Ensiklopedia keuangan

Cara Mendapatkan Pinjaman untuk Balik Rumah

Pembalikan rumahberada pada level tertinggi sejak 2007 berkat kenaikan harga rumah dan peningkatan ketersediaan pembiayaan .Terlebih lagi, persediaan terbatas membantu sirip mendapatkan keuntungan lebih tinggi sekarang daripada yang mereka dapatkan setelah krisis perumahan 2008-2009, ketika penyitaan membanjiri pasar real estat.

Apa Cara Mendapatkan Pinjaman untuk Balik Rumah?

  • Biasanya dibutuhkan lebih banyak uang untuk membalik rumah daripada membelinya sebagai rumah.
  • Pemberi pinjaman melihat membalik sebagai proposisi berisiko dan umumnya tidak akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman.
  • Pemberi pinjaman uang keras dapat ditemukan online, dan memiliki jangka waktu kurang dari satu tahun dengan tingkat bunga 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima poin.
  • Pertimbangkan untuk memeriksa pemberi pinjaman swasta dengan berbicara kepada sirip lain.
  • Flippers dapat mencoba situs crowdfunding untuk membiayai investasi mereka.

Biaya Membalik Rumah

Meskipun membeli, memperbaiki, dan menjual kembali properti dengan cepat bisa menguntungkan, dibutuhkan lebih banyak uang untuk membalik rumah daripada sekadar membeli rumah tempat Anda ingin tinggal.Anda tidak hanya membutuhkan uang untuk menjadi pemilik properti, tetapi Anda juga membutuhkan dana renovasi dan sarana untuk menutupi pajak properti, utilitas, dan asuransi pemilik rumah sejak hari penjualan ditutup melalui pekerjaan rehabilitasi dan hingga hari penjualannya. Tarif pajak capital gain jangka pendeksebesar 10% hingga 37%, tergantung pada kelompok pajak penghasilan federal Anda, akan memotong setiap keuntungan yang Anda peroleh dari properti yang Anda balikkan dalam waktu satu tahun atau kurang.2 

Jika Anda tidak memiliki uang sendiri untuk diinvestasikan, memulai bisnis flipping bukanlah proposisi yang mudah. Ini bukan tahun 2005 ketika siapa pun yang bisa mengaburkan cermin bisa mendapatkan hipotek tanpa uang muka. Bahkan jika Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman dengan uang muka , Anda akan membayar lebih banyak saat Anda meminjam untuk membiayai pengembalian uang daripada saat Anda meminjam untuk membeli tempat tinggal utama. Itu karena pemberi pinjaman melihat membalik sebagai proposisi yang lebih berisiko.

Lebih lanjut, banyak pemberi pinjaman tidak akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman. Mereka ingin melihat bahwa Anda memiliki rekam jejak yang sukses dalam menjual setidaknya satu rumah untuk mendapatkan keuntungan. Orang lain akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman tetapi akan mengenakan biaya dan bunga yang lebih tinggi .

Referensi cepat

Penafian: Pemberi pinjaman yang disebutkan dan dijelaskan dalam artikel ini disajikan hanya untuk tujuan informasi. Baik Investopedia maupun penulis mendukung salah satu dari perusahaan ini. Peminjam harus melakukan penelitian sendiri sebelum menentukan apakah salah satu pemberi pinjaman ini merupakan pilihan yang tepat untuk kebutuhan pembiayaan khusus mereka.

Pinjaman Uang Sulit

Para ahli tidak setuju tentang bagaimana uang keras mendapatkan namanya. Beberapa orang mengatakan ini mengacu pada fakta bahwa ini jauh lebih mahal daripada pembiayaan tradisional dan memiliki istilah yang “lebih sulit”. Yang lain mengatakan itu karena membiayai rumah yang “sulit” bagi pemberi pinjaman konvensional untuk membiayai. Namun, yang lain mengatakan istilah tersebut menggambarkan agunan untuk pinjaman, seperti dalam aset keras , yang, dalam hal ini, adalah real estat.

Apa pun asal istilahnya, pinjaman uang keras biasanya berjangka waktu kurang dari satu tahun dan suku bunga 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima poin.  Poin sama dengan 1% dari jumlah pinjaman, jadi jika Anda meminjam $ 112.000 dan pemberi pinjaman mengenakan dua poin, Anda akan membayar 2% dari $ 112.000, atau $ 2.240. Daripada membayar poin pada penutupan , seperti yang Anda lakukan dengan hipotek konvensional, Anda mungkin tidak perlu membayar poin sampai rumah terjual dengan pinjaman uang keras — satu hal yang lembut tentang uang keras ini.

