Ensiklopedia keuangan

Apakah Anda Siap Membeli Rumah?

Jika Anda merasa siap untuk membeli rumah, pertanyaan pertama yang mungkin Anda tanyakan pada diri sendiri adalah “berapa yang mampu saya beli?” Menjawab pertanyaan itu berarti melihat sejumlah faktor. 

Sebelum Anda melakukan pembelian yang tampaknya bagus untuk sebuah rumah, pelajari cara menganalisis apa arti “keterjangkauan”. Anda perlu mempertimbangkan berbagai faktor mulai dari rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) hingga suku bunga hipotek.

Apa Apakah Anda Siap Membeli Rumah?

  • Menentukan rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) Anda — lebih khusus lagi, DTI front-end — merupakan faktor penting dalam mendapatkan hipotek.
  • Di luar label harga properti, sejumlah pertimbangan keuangan dan gaya hidup lainnya harus dipertimbangkan dalam kalkulasi Anda, apakah Anda mampu membeli rumah.
  • Anda juga harus mengevaluasi pasar real estat lokal, prospek ekonomi, dan implikasi berapa lama Anda ingin bertahan.
  • Anda juga perlu mempertimbangkan kebutuhan gaya hidup Anda, saat ini, dan masa depan.

Pahami Rasio Hutang-terhadap-Penghasilan Anda Terlebih Dahulu

Poin keputusan pertama dan paling jelas melibatkan uang. Jika Anda memiliki cukup sarana untuk membeli rumah dengan uang tunai, maka Anda pasti mampu membelinya sekarang. Bahkan jika Anda tidak dapat membayar tunai, sebagian besar ahli akan setuju bahwa Anda mampu membeli jika Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek di rumah baru. Tapi berapa banyak cicilan yang bisa Anda bayar?

Standar rasio 43% debt-to-income (DTI) umumnya digunakan oleh Federal Housing Administration (FHA) sebagai pedoman untuk menyetujui hipotek.  Rasio ini digunakan untuk menentukan apakah peminjam dapat melakukan pembayaran setiap bulan. Beberapa pemberi pinjaman mungkin lebih lunak atau lebih kaku, tergantung pada pasar real estat dan kondisi ekonomi secara umum.

DTI 43% berarti semua pembayaran hutang rutin Anda, ditambah pengeluaran terkait perumahan — hipotek, asuransi hipotek, biaya asosiasi pemilik rumah, pajak properti, asuransi pemilik rumah, dll. — Tidak boleh sama dengan 43% pendapatan kotor bulanan Anda.

Misalnya, jika pendapatan kotor bulanan Anda adalah $ 4.000, Anda mengalikan angka ini dengan 0,43 untuk mendapatkan $ 1.720, yang merupakan total yang harus Anda keluarkan untuk pembayaran hutang. Sekarang, katakanlah Anda sudah memiliki kewajiban bulanan berikut: Pembayaran kartu kredit minimum $ 120, pembayaran pinjaman mobil $ 240, dan pembayaran pinjaman pelajar $ 120 — totalnya $ 480. Itu berarti secara teoritis Anda dapat membayar utang tambahan hingga $ 1.240 per bulan untuk hipotek, dan masih berada dalam DTI maksimum. Tentu saja, lebih sedikit utang selalu lebih baik.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS. 

Apa yang Diinginkan Pemberi Pinjaman Hipotek

Anda juga perlu mempertimbangkan rasio hutang ujung depan , yang menghitung pendapatan Anda vis-à-vis hutang bulanan yang akan Anda tanggung dari biaya perumahan saja, seperti pembayaran hipotek dan asuransi hipotek .

Biasanya, rasio pemberi pinjaman seperti itu menjadi tidak lebih dari 28%. Misalnya, jika pendapatan kotor Anda $ 4.000 per bulan, Anda akan kesulitan mendapatkan persetujuan untuk $ 1.720 dalam biaya perumahan bulanan meskipun Anda tidak memiliki kewajiban lain. Untuk DTI front-end 28%, biaya perumahan Anda harus di bawah $ 1.120.

Mengapa Anda tidak dapat menggunakan rasio hutang terhadap pendapatan penuh jika Anda tidak memiliki hutang lain? Pada dasarnya, karena pemberi pinjaman tidak suka Anda hidup dalam kesulitan. Kemalangan finansial terjadi — Anda kehilangan pekerjaan, mobil Anda rusak berat, kecacatan medis membuat Anda tidak dapat bekerja untuk sementara waktu. Jika hipotek Anda adalah 43% dari pendapatan Anda, Anda tidak akan memiliki ruang gerak ketika Anda ingin atau harus mengeluarkan biaya tambahan.

