman data dari sejumlah besar transaksi (relatif terhadap real estat ekuitas), indeks CMBS adalah indikator kinerja yang jauh lebih baik untuk pasar masing-masing daripada untuk mitra ekuitas mereka. Perbedaan yang paling mencolok antara swap ekuitas dan swap utang adalah bahwa penerima pembayaran berbasis suku bunga menerima suku bunga acuan dikurangi spread, sebagai lawan dari swap ekuitas, yang biasanya didasarkan pada suku bunga acuan ditambah spread. Ini karena sekuritas yang mendasari biasanya dibiayai oleh hutang jangka pendek repo revolving berjangka, yang biasanya pada patokan suku bunga jangka pendek dikurangi spread, dan tingkat tersebut diteruskan untuk menukar counterparty.

Derivatif utang real estat swasta, seperti credit default swaps (CDS), biasanya digunakan untuk melindungi nilai risiko kredit. Derivatif seperti swap pinjaman memberi pihak swap suku bunga dan risiko kredit , sedangkan aset (pinjaman real estat komersial) tetap ada di neraca pihak lawan. Dengan demikian, pemberi pinjaman hipotek dapat melindungi sebagian dari portofolio utangnya untuk berbagai persyaratan investasi tanpa harus menjual pinjaman itu sendiri. Dengan cara ini, investor dapat keluar dari sektor tertentu dalam pasar real estat ketika mereka merasa pengembaliannya tidak sebanding dengan risikonya, dan kemudian mendapatkan kembali eksposurnya ketika pasar untuk sektor tersebut membaik.

Pertimbangan Khusus

Karena aset real estat komersial padat modal dan relatif tidak likuid , investor real estat merasa sulit untuk melindungi nilai eksposur mereka atau menjalankan strategi alfa. Biaya transaksi yang tinggi dan pasar yang kurang efisien dibandingkan dengan saham dan obligasi telah menambah kesulitan dalam menyeimbangkan kembali portofolio sebagai respons terhadap perubahan pasar.

Dengan data real estat menjadi lebih transparan dan informasi transaksi menjadi lebih mudah dan lebih murah untuk diperoleh, indeks real estat menjadi lebih relevan, yang mengarah pada penciptaan pasar derivatif yang semakin efisien. Derivatif real estat memungkinkan investor untuk mengubah eksposur mereka terhadap risiko dan peluang tertentu tanpa perlu membeli dan menjual aset. Derivatif ini memungkinkan investasi di sektor berbeda dari pasar ekuitas real estat atau perdagangan eksposur real estat dengan tingkat bunga variabel plus atau minus premi.

Kemampuan untuk menukar eksposur memungkinkan investor real estat menjadi lebih taktis saat berinvestasi. Mereka sekarang dapat masuk dan keluar dari keempat kuadran pasar real estat, yang memungkinkan manajemen risiko yang lebih baik dan potensi untuk meningkatkan laba jangka pendek atau jangka panjang atas investasi mereka.