Pemberi pinjaman uang keras mendasarkan jumlah yang dapat Anda pinjam pada nilai rumah setelah diperbaiki (ARV).  Jika sebuah rumah berharga $ 80.000 tetapi ARV-nya $ 160.000 dan Anda dapat meminjam hingga 70% dari ARV, maka Anda dapat meminjam $ 112.000. Setelah membayar harga pembelian $ 80.000, Anda akan memiliki sisa $ 32.000 untuk biaya penutupan (meskipun Anda mungkin dapat bernegosiasi agar penjual rumah membayarnya), biaya pemberi pinjaman, rehabilitasi, biaya penyimpanan , dan biaya penjualan seperti pementasan, pemasaran, dan komisi agen real estat. Jika Anda dapat memenuhi anggaran itu, Anda tidak perlu mengeluarkan uang dari saku untuk membalik rumah.

Poin $ 2.240 akan menghabiskan sebagian besar anggaran $ 32.000 itu, dan jika Anda membayar bunga 15% selama enam bulan, total biaya bunga Anda pada $ 112.000 akan menjadi $ 8.400. Pemberi pinjaman uang keras biasanya mengharapkan pembayaran hanya dengan bunga setiap bulan saat pinjaman masih berjalan, tetapi beberapa mungkin membiarkan bunga bertambah dan tidak mengharuskannya untuk dibayar sampai pembalikan selesai. Setelah dua pengeluaran besar ini, Anda hanya akan memiliki $ 21.360 untuk yang lainnya — lebih sedikit jika Anda harus membayar biaya penutupan. Tetapi jika rumah itu benar-benar dijual seharga $ 160.000, Anda sedang mencari untung $ 48.000, dikurangi pajak, selama enam bulan kerja, kemungkinan besar tanpa menulis satu cek pun dari rekening bank Anda sendiri.

Uang Sulit vs. Pinjaman Konvensional

Lucas Machado, presiden House Heroes , sekelompok investor real estat yang membalik rumah di Florida dan mendanai pinjaman uang keras, mengatakan pinjaman uang keras mudah dilakukan dengan cara lain: Kurangnya birokrasi birokrasi. Tidak seperti bank konvensional, pemberi pinjaman tidak terikat oleh pedoman mengenai bentuk real estat. “Properti dalam kondisi buruk tidak memenuhi pedoman pembiayaan hipotek tradisional. Pemberi pinjaman uang keras, di sisi lain, berharap untuk meminjamkan rumah yang rusak, ”kata Machado.

Sebaliknya, “pemberi pinjaman uang memutuskan apakah akan melakukan pinjaman dengan mengevaluasi kekuatan kesepakatan dan keandalan si pemilik rumah,” kata Machado. Jika biaya pembelian dan perbaikan vs. nilai jual kembali masuk akal dan si pemilik rumah dapat dipercaya, pemberi pinjaman uang akan memberikan pinjaman.

Dalam mengevaluasi sirip, pemberi pinjaman uang keras biasanya tidak khawatir dengan kualifikasi peminjam seperti rasio hutang terhadap pendapatan dan skor kredit. Dalam beberapa kasus, mereka mungkin ingin melihat dokumen pemohon seperti pengembalian pajak, laporan bank, dan laporan kredit. Mereka juga tidak peduli jika dana uang muka dipinjam (perbedaan lain dengan pemberi pinjaman konvensional). Lagi pula, “Jika sirip gagal bayar, pemberi pinjaman uang dapat menyita, mengambil kepemilikan rumah, dan menjualnya secara menguntungkan sendiri,” catat Machado.

Pemberi pinjaman uang keras, mirip dengan bank, akan memegang Pembeli Rumah Senna , salah satu perusahaan pembelian rumah terbesar di Houston.

Dimana Mencari Pemberi Pinjaman

Satu tempat untuk menemukan pemberi pinjaman uang keras adalah online. Sebagai contoh, Lima One Capital akan bekerja dengan sirip baru dan akan meminjamkan hingga 90% dari pinjaman-ke-biaya atau hingga 75% dari pinjaman-ke-ARV. Biaya dan suku bunga menurun dengan pengalaman membalik peminjam. Lima One memberikan pinjaman di sebagian besar negara bagian dengan tarif dan biaya yang berbeda-beda di setiap negara bagian.