Kebanyakan hipotek adalah komitmen jangka panjang. Ingatlah bahwa Anda mungkin melakukan pembayaran tersebut setiap bulan selama 30 tahun ke depan. Oleh karena itu, Anda harus mengevaluasi keandalan sumber penghasilan utama Anda. Anda juga harus mempertimbangkan prospek masa depan dan kemungkinan pengeluaran Anda akan meningkat seiring waktu.

Referensi cepat

Mendapatkan persetujuan untuk hipotek hingga jumlah tertentu tidak berarti Anda benar-benar mampu membayar pembayarannya, jadi jujurlah tentang tingkat risiko finansial yang Anda anggap nyaman.

Bisakah Anda Membayar Uang Muka?

Sebaiknya letakkan 20% dari harga rumah Anda untuk menghindari pembayaranasuransi hipotek pribadi (PMI).Biasanya ditambahkan ke pembayaran hipotek Anda, PMI dapat menambahkan $ 30 hingga $ 70 ke pembayaran hipotek bulanan Anda untuk setiap $ 100.000 yang dipinjam.

Mungkin ada beberapa alasan mengapa Anda tidak ingin menurunkan 20% untuk pembelian Anda. Mungkin Anda tidak berencana tinggal di rumah terlalu lama atau memiliki rencana jangka panjang untuk mengubah rumah menjadi properti investasi. Demikian pula, Anda mungkin tidak ingin menaruh uang sebanyak itu. Jika demikian, membeli rumah masih memungkinkan tanpa uang muka 20%.

Anda dapat membeli rumah dengan sedikit uang muka 3,5% dengan pinjaman FHA , misalnya, tetapi ada bonus untuk mendapatkan lebih banyak.  Selain penghindaran PMI tersebut di atas, uang muka yang lebih besar juga berarti:

  • Pembayaran hipotek yang lebih kecil — untuk hipotek $ 200.000 dengan tingkat bunga tetap 4% untuk jangka waktu 30 tahun, Anda akan membayar $ 955. Jika hipotek Anda $ 180.000 dengan tingkat bunga 4% untuk jangka waktu 30 tahun, Anda akan membayar $ 859.
  • Lebih banyak pilihan di antara pemberi pinjaman — beberapa pemberi pinjaman tidak akan menawarkan hipotek kecuali Anda menurunkan setidaknya 5% hingga 10%.

Mampu membeli rumah baru hari ini tidak sepenting kemampuan Anda untuk membelinya dalam jangka panjang. Tak perlu dikatakan, mampu membeli rumah dan memiliki uang muka tidak menjawab pertanyaan apakah sekarang adalah waktu yang tepat bagi Anda untuk bertindak berdasarkan pilihan itu.

Referensi cepat

Meskipun ada banyak manfaat dari uang muka yang lebih besar, jangan korbankan rekening tabungan darurat Anda sepenuhnya untuk membayar lebih banyak untuk rumah Anda. Anda bisa mengalami kesulitan saat perbaikan yang tidak terduga atau kebutuhan lain muncul.

Pasar Perumahan

Dengan asumsi Anda telah mengendalikan situasi uang pribadi Anda, pertimbangan Anda berikutnya adalah ekonomi pasar-perumahan — baik di lokasi Anda saat ini atau di mana Anda berencana untuk pindah. Rumah adalah investasi yang mahal. Memiliki uang untuk melakukan pembelian itu bagus, tetapi itu tidak menjawab pertanyaan apakah pembelian itu masuk akal dari perspektif keuangan atau tidak.

Salah satu cara untuk melakukannya adalah dengan menjawab pertanyaan — apakah lebih murah menyewa daripada membeli ? Jika membeli ternyata lebih murah daripada menyewa, itu adalah argumen kuat yang mendukung pembelian.

Demikian pula, ada baiknya memikirkan implikasi jangka panjang dari pembelian rumah. Selama beberapa generasi, membeli rumah hampir merupakan cara yang dijamin untuk menghasilkan uang. Kakek nenek Anda bisa saja membeli rumah 50 tahun lalu seharga $ 20.000 dan menjualnya lima atau 10 kali lipat dari jumlah itu 30 tahun kemudian.

