Sifat Sewa: Cash Cow atau Uang Pit?

25.03.2021

Mereka yang berinvestasi di real estat, seperti halnya aset apa pun, terus-menerus menghadapi keputusan apakah akan membeli, menjual, atau menahan. Dan keputusan tersebut bergantung pada evaluasi properti yang bersangkutan. Menilai real estat menggunakan arus kas yang didiskontokan atau metode kapitalisasi mirip dengan menilai saham atau obligasi. Satu-satunya perbedaan adalah bahwa arus kas berasal dari ruang leasing dibandingkan dengan menjual produk dan jasa.

Perusahaan investasi real estat telah mengembangkan model penilaian yang canggih untuk membantu mereka dalam pengambilan keputusan. Namun, dengan menggunakan alat spreadsheet, seseorang dapat menghasilkan penilaian yang memadai pada sebagian besar real estat yang menghasilkan pendapatan – termasuk real estat residensial yang dibeli untuk dijadikan sebagai properti sewa tempat tinggal .

Baca terus untuk mengetahui bagaimana investor mana pun dapat membuat penilaian yang cukup memuaskan untuk menyiangi peluang investasi prospektif.

Apa Sifat Sewa: Cash Cow atau Uang Pit?

Beberapa individu merasa bahwa menghasilkan penilaian tidak diperlukan jika penilaian bersertifikat telah diselesaikan. Namun, penilaian investor mungkin berbeda dari penilai karena beberapa alasan.

Investor mungkin memiliki pendapat berbeda tentang kemampuan properti untuk menarik penyewa atau tingkat sewa yang bersedia dibayar oleh penyewa. Sebagai calon pembeli atau penjual , investor mungkin merasa bahwa properti tersebut memiliki risiko yang lebih besar atau lebih kecil daripada penilai.

Penilai melakukan penilaian nilai secara terpisah. Ini termasuk biaya untuk mengganti properti, perbandingan transaksi terbaru dan yang dapat dibandingkan, dan pendekatan pendapatan. Beberapa metode ini umumnya ketinggalan pasar, meremehkan nilai selama uptrends , dan overvaluing aset dalam kecenderungan untuk menurun.

Menemukan peluang di pasar real estat melibatkan menemukan properti yang dinilai secara keliru oleh pasar. Ini sering kali berarti mengelola properti ke tingkat yang melampaui ekspektasi pasar. Valuasi harus memberikan estimasi seseorang tentang potensi penghasil pendapatan sebenarnya dari sebuah properti.

Penilaian Real Estat

Pendekatan pendapatan untuk mengevaluasi real estat mirip dengan proses menilai saham, obligasi, atau investasi lain yang menghasilkan pendapatan. Sebagian besar analis menggunakan metode arus kas diskonto (DCF) untuk menentukan nilai sekarang bersih (NPV) aset .

NPV adalah nilai properti dalam dolar hari ini yang akan mencapai pengembalian yang disesuaikan dengan risiko investor. NPV ditentukan dengan mendiskontokan arus kas periodik yang tersedia bagi pemilik dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan investor (RROR). Karena RROR adalah tingkat pengembalian yang disyaratkan investor untuk risiko yang terlibat, nilai yang diperoleh adalah nilai yang disesuaikan dengan risiko untuk investor individu tersebut. Dengan membandingkan nilai ini dengan harga pasar, investor dapat membuat keputusan beli, tahan, atau jual.

Nilai saham diperoleh dengan mendiskontokan dividen, nilai obligasi dengan mendiskontokan pembayaran kupon bunga. Properti dinilai dengan mendiskontokan arus kas bersih atau uang tunai yang tersedia bagi pemilik setelah semua biaya dikurangkan dari pendapatan leasing. Menilai properti melibatkan memperkirakan semua pendapatan sewa dan kemudian mengurangi semua biaya yang diperlukan untuk melaksanakan dan mempertahankan sewa tersebut.

Meruntuhkan Sewa

Semua perkiraan pendapatan datang langsung dari sewa. Sewa adalah perjanjian kontrak antara penyewa dan tuan tanah. Semua sewa dan kenaikan kontrak dalam sewa ( eskalasi ) akan dijabarkan dalam sewa, serta opsi untuk ruang dan konsesi sewa. Pemilik juga mendapatkan kembali sebagian atau seluruh biaya properti dari penyewa. Cara pengumpulan pendapatan juga dinyatakan dalam kontrak sewa. Ada tiga jenis sewa utama:

Sewa layanan penuh
Sewa bersih
Sewa triple-net (NNN)

Dalam sewa layanan penuh, penyewa tidak membayar apa pun selain sewa. Dalam sewa bersih, penyewa biasanya membayar bagian mereka dari kenaikan biaya untuk periode setelah mereka pindah ke properti. Dalam leasing triple-net, penyewa membayar bagian pro-rata dari semua biaya properti.

