Ensiklopedia keuangan

Amortisasi ulang atau refinancing rumah Anda

Apakah tujuan Anda adalah untuk mengurangi pembiayaan kembali hipotek. Refinancing memungkinkan pemilik rumah memesan ulang pinjaman hipotek mereka untuk memanfaatkan suku bunga yang lebih rendah. Namun, tidak semua peminjam dapat memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali hipotek. Pilihan yang kurang dikenal untuk beberapa peminjam disebut re-amortisasi atau pelunasan pinjaman.

Apa Amortisasi ulang atau refinancing rumah Anda?

  • Pinjaman recasting atau re-amortisasi mengharuskan peminjam untuk membayar sekaligus ke saldo pinjaman, yang menurunkan pembayaran bulanan.
  • Penyusunan kembali pinjaman dapat menghemat biaya pembiayaan kembali karena tidak melibatkan pinjaman baru dan dapat menjadi pilihan yang baik bagi peminjam dengan masalah kredit.
  • Namun, ketika suku bunga hipotek rendah, pemilik rumah mungkin lebih baik melakukan refinancing dibandingkan menyusun kembali, bahkan dengan biaya penutupan.

Apa itu Pembentukan Kembali Pinjaman?

Pelunasan kembali pinjaman atau amortisasi ulang biasanya mengharuskan peminjam untuk membayar jumlah sekaligus ke saldo hutangnya — disebut pokok — pada hipotek. Sisa pembayaran dihitung ulang berdasarkan saldo pokok baru yang lebih rendah. Jadwal pembayaran pinjaman baru kemudian dibuat — disebut jadwal amortisasi .

Pada dasarnya, jadwal pembayaran dihitung ulang untuk mencerminkan bahwa pinjaman hipotek sekarang memiliki saldo pinjaman yang lebih kecil karena pembayaran pokok.

Alasan untuk Merombak Pinjaman

Biasanya, peminjam memilih untuk menyusun kembali pinjaman untuk mengurangi pembayaran bulanan mereka. Namun, beberapa peminjam terus melakukan pembayaran hipotek sebelumnya dan dengan demikian melunasi pinjaman mereka lebih cepat. Yang lain menggunakan tabungan arus kas tambahan untuk berinvestasi, melunasi hutang, atau menabung untuk tujuan lain.

Referensi cepat

Pembiayaan kembali mungkin satu-satunya pilihan bagi peminjam yang tidak memenuhi syarat untuk membiayai kembali hipotek mereka karena masalah kredit.

Pengembalian pinjaman waktu lain yang dapat bermanfaat adalah ketika peminjam membeli rumah baru sebelum rumah mereka saat ini terjual. Jika peminjam dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek rumah baru sambil tetap membayar rumah sebelumnya, maka peminjaman kembali dapat dilakukan. Hasil penjualan rumah lama, sebagian dapat digunakan untuk membayar pokok rumah baru. Namun, sebagian besar pemberi pinjaman tidak mengizinkan penyusunan ulang hingga setidaknya 90 hari pembayaran hipotek telah dilakukan.

Alasan Besar untuk Tidak Menciptakan Kembali Pinjaman

Meskipun tidak dapat membiayai kembali karena masalah kredit yang sah adalah alasan untuk menyusun kembali, tidak dapat membiayai kembali karena diskriminasi bukanlah. Anda seharusnya tidak pernah merasa terjebak membayar suku bunga yang terlalu tinggi atau dieksploitasi oleh pemberi pinjaman Anda. Banyak pemberi pinjaman hipotek tidak mendiskriminasi, dan mereka bersedia meminjamkan kepada Anda dengan harga pasar yang berlaku.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Keuntungan dari Pengembalian Pinjaman

Ada keuntungan untuk melakukan amortisasi kembali pinjaman atau membentuk kembali yang harus diperhatikan pemilik rumah sebelum membiayai kembali atau menyusun kembali hipotek mereka.

Pembayaran Bulanan Lebih Rendah

Membayar uang tambahan untuk saldo pokok Anda memungkinkan Anda untuk melunasi hipotek Anda lebih awal. Namun, manfaat tambahan dari pembentukan kembali pinjaman adalah pembayaran bulanan Anda dihitung ulang untuk mencerminkan saldo baru.

Masalah Kredit

Pembiayaan kembali hipotek agak salah kaprah karena prosesnya mirip dengan mengajukan pinjaman hipotek baru. Itu termasuk aplikasi pinjaman baru, verifikasi pendapatan, dan pemeriksaan kredit. Untuk peminjam yang tidak dapat membiayai kembali karena masalah kredit atau ekuitas rumah yang rendah, penyusunan kembali pinjaman bisa menjadi pilihan yang baik karena mereka tidak mengajukan pinjaman baru.

Pembiayaan kembali biasanya melibatkan pemesanan pinjaman baru, mengubah tingkat bunga, dan jangka waktu pinjaman. Namun, penyusunan kembali membuat pinjaman asli tetap utuh dan hanya mengubah pembayaran bulanan.

Biaya Lebih Rendah

Penyusunan kembali pinjaman dapat menghemat biaya pembiayaan kembali karena penyusunan kembali pinjaman tidak memerlukan aplikasi pinjaman. Akibatnya, biaya penutupan jauh lebih murah untuk penyusunan kembali pinjaman dibandingkan dengan pembiayaan kembali. Biaya refinancing dapat memakan biaya sekitar 2% hingga 3% dari jumlah pinjaman. Dengan kata lain, pembiayaan kembali hipotek sebesar $ 200.000 dapat membebani biaya dan biaya penutupan $ 4.000 (2% * $ 200.000). Saat membiayai kembali, tingkat bunga baru harus cukup rendah untuk menutupi biaya penutupan ribuan dolar.

