Cara berinvestasi di real estat ekuitas swasta

Dana real estat ekuitas swasta  memungkinkan  individu dan lembaga dengan kekayaan bersih tinggi seperti dana abadi dan dana pensiun untuk berinvestasi dalam ekuitas dan kepemilikan utang dalam aset properti. Dengan menggunakan strategi manajemen aktif, real estate ekuitas swasta mengambil pendekatan yang beragam untuk kepemilikan properti. Mitra umum berinvestasi dalam berbagai jenis properti di lokasi berbeda. Strategi kepemilikan dapat berkisar dari pengembangan baru dan kepemilikan tanah mentah hingga pembangunan kembali properti yang ada atau suntikan arus kas ke properti yang bermasalah.

Berikut ini pandangan tentang bagaimana investor dapat berpartisipasi dalam real estat ekuitas swasta, dan gambaran umum tentang peluang, risiko, dan batasan industri.

Apa Cara berinvestasi di real estat ekuitas swasta?

Pertama, rata-rata orang tidak mampu mengambil bagian dalam investasi real estat ekuitas swasta. Dana ekuitas swasta tradisional mengharuskan investor untuk menyuntikkan minimal $ 250.000 ke dalam dana, meskipun sebagian besar manajer mencari individu atau lembaga yang bersedia menyediakan lebih dari $ 20 juta hingga $ 25 juta ke dalam skema investasi kolektif jangka panjang dengan investor lain.

Karena ada sedikit peraturan atas dana real estat ekuitas swasta, peluang biasanya terbatas pada “investor terakreditasi”. Ini berarti bahwa investor harus memiliki aset pribadi atau bersama sekurang-kurangnya $ 1 juta (tidak termasuk nilai penduduk utama mereka) atau pendapatan tahunan individu tersebut harus sekurang-kurangnya $ 200.000. Pasangan yang memiliki penghasilan gabungan minimal $ 300.000 selama dua tahun sebelumnya – dan memiliki “ekspektasi yang wajar” bahwa tingkat pendapatan mereka akan tetap pada tingkat ini di tahun berjalan – juga memenuhi syarat.

Individu atau pasangan yang ingin berinvestasi dalam real estate ekuitas swasta harus mencari perusahaan yang mengkhususkan diri dalam disiplin ilmu tersebut. Setelah memeriksa pilihan dana perusahaan ekuitas swasta, mereka harus memahami sifat dari setiap struktur dana ekuitas swasta, yang biasanya merupakan kemitraan terbatas .

Saat bergabung dengan suatu reksa dana, investor luar akan menjadi mitra terbatas, yang berarti mereka menerima kewajiban atas uang yang mereka investasikan dalam reksa dana dan tidak memiliki hak veto atas properti yang dipilih oleh mitra umum (GP). Uang mitra terbatas akan dikumpulkan dengan investor lain yang berpartisipasi, dan manajer investasi akan membangun portofolio properti yang bertujuan untuk memaksimalkan profitabilitas dan meminimalkan risiko keuangan.

Memahami Biaya Reksa Dana dan Struktur Investasi

Dana real estat ekuitas swasta memiliki sejumlah biaya manajemen dan kinerja yang harus dibayar oleh investor. Merupakan hal yang umum bahwa dana ekuitas swasta memerlukan biaya tahunan sebesar 2% dari modal yang diinvestasikan untuk membayar gaji perusahaan, sumber kesepakatan dan layanan hukum, biaya data dan penelitian, pemasaran dan biaya tetap dan variabel tambahan. Namun, tidak ada batasan untuk biaya investor ini.

Individu harus memiliki pemahaman yang baik tentang biaya-biaya ini sebelum berinvestasi karena itu akan membatasi pengembalian total atas investasi. Misalnya, jika dana real estat ekuitas swasta mengumpulkan $ 500 juta, ia akan mengumpulkan $ 10 juta setiap tahun untuk membayar biaya terkait. Selama siklus 10 tahunnya, sebuah dana akan mengumpulkan $ 100 juta dalam bentuk biaya, yang berarti bahwa hanya $ 400 juta yang benar-benar akan diinvestasikan selama dekade tersebut.

Manajer ekuitas swasta juga menerima “carry,” yang merupakan biaya kinerja yang biasanya 20% dari laba kotor berlebih untuk dana tersebut. Investor secara tradisional bersedia membayar biaya ini karena kemampuan dana untuk membantu mengurangi masalah tata kelola dan manajemen perusahaan yang mungkin berdampak negatif pada perusahaan publik.

Sebagian besar dana real estat ekuitas swasta dianggap sebagai investasi “berbasis kebutuhan”, yang berarti bahwa mitra memberikan modal kepada mitra umum dengan mencicil sesuai kebutuhan. Saat GP menemukan properti investasi potensial, reksa dana tersebut akan mengirimkan permintaan modal resmi yang dijaminkan oleh mitra terbatas ke dana real estat pada awal siklus. Dikenal sebagai “capital call”, ini adalah kewajiban hukum yang harus dipenuhi oleh mitra terbatas.

Jika mitra terbatas gagal memenuhi permintaan modal, dana dapat memaksa orang atau lembaga tersebut untuk gagal bayar dan kehilangan seluruh kepemilikan sahamnya. Mitra terbatas lainnya biasanya menerima kesempatan untuk membeli saham yang hangus jika terjadi wanprestasi seperti itu.

Jenis Strategi Real Estat Ekuitas Pribadi

Saat berinvestasi di real estat ekuitas swasta, biasanya ada empat jenis strategi investasi:

• Inti adalah strategi paling konservatif, dan mungkin hanya mencakup properti yang menawarkan risiko rendah dan potensi pengembalian yang lebih rendah karena mereka ada di lokasi yang berpenduduk baik atau sering dikunjungi. Strategi ini mungkin juga sangat berfokus pada investasi di properti berkualitas tinggi dan bernilai tinggi yang memerlukan sedikit pembangunan kembali atau pemeliharaan. Properti ini menawarkan arus kas yang dapat diprediksi dan biasanya terdiri dari struktur multi-penyewa yang sepenuhnya disewakan.
• Core-plus membutuhkan sedikit lebih banyak risiko, tetapi dapat menawarkan keuntungan yang lebih tinggi daripada strategi inti. Properti ini memerlukan tingkat aktivitas nilai tambah yang sederhana atau peningkatan pada lokasi.
• Nilai tambah adalah strategi dengan tingkat pengembalian menengah hingga tinggi dengan risiko sedang yang lebih berpusat pada pengembangan properti dan pengaturan waktu pasar. Dalam strategi ini, manajer portofolio membeli properti, terlibat dalam beberapa tingkat pembangunan kembali, dan menjual saat pasar sedang berkinerja. Properti bernilai tambah biasanya memerlukan perubahan pada manajemen, perbaikan fisik, atau penanganan kendala modal. Langkah-langkah ini termasuk renovasi gedung dan mencari cara untuk menaikkan tarif sewa di pasar yang lebih baik. Strategi nilai tambah juga mencakup perputaran perusahaan yang gagal beroperasi atau mengasumsikan hutang untuk mengendalikan properti yang mendasarinya.
• Oportunistik memberikan tingkat pengembalian tertinggi tetapi mengasumsikan risiko paling besar. Dengan strategi ini, manajer membeli properti yang mencakup tanah yang belum dikembangkan atau di pasar yang berkinerja buruk atau diperdagangkan ringan.