Secara umum, perkirakan untuk membayar:

  • Jika diselesaikan hingga satu kali lipat dalam 24 bulan terakhir, Anda akan memiliki biaya originasi 3,5% dan tingkat bunga 12%
  • Dengan dua hingga empat flips di bawah ikat pinggang Anda, itu adalah biaya origination 3% dan tingkat bunga 11%
  • Untuk lima atau lebih flips yang diselesaikan, Anda akan melihat biaya origination sebesar 2% dan suku bunga 9,99%

Peminjam dengan nilai kredit lebih rendah dari 680 akan dapat meminjam sedikit lebih sedikit dan akan membayar biaya tertinggi. Nilai kredit minimum adalah 630. Selain itu, Lima One Capital mensyaratkan uang muka 10% dan menawarkan syarat pembayaran kembali hingga 13 bulan. 

Contoh kedua datang dari LendingHome. Perusahaan ini menawarkan pinjaman fix-and-flip hingga 90% dari harga pembelian dan 100% dari biaya renovasi. Peminjam harus menyerahkan laporan bank untuk menunjukkan bahwa mereka dapat menutupi uang muka dan biaya penutupan. Persyaratan lainnya termasuk kontrak pembelian, daftar proyek perbaikan dan pembalikan masa lalu, dokumentasi properti, dan uang muka. Suku bunga biasanya berkisar dari 7,5% hingga 12%. Ada biaya permohonan $ 199 untuk menutupi biaya penjaminan pinjaman pihak ketiga. LendingHome juga mengenakan biaya origination, biaya penilaian, biaya kepemilikan dan escrow , dan perusahaan menahan dana rehabilitasi hingga renovasi selesai. 

Rumah Heroes presiden, Lucus Machado, menyarankan menjangkau asosiasi lokal real estate investasi, investor lokal, dan agen real estate lokal untuk menemukan batu bata-dan-mortir , pemberi pinjaman uang keras. Tetapi mungkin tidak ada banyak ruang untuk bernegosiasi, terutama tentang poin dan suku bunga. Selama beberapa tahun terakhir, Machado mencatat, ada begitu banyak peluang untuk meminjamkan uang sehingga tidak perlu mengejar kesepakatan. “Mengapa [harus Anda] mengambil pinjaman dengan keuntungan lebih rendah hari ini, ketika Anda mungkin akan menemukan kesempatan lain besok?” dia bertanya.

Pemberi Pinjaman Swasta

“Pemberi pinjaman swasta hanyalah seorang individu dengan modal besar untuk meminjamkan Anda,” kata Senna House Buyers Mat Trenchard. “Anda akan terkejut betapa banyak orang di luar sana yang ingin meminjamkan uang yang telah mereka tabung. Mereka akan beroperasi seperti HML [pemberi pinjaman uang keras], kecuali biasanya Anda bisa mendapatkan tarif dan persyaratan yang lebih baik. ”

Trenchard mengatakan pemberi pinjaman swasta mungkin lebih terbuka untuk menegosiasikan persyaratan pembayaran daripada pemberi pinjaman uang keras. Mereka bahkan mungkin bersedia bertindak sebagai mitra dalam kesepakatan itu dan mengambil bagian dari keuntungan dengan imbalan tidak mengenakan bunga.

“Kunci bagi sirip yang tidak berpengalaman adalah memiliki kepercayaan diri saat bernegosiasi,” kata Trenchard. “Mereka perlu membangun jaringan dan berbicara dengan sirip lain tentang seberapa banyak mereka biasa membayar dan tahu bahwa mereka bisa pergi. Jangan berpikir karena Anda tidak dapat mencapai kesepakatan dengan pemberi pinjaman pertama yang Anda ajak bicara bahwa Anda tidak akan menemukan uang untuk kesepakatan. “

Anda dapat mencari pemberi pinjaman pribadi di acara jaringan real estat lokal. Orang-orang ini dapat mengenakan biaya 8% hingga 12%, ditambah nol hingga dua poin dibandingkan dengan pemberi pinjaman uang keras 12% hingga 15% dengan dua hingga lima poin, kata Trenchard. Seperti pemberi pinjaman uang keras atau bank, mereka akan mengambil hak gadai posisi pertama atas rumah.