Sementara real estat secara tradisional dianggap sebagai investasi jangka panjang yang aman, resesi dan bencana lainnya dapat menguji teori itu — dan membuat calon pemilik rumah berpikir dua kali.

Selama Resesi Hebat banyak pemilik rumah kehilangan uang ketika pasar real estat ambruk pada tahun 2007, dan akhirnya memiliki rumah yang nilainya jauh lebih rendah daripada harga yang mereka beli selama bertahun-tahun setelahnya.

Jika Anda membeli properti dengan keyakinan bahwa nilainya akan naik dari waktu ke waktu, pastikan untuk memperhitungkan biaya pembayaran bunga hipotek Anda, peningkatan properti, dan pemeliharaan rutin atau berkelanjutan ke dalam perhitungan Anda.

Prospek Ekonomi

Sejalan dengan itu, ada tahun-tahun ketika harga real estat tertekan dan tahun -tahun ketika harga-harga itu sangat tinggi. Jika harga sangat rendah sehingga jelas Anda mendapatkan penawaran yang bagus, Anda dapat menganggapnya sebagai tanda bahwa mungkin ini saat yang tepat untuk melakukan pembelian. Di pasar pembeli , harga yang tertekan meningkatkan kemungkinan bahwa waktu akan menguntungkan Anda dan menyebabkan harga rumah Anda di kemudian hari.

Terlalu dini untuk mengatakan apa yang akan terjadi pada harga rumah pada tahun 2021. Tetapi jika sejarah berulang, kita dapat memperkirakan penurunan harga rumah sebagai akibat dari pandemi COVID-19 dan dampak dramatisnya terhadap perekonomian.

Suku bunga

Suku bunga , yang memainkan peran besar dalam menentukan besar pembayaran hipotek bulanan, juga memiliki tahun-tahun ketika tinggi dan tahun-tahun ketika rendah. Jelas, lebih rendah lebih baik. Misalnya, hipotek 30 tahun (360 bulan) dengan pinjaman $ 100.000 dengan bunga 3% akan dikenakan biaya $ 422 per bulan. Dengan tingkat bunga 5%, Anda akan dikenakan biaya $ 537 per bulan. Pada 7%, melonjak menjadi $ 665. Jadi, jika suku bunga turun, sebaiknya menunggu sebelum Anda membeli. Jika mereka naik, masuk akal untuk melakukan pembelian lebih cepat daripada nanti.

Waktu Tahun

The musim tahun juga bisa faktor ke dalam proses pengambilan keputusan. Jika Anda ingin pilihan rumah seluas mungkin, musim semi mungkin waktu terbaik untuk berbelanja. Tanda “Dijual” cenderung bermunculan seperti bunga saat cuaca menghangat dan halaman rumput menjadi hijau. Sebagian alasannya berkaitan dengan target audiens di sebagian besar rumah: keluarga yang menunggu untuk pindah sampai anak-anak mereka menyelesaikan tahun ajaran sekarang tetapi ingin menetap sebelum tahun baru dimulai di musim gugur.

Jika Anda menginginkan penjual yang mungkin melihat lebih sedikit lalu lintas — yang dapat membuat harga mereka lebih fleksibel — musim dingin mungkin lebih baik untuk berburu rumah (terutama di iklim dingin), atau puncak musim panas untuk negara bagian tropis (musim sepi untuk daerah Anda , dengan kata lain). Inventaris cenderung lebih kecil, jadi pilihan mungkin terbatas, tetapi juga kecil kemungkinannya penjual akan melihat beberapa penawaran selama tahun ini.

Referensi cepat

Beberapa pembeli cerdas juga suka membuat penawaran di sekitar hari libur, seperti Natal atau Paskah, berharap bahwa waktu yang tidak biasa, kurangnya persaingan, dan semangat musim secara keseluruhan akan menyelesaikan transaksi cepat dengan harga yang pantas.

Pertimbangkan Kebutuhan Gaya Hidup Anda

Meskipun uang jelas merupakan pertimbangan penting, ada sejumlah faktor lain yang dapat berperan dalam pengaturan waktu Anda.Apakah kebutuhan Anda akan ruang ekstra sudah dekat — bayi baru lahir, kerabat lansia yang tidak bisa hidup sendiri?Apakah perpindahan tersebut melibatkan anak-anak Anda pindah sekolah?Jika Anda akan menjual rumah yang Anda tinggali kurang dari dua tahun, apakah Anda akan dikenakan pajak capital gain — dan jika demikian, apakah layak menunggu untuk menghindari gigitan?

