Sistem pendaftaran elektronik hipotek
Apa Sistem pendaftaran elektronik hipotek?
Sistem Registrasi Elektronik Hipotek (MERS) adalah database yang dibuat oleh industri perbankan hipotek. Registri hipotek elektronik rahasia yang berasal dari Amerika Serikat, melacak transfer dan modifikasi pada hak layanan dan kepemilikan pinjaman. Ini digunakan oleh industri keuangan real estat untuk perdagangan pencatatan pinjaman hipotek perumahan dan komersial.
MERS, yang juga mengacu pada perusahaan swasta yang mengelola database, disetujui oleh perusahaan yang disponsori pemerintah seperti Federal National Mortgage Association ( Freddie Mac), dan Government National Mortgage. Association ( Ginnie Mae) , bersama dengan lembaga pemerintah seperti Federal Housing Administration (FHA) dan Department of Veterans Administration (VA) yang terlibat dalam pinjaman perumahan. Agen Pembiayaan Perumahan California dan Utah serta semua lembaga pemeringkat utama Wall Street juga memanfaatkannya.
poin penting
- Mortgage Electronic Registration System (MERS) adalah database milik pribadi yang dibuat oleh industri perbankan hipotek untuk sekadar pendaftaran dan transfer hipotek.
- Dengan melacak transfer hipotek secara elektronik, MERS menghilangkan kebutuhan pemberi pinjaman untuk mendaftarkan transfer dengan pencatat wilayah setiap kali pinjaman dijual dari satu bank ke bank lain.
- Terkadang MERS sendiri ditunjuk sebagai pemberi pinjaman hipotek (mortgagee).
- Meskipun dapat menghemat waktu dan biaya pencatatan, MERS telah menuai kritik karena membuatnya sulit untuk mengetahui siapa sebenarnya pemilik hipotek saat ini.
Memahami Sistem Registrasi Elektronik Hipotek — MERS
Setiap kali hipotek dijual dari satu bank ke bank lain, sebuah penugasan — dokumen yang menunjukkan bahwa hipotek telah ditransfer — secara teoritis disiapkan dan dicatat dalam catatan tanah kabupaten. Penugasan mentransfer semua bunga yang dimiliki pemberi pinjaman awal di bawah hipotek ke bank baru.
Dengan melacak transfer pinjaman secara elektronik, MERS menghilangkan praktik lama bahwa pemberi pinjaman harus mencatat tugas dengan pencatat wilayah setiap kali pinjaman dijual dari satu bank ke bank lain.
Sistem MERS digunakan oleh pembuat hipotek, pemberi layanan, pemberi pinjaman gudang, pemberi pinjaman grosir, pemberi pinjaman ritel, penjaga dokumen, agen penyelesaian, perusahaan judul, asuransi, investor, perekam wilayah, dan konsumen. Pejabat daerah dan peraturan serta pemilik rumah dapat mengakses MERS secara gratis. Pemilik rumah dapat mencari informasi tentang hipotek mereka sendiri yang terdaftar di sistem.
Untuk menggunakan pelacakan elektronik, penyedia hipotek memberikan nomor identifikasi hipotek (MIN) dan kemudian mendaftarkan pinjaman dengan database MERS. Kadang-kadang, MERS sendiri ditetapkan sebagai penerima hipotek, sebagaimana pemberi pinjaman asli secara resmi disebut dalam dokumen hipotek; pinjaman semacam itu dikenal sebagai pinjaman penerima kredit asli (MOM). Dari sana, penjual dapat memulai hipotek dengan MERS sebagai calon pemberi pinjaman (juga disebut sebagai penerima), dan kemudian menetapkan atau mencatat penugasan pinjaman kepada MERS dalam catatan tanah kabupaten. Ini akan membuat MERS menjadi penerima kredit yang tercatat.
Referensi cepat
Meskipun MERS dapat bertindak sebagai penerima kredit dalam catatan tanah daerah, MERS sebenarnya tidak memiliki pinjaman hipotek.
Jika pemberi pinjaman menjual pinjaman, MERS akan memperbarui informasinya terkait hipotek. Penyedia hipotek dapat menghapusnya dari database MERS dengan mengirimkan permintaan untuk menonaktifkannya. MERS akan, pada gilirannya, memberi tahu Fannie Mae. Jika penyedia hipotek ingin mengakhiri keanggotaannya dengan MERS sepenuhnya, penyedia juga harus memberi tahu Fannie Mae secepat mungkin.
Pro dan Kontra Sistem Registrasi Elektronik Hipotek — MERS
Sebagai situs elektronik satu atap untuk dokumen hipotek — akta kepercayaan dan surat promes — MERS sangat menyederhanakan proses hipotek. MERS dapat bertindak sebagai ukuran penghematan biaya sampai taraf tertentu karena, dengan bertindak sebagai penerima kredit, MERS memotong biaya pencatatan pengalihan hipotek dari satu pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman lainnya. Memiliki pinjaman atas nama MERS (sebagai nominee) dalam catatan tanah menghemat waktu dan biaya pencatatan karena banyak penugasan tidak diperlukan setiap kali pinjaman berpindah tangan.
Basis data telah menuai beberapa kritik. Selama penyitaan atau keringanan dari pinjaman mereka, karena mereka perlu tahu siapa yang memegang hipotek mereka untuk melakukan beberapa bentuk perbaikan.