Bagaimana Melakukan Vet pada Pemberi Pinjaman Swasta

Sirip profesional berpengalaman mengatakan bahwa cara terbaik untuk mengukur pemberi pinjaman pribadi yang Anda pertimbangkan adalah berbicara dengan sirip lain — yang juga akan Anda temukan selama acara jejaring real estat — dan tanyakan apakah mereka memiliki pengalaman dengan pemberi pinjaman tersebut. Seberapa cepat perputarannya? Harga apa yang mereka terima? Seberapa tanggap pemberi pinjaman? Anda juga bisa meminta referensi dan menelepon mereka.

Skenario terburuk biasanya adalah kesepakatan gagal karena pemberi pinjaman tidak memberikan dana yang dijanjikan dan pembeli kehilangan setoran uangnya yang sungguh – sungguh. Kemungkinan lain adalah dikejutkan di meja penyelesaian oleh biaya pemberi pinjaman yang tidak terduga. Ada juga potensi perselisihan hukum mengenai persyaratan kontrak atau pemberi pinjaman mencoba menangkap peminjam dalam keadaan gagal bayar sehingga dia dapat menyita properti tersebut. Ini semua adalah alasan bagus untuk memeriksa pemberi pinjaman sebelum menandatangani apa pun.

“Meskipun demikian, ingatlah bahwa dalam jenis transaksi ini, pemberi pinjaman memperdagangkan banyak uang dengan imbalan beberapa lembar kertas yang ditandatangani — dokumen pinjaman. Itu bukan kesepakatan yang buruk bagi peminjam, ”kata Machado.

Pemberi Pinjaman Pribadi Online

Secara teknis, pemberi pinjaman pribadi adalah teman, anggota keluarga, atau individu lain yang tidak berbisnis dengan meminjamkan uang tetapi setuju untuk memberi Anda pembiayaan, kata Brian Davis, salah satu pendiri SparkRental dan investor real estat dengan 15 properti.. Beberapa perusahaan mungkin menyebut diri mereka pemberi pinjaman swasta hanya karena dimiliki secara pribadi. Seperti pemberi pinjaman uang, Anda juga dapat menemukannya di internet.

5 Arch Funding , yang berbasis di Irvine, California, bekerja dengan sirip berpengalaman di 30 negara bagian.Ini menawarkan suku bunga satu digit untuk pinjaman tetap dan flip. 

Anchor Loans , sebuah perusahaan yang berbasis di Calabasas, California, dapat menutup transaksi pada beragam jenis properti dengan tingkat suku bunga yang kompetitif di 47 negara bagian.Istilah berbeda-beda di setiap negara bagian.Di California, misalnya, pinjaman tersedia dengan suku bunga 8% hingga 13%, bergantung pada pengalaman pinjaman-ke-nilai dan peminjam, dengan biaya awal 2% hingga 3% dan persyaratan pinjaman enam hingga 12 bulan tanpa pembayaran di muka. hukuman .Sirip dapat meminjam hingga 70% dari ARV rumah.Uang muka minimal 10% hingga 20% dari biaya akuisisi diperlukan.Peminjam harus memiliki rekam jejak yang terbukti setidaknya lima kali membalik dalam 18 bulan sebelumnya.Pinjaman Jangkar akan mempertimbangkan pinjaman kepada perusahaan yang memenuhi syaratdan perseroan terbatas multi-anggota(LLC) dengan kurang dari lima flips.Pendanaan dapat datang dalam dua hari hingga dua minggu dan biasanya membutuhkan waktu satu minggu, menurut situs web perusahaan.

Crowdfunding

Crowdfunding bergantung pada sekelompok individu dan / atau lembaga yang berbeda untuk mendanai pinjaman secara kolektif. Setiap pemberi pinjaman, yang disebut sebagai investor, memasok sebagian kecil dari pinjaman peminjam dan mendapatkan bunga atas uang itu.

Situs crowdfunding tradisional seperti Prosper tidak diarahkan untuk membeli dan membalik rumah.Jumlah pinjaman maksimum Prosper sebesar $ 40.000 ditujukan untuk proyek-proyek seperti renovasi rumah, konsolidasi utang , dan pendanaan usaha kecil.  Di situlah situs crowdfunding khusus untuk sirip real estat perumahan masuk. Beberapa akan mendanai pinjaman Anda terlebih dahulu, yang berarti perusahaan akan segera menutup pinjaman Anda menggunakan uangnya sendiri sementara menunggu investor memberikan dana, sementara yang lain tidak menutup pinjaman Anda sampai investor mendanai sepenuhnya. Itu mungkin berarti penutupan lebih lambat atau tidak ada penutupan.