Anda mungkin suka memasak dengan bahan-bahan adiboga, berlibur di akhir pekan setiap bulan, menggurui seni pertunjukan, atau berolahraga dengan pelatih pribadi. Tidak satu pun dari kebiasaan ini yang mematikan anggaran, tetapi Anda mungkin harus melakukannya tanpa kebiasaan tersebut jika Anda membeli rumah berdasarkan rasio hutang terhadap pendapatan sebesar 43% saja.

Sebelum Anda berlatih melakukan pembayaran hipotek, beri diri Anda sedikit ruang finansial dengan mengurangkan biaya hobi atau aktivitas termahal Anda dari pembayaran yang telah Anda hitung. Jika saldo tidak cukup untuk membeli rumah impian Anda, Anda mungkin harus mengurangi kesenangan dan permainan Anda — atau mulai memikirkan rumah yang lebih murah sebagai rumah impian Anda.

Menjual Satu Rumah, Membeli Yang Lain

Jika Anda menjual rumah dan berencana membeli yang lain, simpan hasil dari rumah Anda saat ini di rekening tabungan dan tentukan apakah — setelah memperhitungkan pengeluaran lain yang diperlukan seperti pembayaran mobil atau asuransi kesehatan — Anda akan mampu membayar hipotek. Penting juga untuk diingat bahwa dana tambahan harus dialokasikan untuk pemeliharaan dan utilitas. Biaya ini pasti akan lebih tinggi untuk rumah yang lebih besar.

Saat Anda menghitung, gunakan pendapatan Anda saat ini, dan jangan berasumsi bahwa Anda akan menghasilkan lebih banyak uang di kemudian hari. Kenaikan gaji tidak selalu terjadi, dan karier berubah. Jika Anda mendasarkan jumlah rumah yang Anda beli pada pendapatan masa depan, Anda sebaiknya menyiapkan makan malam romantis dengan kartu kredit Anda karena Anda akan memiliki hubungan jangka panjang dengan mereka.

Namun, jika Anda dapat menangani biaya rumah tambahan ini tanpa hutang kartu kredit tambahan, Anda dapat membeli rumah — selama Anda telah menabung cukup uang untuk uang muka Anda.

Apakah Anda Berencana untuk Tetap Diam?

Keterjangkauan harus menjadi hal nomor satu yang Anda cari di sebuah rumah, tetapi yang terbaik juga adalah mengetahui berapa lama Anda ingin tinggal di sana. Jika tidak, Anda bisa terjebak di rumah yang tidak mampu Anda beli di kota yang siap Anda tinggalkan.

Banyak pakar keuangan menyarankan untuk tinggal di rumah selama lima tahun sebelum menjualnya sebagai pedoman. Jangan lupa untuk memperhitungkan biaya yang terkait dengan pembelian, penjualan, dan pemindahan. Juga, pertimbangkan titik impas untuk biaya hipotek yang terkait dengan rumah yang Anda jual. Jika Anda tidak dapat memutuskan kota atau kota mana yang akan Anda tinggali dan apa rencana lima tahun Anda, mungkin ini bukan waktu yang tepat untuk membeli rumah.

Jika Anda ingin membeli rumah tanpa rencana lima tahun, belilah rumah yang harganya jauh lebih rendah dari harga maksimum yang Anda mampu. Anda harus mampu menerima pukulan jika harus menjualnya dengan cepat. Pengecualian lain: Jika Anda bekerja untuk perusahaan yang membeli rumah karyawan yang direlokasi — satu nama untuk ini adalah opsi pembelian yang dijamin.

Garis bawah

Apakah Anda siap membeli rumah? Singkatnya, ya — jika Anda mampu melakukannya. Tapi “mampu” tidak sesederhana seperti yang ada di rekening bank Anda saat ini. Sejumlah pertimbangan keuangan dan gaya hidup lainnya harus dimasukkan ke dalam perhitungan Anda.

Ketika Anda memperhitungkan semua elemen ini, “jika Anda mampu melakukannya” mulai terlihat lebih rumit daripada yang terlihat sebelumnya. Tetapi mempertimbangkannya sekarang dapat mencegah kesalahan yang mahal dan masalah keuangan di kemudian hari. Tentu saja, ada satu waktu terbaik untuk menerkam: Ketika Anda menemukan rumah yang sempurna di tempat yang tepat untuk dijual — dengan harga yang sempurna.