Berikut ini adalah jenis-jenis biaya yang harus dipertimbangkan ketika menyiapkan penilaian pendapatan:

Biaya leasing
Biaya manajemen
Biaya modal

Biaya sewa mengacu pada biaya yang diperlukan untuk menarik penyewa dan melaksanakan sewa. Biaya manajemen mengacu pada pengeluaran tingkat properti, seperti utilitas, pembersihan, pajak, dll. Serta biaya apa pun untuk mengelola properti. Pendapatan dikurangi biaya operasional sama dengan pendapatan operasional bersih (NOI). NOI adalah arus kas yang berasal dari operasi normal properti. Arus kas kemudian diperoleh dengan mengurangi biaya modal dari NOI. Biaya modal adalah pengeluaran modal berkala untuk memelihara properti. Ini termasuk modal untuk komisi leasing, perbaikan penyewa, atau cadangan modal untuk peningkatan properti di masa depan.

Contoh Penilaian

Setelah arus kas periodik ditentukan, mereka dapat didiskontokan kembali untuk menentukan nilai properti. Gambar 1 menunjukkan desain penilaian sederhana yang dapat disesuaikan untuk menilai sebagian besar properti.

Gambar 1

Penilaian mengasumsikan properti yang menghasilkan pendapatan sewa tahunan sebesar $ 100.000 di tahun pertama, yang tumbuh sebesar 4% setiap tahun dan 3% setelah tahun 10. Pengeluaran diperkirakan sebesar 40% dari pendapatan. Cadangan modal dimodelkan pada $ 10.000 per tahun. Tingkat diskonto , atau RROR, ditetapkan sebesar 13%. Tingkat kapitalisasi untuk menentukan nilai pengembalian properti di tahun 10 diperkirakan sebesar 10%. Dalam terminologi keuangan, tingkat kapitalisasi ini sama dengan Kg, di mana K adalah RROR investor (tingkat pengembalian yang disyaratkan) dan merupakan pertumbuhan pendapatan yang diharapkan. Kg juga dikenal sebagai pengembalian pendapatan yang dibutuhkan investor, atau jumlah pengembalian total yang disediakan oleh pendapatan.

Nilai properti di tahun ke-10 diperoleh dengan mengambil estimasi NOI untuk tahun ke-11 dan membaginya dengan tingkat kapitalisasi. Dengan asumsi tingkat pengembalian yang diminta investor tetap di 13% maka kapitalisasi akan sama dengan 10%, atau Kg (13% – 3%). Pada Gambar 2, NOI pada tahun 11 adalah $ 88,812. Setelah arus kas periodik dihitung, arus kas tersebut kemudian didiskontokan kembali dengan tingkat diskonto (13%) untuk mendapatkan NPV sebesar $ 58.333.

Gambar 2 (dalam ribuan dolar)

Gambar 2 memberikan format dasar yang dapat digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan atau disewakan. Investor yang membeli real estat residensial sebagai properti sewa harus menyiapkan penilaian untuk menentukan apakah tarif sewa yang dikenakan cukup untuk mendukung harga pembelian properti tersebut. Meskipun penilai sering kali menggunakan arus kas 10 tahun secara default, investor harus menghasilkan arus kas yang mencerminkan asumsi pembelian properti. Format ini, meskipun disederhanakan, dapat disesuaikan untuk menilai properti apa pun, terlepas dari kerumitannya. Bahkan hotel bisa dinilai dengan cara ini. Bayangkan saja sewa kamar per malam sebagai sewa satu hari.

Beli, Jual atau Tahan

Ketika membeli sebuah properti, jika seorang investor nilai yang dinilai lebih besar dari tawaran penjual atau nilai penilaian , maka properti dapat dibeli dengan probabilitas tinggi menerima rror tersebut. Sebaliknya, saat menjual properti, jika nilai yang dinilai kurang dari tawaran pembeli, properti tersebut harus dijual. Selain itu, jika nilai yang dinilai sejalan dengan pasar dan RROR menawarkan pengembalian yang memadai untuk risiko yang terlibat, pemilik dapat memutuskan untuk menahan investasi sampai ada ketidakseimbangan antara penilaian dan nilai pasar.

Nilai dapat didefinisikan sebagai jumlah terbesar yang bersedia dibayar seseorang untuk sebuah properti. Saat membeli aset, pembiayaan tidak boleh mempengaruhi nilai akhir properti karena setiap pembeli memiliki pilihan pembiayaan yang berbeda.

Namun, tidak demikian halnya bagi investor yang telah memiliki properti yang telah dibiayai. Pembiayaan harus dipertimbangkan ketika memutuskan waktu yang tepat untuk menjual karena struktur pembiayaan, seperti denda pembayaran di muka , dapat merampas hasil penjualan investor. Ini penting dalam kasus di mana investor telah menerima persyaratan pembiayaan yang menguntungkan yang tidak lagi tersedia di pasar. Investasi yang ada dengan hutang dapat memberikan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko lebih baik daripada yang dapat dicapai ketika menginvestasikan kembali hasil penjualan prospektif. Sesuaikan RROR risiko untuk memasukkan risiko keuangan tambahan dari hutang hipotek .

Garis bawah

Baik membeli atau menjual, dimungkinkan untuk menghasilkan model penilaian yang cukup akurat untuk membantu dalam proses pengambilan keputusan. Matematika yang terlibat dalam pembuatan model relatif mudah dan dalam jangkauan sebagian besar investor. Setelah mendapatkan beberapa pengetahuan dasar tentang standar pasar lokal, struktur sewa dan bagaimana pendapatan dan pengeluaran bekerja di berbagai jenis properti, seseorang harus dapat meramalkan arus kas masa depan.