“Situs web crowdfunding menempati ceruk yang sama dengan pemberi pinjaman uang,” kata Davis. “Mereka relatif mahal, tetapi akan meminjamkan kepada investor real estat terlepas dari berapa banyak hipotek yang mereka miliki, dan sangat fokus pada jaminan dan kualitas kesepakatan itu sendiri.”

Situs Crowdfunding

Groundfloor menawarkan pinjaman dari $ 75.000 hingga $ 2 juta dengan pembiayaan hingga 90% dari LTC (100% dari biaya renovasi), penutupan hanya dalam tujuh hari, tidak ada pembayaran selama jangka waktu pinjaman, dan tidak ada pengembalian pajak atau laporan bank yang diperlukan untuk pinjaman di bawah setengah juta.Suku bunga berkisar dari 5,4% hingga 26%.Peminjam harus membayar bunga minimal tiga bulan meskipun mereka melunasi pinjaman lebih awal.Biaya penutupan tipikal adalah $ 500 hingga $ 1.500, dan Groundfloor mengenakan biaya dua hingga empat poin per pinjaman.Semua poin dan biaya dapat dimasukkan ke dalam pinjaman.Lantai dasar biasanya tidak berfungsi dengan sirip yang tidak berpengalaman. 

Patch of Land  menawarkan pinjaman dari $ 75.000 hingga $ 5 juta dengan pembiayaan hingga 85% dari nilai pinjaman atau hingga 70% dari nilai setelah direnovasi, penutupan dalam waktu tujuh hari, dan suku bunga mulai dari 7,5 %.Peminjam melakukan pembayaran bunga bulanan otomatis atas pinjaman mereka untuk jangka waktu satu hingga 36 bulan.Patch of Land hanya berfungsi dengan pengembang berpengalaman.

Fund That Flip menawarkan hingga 90% dari harga pembelian, hingga 100% dari ruang lingkup pekerjaan, penutupan hanya dalam tujuh hari, persyaratan pinjaman dari tiga hingga 18 bulan, dan tarif mulai dari 8,99%.

Kelemahan Crowdfunding

Trenchard dan Machado mengatakan mereka tidak menggunakan situs web crowdfunding real estat, tetapi keduanya menduga bahwa proses crowdfunding untuk mengevaluasi dan melakukan kesepakatan mungkin lebih lambat daripada apa yang akan dialami peminjam dengan pemberi pinjaman uang pribadi atau keras. Setelah sirip memiliki hubungan yang kuat dengan pemberi pinjaman, keduanya mungkin dapat mencapai kesepakatan dalam 24 jam ketika peluang besar muncul dan semua dokumen sudah beres.

Tidak seperti pemberi pinjaman swasta, situs crowdfunding juga mungkin tidak menawarkan kesempatan untuk bernegosiasi. Mereka mungkin telah menetapkan parameter untuk setiap transaksi karena mereka bertanggung jawab atas sekelompok besar investor.

Garis bawah

Jika Anda tidak memiliki cukup uang untuk membalik rumah tanpa bantuan keuangan, atau jika Anda memang memiliki uang tunai tetapi ingin membatasi risiko, ada beberapa cara untuk mendapatkan pendanaan. Pemberi pinjaman uang keras, pemberi pinjaman pribadi, atau situs crowdfunding real estat dapat membantu Anda mencapai impian membalik rumah.

Semua opsi ini mahal dibandingkan dengan pembiayaan hipotek tradisional untuk rumah yang ditempati pemilik, tetapi harganya mencerminkan risiko tinggi yang diambil pemberi pinjaman dan kemungkinan Anda tidak mendapatkan pinjaman bank berbunga rendah untuk membalik rumah. Tetapi menggunakan uang orang lain tidak hanya memungkinkan Anda memulai bisnis membalik ketika Anda memiliki sedikit atau tidak ada uang untuk diinvestasikan, tetapi juga memberi Anda kesempatan untuk membalik lebih banyak properti secara bersamaan dan meningkatkan keuntungan Anda secara keseluruhan setelah Anda mendapatkan cukup pengalaman untuk melakukan banyak hal. kesepakatan. 

“Jika Anda tahu opsinya, di mana menemukannya dan bagaimana membangun jaringan, masalahnya lebih terletak pada menemukan kesepakatan daripada mencari uang,” kata Trenchard. “Sangat mudah untuk menemukan uang dengan harga yang sangat tinggi, tetapi sangat sulit untuk menemukan penawaran yang hebat.”