Kerugian dari Perombakan Pinjaman

Namun, seperti halnya keuntungan dari melakukan amortisasi kembali pinjaman atau pengecoran kembali, ada juga beberapa kerugian yang harus disadari oleh pemilik rumah sebelum membuat keputusan.

Pembayaran Lump-Sum

Menghasilkan uang untuk pembayaran sekaligus bisa sangat menantang. Beberapa peminjam tidak memiliki puluhan ribu dolar di rekening tabungan mereka untuk melakukan pembayaran pokok atas hipotek mereka.

Juga, beberapa perencana keuangan menyarankan ada penggunaan uang tunai yang lebih baik daripada membayar saldo hipotek. Untuk peminjam yang memiliki hutang kartu kredit, rekening pensiun yang kekurangan dana, atau tidak memiliki rekening tabungan darurat, membayar pokok hipotek mungkin bukan keputusan keuangan terbaik.

Tidak Ada Perubahan Suku Bunga

Kerugian lain, tergantung pada persyaratan hipotek, adalah bahwa amortisasi ulang tidak akan mengurangi tingkat bunga pinjaman. Ketika tingkat hipotek rendah, pemilik rumah mungkin lebih baik melakukan refinancing, bahkan dengan biaya penutupan. Beberapa peminjam memilih untuk membiayai kembali terlebih dahulu, kemudian melakukan amortisasi ulang dalam waktu satu tahun atau kurang untuk mendapatkan keuntungan dari kedua opsi pembiayaan tersebut.

Melunasi Hipotek Lebih Awal

Misalkan tujuannya adalah untuk melunasi hipotek lebih cepat. Dalam hal ini, peminjam mungkin lebih baik membayar ekstra untuk pokok setiap bulan atau melakukan pembayaran tambahan setiap tahun. Pembayaran ekstra dari waktu ke waktu akan mengurangi jumlah total bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman. Melunasi hipotek lebih cepat merupakan keuntungan tambahan.

Pengecualian Ada

Sayangnya, penyusunan kembali pinjaman bukanlah pilihan untuk semua jenis hipotek. Umumnya, hanya pinjaman konvensional Freddie Mac yang memenuhi syarat yang memenuhi syarat. Pinjaman FHA 203 (k) dan pinjaman Veteran ( pinjaman VA ) tidak dapat diamortisasi kembali.

Pinjaman jumbo bisa disusun kembali tergantung pemberi pinjaman, dan ada ketentuannya. Misalnya, pinjaman harus dalam performa yang baik. Selain itu, jika pinjaman telah dijual kepada investor, investor harus setuju untuk mengubah pinjaman bersama dengan penyedia hipotek Anda.

Contoh Pembiayaan Kembali Pinjaman vs. Pembiayaan Kembali

Misalnya, seorang peminjam sedang mempertimbangkan apakah akan membiayai kembali hipotek mereka atau menyusun kembali pinjamannya. Peminjam awalnya memiliki hipotek 30 tahun sebesar $ 350.000 dengan tingkat bunga 4,25% dengan pembayaran $ 1.722 per bulan.

Peminjam sekarang memiliki sisa 15 tahun untuk hipotek mereka dengan sisa $ 240.000 pada saldo pinjaman. Peminjam sedang mempertimbangkan pembiayaan kembali menjadi hipotek 15 tahun atau menyusun kembali pinjaman yang ada.

Perombakan

  • Peminjam membayar $ 40.000 untuk pokok pinjaman, yang berarti saldo pinjaman baru akan menjadi $ 200.000.
  • Pembayaran bulanan akan dikurangi dari $ 1.722 menjadi $ 1.505.
  • Penghematan dari pembayaran bulanan baru akan menjadi $ 217 per bulan.
  • Suku bunga akan tetap di 4,25%.

Pembiayaan kembali

Katakanlah tingkat hipotek baru untuk pinjaman 15 tahun saat ini 3,20%.

  • Pembayaran bulanan baru akan menjadi $ 1.681 dengan tingkat pembiayaan kembali.
  • Penghematan bulanan akan menjadi $ 41 ($ 1.722 – $ 1.681).
  • Biaya dan biaya penutupan adalah $ 3.000.
  • Ini akan memakan waktu 73 bulan atau enam tahun berdasarkan penghematan $ 41 per bulan untuk menutup biaya penutupan.

Perbandingan

Misalkan tujuan peminjam adalah untuk menghemat pembayaran bulanan dan menghindari biaya penutupan pembiayaan kembali. Dalam hal ini, tampaknya perombakan akan menjadi pilihan yang lebih baik. Namun, penyusunan kembali lebih mahal biaya peminjam dalam jangka panjang.

Meskipun recast memberikan pembayaran bulanan yang lebih rendah, tingkat bunga 4,25% lebih tinggi dari tingkat refinancing 3,20%. Akibatnya, bunga kredit pemilikan kembali akan melebihi bunga untuk pembiayaan kembali ketika pinjaman 15 tahun itu akhirnya lunas. Bunga penyusunan ulang akan sama dengan $ 70,820, sedangkan bunga total dengan pembiayaan kembali hanya $ 62,504.

Terlebih lagi, refinancing memungkinkan peminjam untuk menyimpan pembayaran pokok sebesar $ 40.000 yang digunakan dalam penyusunan ulang. Dana tersebut dapat diinvestasikan dalam rekening tabungan dan memperoleh bunga selama 15 tahun tersebut. Peminjam harus mempertimbangkan penghematan bunga dari pembiayaan kembali dan biaya penutupan versus tabungan pembayaran bulanan dari pembentukan kembali bersama dengan pembayaran pokok.