Hipotek Tidak Sesuai

Apa Hipotek Tidak Sesuai?

Hipotek yang tidak sesuai adalah hipotek yang tidak memenuhi pedoman perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) seperti Fannie Mae dan Freddie Mac dan, oleh karena itu, tidak dapat dijual kepada mereka. Pedoman GSE terdiri dari jumlah pinjaman maksimum, properti yang sesuai, persyaratan uang muka, dan persyaratan kredit, di antara faktor-faktor lainnya.

Hipotek yang tidak sesuai dapat dibandingkan dengan hipotek yang sesuai .

Memahami Hipotek yang Tidak Sesuai

KPR yang tidak sesuai bukanlah pinjaman buruk dalam arti berisiko atau terlalu rumit. Lembaga keuangan tidak menyukainya karena tidak sesuai dengan pedoman GSE dan, akibatnya, lebih sulit untuk dijual. Untuk alasan ini, bank biasanya akan meminta suku bunga yang lebih tinggi untuk pinjaman yang tidak sesuai. 

Meskipun bank swasta pada awalnya menulis sebagian besar hipotek, mereka sering kali masuk ke portofolio Fannie Mae dan Freddie Mac. Kedua GSE ini membeli pinjaman dari bank dan kemudian mengemasnya menjadi sekuritas berbasis mortgage  (MBS) yang dijual di pasar sekunder. MBS adalah jenis jaminan yang didukung aset (ABS) yang dijamin dengan kumpulan hipotek yang berasal dari lembaga keuangan resmi dan teregulasi. Meskipun ada perusahaan keuangan swasta yang akan membeli, mengemas, dan menjual kembali MBS, Fannie dan Freddie adalah dua pembeli terbesar.

Bank menggunakan uang dari penjualan hipotek untuk berinvestasi dalam menawarkan pinjaman baru, dengan tingkat bunga saat ini. Tetapi Fannie Mae dan Freddie Mac tidak dapat membeli sembarang produk hipotek. Kedua GSE memiliki batasan peraturan federal untuk membeli pinjaman yang dianggap relatif bebas risiko. Pinjaman ini adalah hipotek yang sesuai, dan bank menyukainya justru karena mereka siap menjual.

Sebaliknya, hipotek yang tidak dapat dibeli oleh Fannie Mae dan Freddie Mac pada dasarnya lebih berisiko bagi bank untuk menulisnya. Pinjaman yang sulit dijual ini harus tetap berada dalam portofolio bank atau dijual ke entitas yang mengkhususkan diri di pasar sekunder untuk pinjaman yang tidak sesuai.

Jenis Hipotek yang Tidak Sesuai

Ada berbagai situasi peminjam dan jenis pinjaman yang Fannie dan Freddie anggap tidak sesuai. 

Hipotek tidak sesuai yang paling umum adalah yang sering disebut hipotek jumbo — pinjaman yang ditulis dengan jumlah yang lebih besar daripada batas Fannie Mae dan Freddie Mac.Pada tahun 2021, batas tersebut di sebagian besar negara bagian AS adalah $ 548.250, tetapi di beberapa daerah berbiaya tinggi, seperti New York City atau San Francisco, bisa mencapai $ 822.375.

Hipotek tidak harus berukuran besar agar tidak sesuai. Uang muka yang rendah juga dapat memicu status tidak sesuai. Ambang batasnya bervariasi tetapi bisa 10 persen pada hipotek konvensional atau hanya 3 persen pada pinjaman Federal Housing Administration (FHA) .

Selain itu, salah satu faktornya adalah rasio hutang terhadap pendapatan  (DTI) pembeli, yang biasanya harus lebih rendah dari 42 persen agar memenuhi syarat sebagai pinjaman yang sesuai. Sebuah nilai kredit  di atas 630-650 biasanya diperlukan juga.

Jenis properti juga dapat menentukan apakah hipotek tidak sesuai. Misalnya, pembeli kondominium sering tersandung ketika mereka mengetahui unit liburan impian mereka tidak sesuai karena kompleks dianggap tidak dapat dijamin. Itu termasuk asosiasi kondominium di mana satu entitas, seperti pengembang, memiliki lebih dari 10 persen unit. Perangkap lain termasuk jika mayoritas unit tidak ditempati oleh pemilik, jika lebih dari 25 persen dari luas persegi adalah komersial, atau jika asosiasi pemilik rumah (HOA) sedang dalam proses pengadilan.