Obligasi Otoritas Perumahan

Apa Obligasi Otoritas Perumahan?

Obligasi otoritas perumahan, atau obligasi perumahan, diterbitkan oleh lembaga pemerintah negara bagian atau lokal untuk membantu mendanai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Di bawah program tertentu, hasil dari obligasi tersebut juga dapat digunakan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah membeli rumah. Bunga yang diperoleh investor pada obligasi otoritas perumahan dibebaskan dari pajak federal, dan mungkin juga dibebaskan dari pajak pendapatan negara bagian dan lokal .

Seperti kebanyakan obligasi kota, obligasi otoritas perumahan secara historis dipandang sebagai investasi yang sangat aman. Dalam hal ini, obligasi tersebut didukung oleh pemerintah federal, yang memandangnya sebagai sarana untuk mendorong pembangunan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Dasar-dasar Obligasi Otoritas Perumahan

Otoritas kota dapat menerbitkan hutang dalam bentuk obligasi untuk mengumpulkan modal guna mendanai proyek. Dua jenis obligasi daerah adalah   obligasi kewajiban umum dan  obligasi pendapatan. Pembayaran bunga dan pelunasan pokok obligasi umum (GO) didanai dari kas negara atau keuangan pemerintah daerah. Obligasi ini didukung oleh kepercayaan penuh dan kredit dari pemerintah kota yang mungkin memiliki kewenangan untuk menaikkan pajak untuk memenuhi kewajiban pembayarannya atas obligasi GO. Di sisi lain, kewajiban pembayaran pada pita pendapatan didukung oleh arus pendapatan yang diproyeksikan dari proyek yang mana obligasi itu diterbitkan. Salah satu bentuk obligasi pendapatan adalah obligasi perumahan.

Pemerintah negara bagian dan lokal menerbitkan obligasi perumahan untuk membiayai pembangunan atau rehabilitasi perumahan sewa yang terjangkau. Selain membayar kembali pokok obligasi, negara bagian atau daerah harus membayar bunga atas uang yang dipinjamnya. Sebagai  obligasi kegiatan swasta  (PAB), obligasi perumahan dapat diterbitkan atas nama pengembang nirlaba dan laba yang memenuhi syarat untuk membiayai proyek perumahan menengah dan senior yang berpenghasilan rendah. Selain itu, hasil dari obligasi perumahan juga dapat diterbitkan untuk menyediakan pembiayaan hipotek berbiaya rendah kepada keluarga atau individu berpenghasilan rendah sehingga mereka dapat membeli rumah. Hipotek yang diberikan melalui obligasi perumahan dibatasi untuk pembeli rumah pertama kali yang berpenghasilan tidak lebih dari pendapatan rata-rata area. Selain itu, harga rumah yang dibeli dengan hipotek obligasi perumahan dibatasi hingga 90 persen dari harga pembelian rata-rata area.

Obligasi perumahan biasanya memiliki suku bunga rendah dan dapat diterbitkan sebagai kewajiban permintaan suku bunga tetap atau  variabel  (VRDO). Pembayaran pokok dan bunga kepada pemegang obligasi dilakukan dari pembayaran hipotek yang dijaminkan dan pendapatan investasi — pembayaran kembali yang dilakukan atas hipotek oleh peminjam dikumpulkan oleh wali amanat dari obligasi perumahan yang menginvestasikan dananya dalam investasi jangka pendek sampai waktu yang dijadwalkan untuk membayar bunga bagi pemegang obligasi. Akibatnya, pembayaran obligasi perumahan didukung oleh pembayaran bunga yang tepat waktu dan konsisten serta pembayaran kembali pokok hipotek yang mendasari oleh peminjam.

Obligasi perumahan bermanfaat bagi negara dan juga investor swasta. Di satu sisi, pemerintah memperoleh akses pembiayaan murah dalam jumlah besar. Di sisi lain, keuntungan pajak yang ditawarkan oleh obligasi perumahan sangat menarik bagi mereka yang termasuk dalam kelompok pajak atas. Bagi investor, bunga yang dibayarkan oleh obligasi perumahan dibebaskan dari pajak pendapatan federal dan terkadang negara bagian. Semakin tinggi tarif pajak marjinal, semakin berharga pembebasan pajak dari obligasi pendapatan perumahan. Meskipun investor yang tunduk pada pajak minimum alternatif (AMT) dapat dikenai pajak, pengecualian tersebut berarti bahwa investor dalam kelompok pajak federal yang tinggi mendapat manfaat dari obligasi pendapatan dan obligasi kota lainnya. Pembebasan pajak ini membantu mengkompensasi tingkat bunga obligasi yang rendah.

Kredit pajak perumahan berpenghasilan rendah federal   adalah sumber modal lain yang dapat digunakan sebagai pengganti atau sebagai tambahan obligasi perumahan untuk membiayai proyek perumahan yang terjangkau. Kredit tersebut adalah kredit pajak pendapatan federal yang tidak dapat dikembalikan untuk bagian dari bunga hipotek yang dibayar oleh pembeli rumah yang memenuhi syarat setiap tahun.

Contoh Obligasi Otoritas Perumahan

Karena melibatkan hutang pemerintah, penjualan obligasi otoritas perumahan terkadang membutuhkan persetujuan dari pemilih lokal. Pada 2018, misalnya, pemilih California menyetujui tindakan pemungutan suara untuk menjual $ 4 miliar dalam bentuk obligasi otoritas perumahan untuk membiayai program bagi penduduk berpenghasilan rendah, veteran, dan pekerja pertanian.