Pra-penyitaan

Apa Pra-penyitaan?

Pra-penyitaan mengacu pada fase awal dari proses hukum yang pada akhirnya dapat menyimpulkan properti yang diambil alih dari peminjam yang gagal bayar. Dalam pra-penyitaan, pemberi pinjaman mengajukan  pemberitahuan default  pada properti karena pemilik peminjam telah melebihi persyaratan kontrak untuk pembayaran yang menunggak. Pemberitahuan default memberi tahu pemilik peminjam bahwa pemberi pinjaman sedang melakukan tindakan hukum terhadap penyitaan.

Pra-penyitaan bisa menjadi fase penting karena pemberi pinjaman mungkin terbuka untuk negosiasi hak terakhir atas hutang yang menunggak untuk peminjam. Peminjam sering kali memiliki kesempatan terakhir untuk berpotensi membalikkan status default dengan melakukan pembayaran terlambat, menegosiasikan modifikasi, atau mungkin memilih untuk menjual properti sebelum mencapai penggusuran penyitaan akhir .

Bagaimana Pra-Penyitaan Bekerja

Ketika pembeli rumah mengambil pinjaman untuk membeli properti, mereka menandatangani kontrak dengan lembaga pemberi pinjaman untuk membayar kembali pinjaman hipotek sesuai dengan perjanjian kontrak, biasanya dengan angsuran bulanan. Pembayaran bulanan biasanya disusun untuk menutupi sebagian pembayaran pokok dan bunga atas hipotek.

Kontrak hipotek standar sering disusun menjadi gagal bayar jika peminjam gagal melakukan pembayaran selama tiga bulan berturut-turut.Pada saat itu, pemberi pinjaman biasanya secara kontrak diberi wewenang untuk memulai pra-penyitaan.

Peminjam menerima salinan pemberitahuan wanprestasi, yang juga dicatat sebagai catatan publik, seringkali melalui pengajuan ke pengadilan.Tindakan ini memulai proses pra-penyitaan, yang dapat berlangsung dari berminggu-minggu hingga lebih dari satu tahun, karena bervariasi menurut negara bagian dan tunduk pada proses pengadilan.  Pemberi pinjaman wajib melalui pengadilan untuk menyelesaikan pemberitahuan penyitaan dan penggusuran.

Ada beberapa langkah standar untuk proses penyitaan. Pemberitahuan default memulai proses, dalam fase pra-penyitaan. Secara umum, pemberi pinjaman membutuhkan persetujuan pengadilan untuk hak gadai mereka atas properti, yang harus diberikan oleh hakim.

Pemberi pinjaman sering kali lebih bersedia untuk menegosiasikan pembayaran mundur dan kemungkinan modifikasi pinjaman dalam tahap pra-penyitaan dari proses untuk menghindari pembayaran apa yang bisa menjadi biaya proses penyitaan yang ekstensif. Jika penyitaan diberikan dan pemberitahuan penggusuran penyitaan diizinkan, pemberi pinjaman dapat bergerak menuju lelang publik atau penjualan wali amanat.

Keuntungan dan Kerugian Pra-Penyitaan

Sebuah rumah bisa dijual selama fase pra-penyitaan, dan itu bisa menjadi kemenangan bagi semua pihak yang terlibat. Dengan menjual, pemilik rumah dapat menghindari kerusakan yang akan terjadi pada penyitaan sejarah kredit mereka. Pembeli biasanya bisa mendapatkan properti dengan harga di bawah harga pasar. Lembaga pemberi pinjaman tidak harus membayar biaya proses penyitaan, dan mereka tidak harus menjual properti itu sendiri.

Namun, menjual properti secara mandiri tidak selalu mudah, terutama karena ada persyaratan legalitas dan pengungkapan yang harus dipatuhi oleh penjual. Pembeli rumah yang diambil alih sebelumnya perlu mengetahui  hak gadai properti  atau pajak yang belum dibayar atas rumah karena ini berpotensi dapat ditransfer ke pemilik baru tanpa pengungkapan penuh atau klausul yang didokumentasikan dengan benar.

Jika pemilik rumah tidak melakukan pembayaran hipotek lewat jatuh tempo (dan sedang berjalan), menegosiasikan modifikasi, atau menjual rumah selama periode pra-penyitaan, pemberi pinjaman pada akhirnya akan diberikan otorisasi hak gadai mereka atas properti tersebut dan kemudian dapat pemilik, kemudian mengambil tindakan untuk menjual properti (biasanya di lelang). Bank memiliki properti pada saat ini dan lebih cenderung mencoba menjual properti dengan harga yang lebih rendah daripada mempertahankan biaya yang sedang berjalan, seperti pajak dan asuransi.