Ensiklopedia keuangan

Mengapa penawaran perumahan yang jatuh

Menjual rumah biasanya bukanlah proses yang sederhana. Namun, ini bisa menjadi lebih rumit dan mahal jika pembeli membuat penawaran, dan penjualan gagal karena pembeli mundur. Oleh karena itu, sebagai penjual, ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui tentang exit stage. Jika Anda berpikir untuk menjual rumah, cari tahu apa yang dapat Anda lakukan untuk melindungi diri sendiri jika kesepakatan gagal.

Apa penawaran perumahan yang jatuh?

Dalam penjualan rumah biasa, pembeli akan membuat penawaran di rumah penjual dan, jika diterima, kontrak ditandatangani antara kedua pihak. Pada saat itu, status properti biasanya berubah dari “untuk dijual” menjadi “di bawah kontrak” atau “dalam kontrak.” Perubahan status memberi tahu pembeli dan agen real estat lain bahwa penjual memiliki pembeli dan sedang dalam proses menutup transaksi. Namun, penjualan atau pembelian rumah belum final sampai kedua belah pihak telah menandatangani semua dokumen hukum yang diperlukan yang mengalihkan kepemilikan rumah pada penutupan.

Pembeli sering kali memiliki klausul kontingensi yang tertulis dalam kontrak mereka, yang merupakan cara legal untuk “mundur” dari kontrak baik tanpa biaya atau sedikit biaya kepada pembeli. Klausul kontingensi ditulis ke dalam kontrak penjualan di mana pembeli dan penjual menyetujui persyaratan dalam kontrak. Beberapa kemungkinan yang paling umum meliputi:

Kontinjensi Hipotek

Pembeli harus bisa mendapatkan hipotek untuk properti tersebut, biasanya dalam jangka waktu tertentu setelah penandatanganan kontrak. Terkadang suatu kondisi dapat dituliskan ke dalam kontrak di mana jika pembiayaan gagal, kontrak tersebut dibatalkan. Penting bagi penjual untuk meminta pembeli memberikan surat persetujuan awal hipotek.

Kontinjensi Pemeriksaan Rumah

Rumah yang dijual harus lulus pemeriksaan, atau pembeli dapat meminta penjual melakukan perbaikan yang diuraikan dalam laporan pemeriksaan. Jika perbaikan sudah selesai, pemeriksaan lanjutan biasanya diperintahkan untuk memastikan rumah lolos. Alternatifnya, pembeli dapat menggunakan informasi dalam laporan inspeksi sebagai pengaruh untuk menegosiasikan harga jual yang lebih rendah.

Kontinjensi Penjualan Rumah

Pembelian rumah baru dapat bergantung pada pembeli yang menjual propertinya saat ini. Kontinjensi penjualan rumah membantu pembeli karena memungkinkan mereka untuk mundur dari kontrak jika rumah mereka tidak terjual — meninggalkan penjual untuk memulai proses dari awal lagi. Meskipun biasanya ada jangka waktu tertentu di mana jika rumah tidak menjual, penjual dapat memilih keluar dari kontrak; penjual mungkin melewatkan penawaran lain dari calon pembeli yang siap untuk menutup.

Kontingensi Penilaian

Kontinjensi penilaian memungkinkan pembeli menilai rumah untuk menentukan nilainya. Harga rumah harus memenuhi atau kurang dari harga appraisal resmi. Jika penilaian datang dengan harga yang lebih rendah, pembeli dapat melanjutkan pembelian atau meminta penjual untuk menurunkan harga rumah.

Ketika penjualan rumah gagal, biasanya karena salah satu kemungkinan yang diuraikan di atas tidak terpenuhi, atau pembeli atau penjual berubah pikiran.

Poin Penting

  • Pembeli sering kali memiliki klausul kontingensi yang tertulis dalam kontrak, yang merupakan cara legal untuk “mundur” dalam membeli rumah.
  • Jika tawaran penjualan rumah gagal, penjual kehilangan waktu, uang, dan kehilangan pembeli lain yang siap untuk menutup.
  • Klausul pelarian membantu penjual karena memungkinkan penjual untuk menerima penawaran dari pembeli lain meskipun ada kemungkinan dalam penawaran asli.

Tanda peringatan

Tidak memenuhi salah satu kontinjensi kontrak adalah alasan yang dapat dibenarkan untuk tidak menutup. Namun, ada beberapa tanda peringatan lain bahwa pembeli mungkin mundur dari pembelian, dan itu termasuk:

  • Kegagalan untuk mengembalikan dokumen yang ditandatangani, diberi tanggal, dan diselesaikan seperti yang diinstruksikan
  • Kegagalan untuk melakukan pembayaran yang diperlukan kepada pihak ketiga (yaitu, inspektur)
  • Tidak membalas panggilan
  • Janji yang hilang
  • Banyak permintaan untuk perubahan kontrak

Jika Anda menemukan salah satu dari ini, itu mungkin berarti bahwa pembeli Anda mulai bersikap dingin. Hubungi pembeli Anda (atau perwakilannya) jika Anda khawatir penutupannya dalam bahaya.

Biaya bagi Penjual

Jika Anda memiliki kontrak untuk penjualan rumah, Anda memiliki beberapa kerugian jika pembeli mundur:

Kemungkinan biaya

Pembeli lain yang mungkin tertarik untuk menawarkan rumah Anda akan mulai melihat properti lain di pasar saat rumah Anda “di bawah kontrak”. Anda mungkin kehilangan kesempatan untuk menjual kepada pembeli tersebut ketika rumah Anda terikat kontrak karena mereka mungkin telah membeli properti lain.

Waktu

Salah satu aspek yang paling membuat frustrasi dari penjualan rumah yang gagal adalah waktu yang terbuang. Penjual dikirim kembali ke titik awal untuk memulai proses lagi untuk mencari pembeli lain. Selain itu, penundaan dapat menggagalkan rencana Anda untuk membeli rumah lain atau mengubah jadwal pindah Anda.

Rumah Berikutnya Anda

Jika Anda terikat kontrak untuk membeli rumah lain dan transaksi itu bergantung pada penjualan tempat tinggal Anda saat ini — karena Anda membutuhkan hasil penjualan — Anda mungkin tidak dapat membeli rumah tersebut. Akibatnya, Anda mungkin harus mundur dari pembelian atau mencari cara lain untuk membiayainya.

Uang

Anda mungkin kehilangan uang sebagai akibat dari kesepakatan yang gagal jika Anda perlu terus melakukan pembayaran hipotek untuk rumah Anda saat ini — yang Anda jual — sementara juga membayar hipotek atas rumah yang baru saja Anda beli. Selain itu, Anda mungkin akan membayar sewa apartemen sampai Anda menutup pembelian rumah baru, terutama jika jauh dari rumah yang Anda jual. Singkatnya, pembeli yang mundur dapat meningkatkan biaya perumahan bulanan Anda untuk sementara.

Jika Anda terikat kontrak untuk membeli rumah baru dan calon pembeli rumah Anda saat ini mundur, Anda mungkin harus membayar untuk melanggar kontrak untuk membeli rumah baru.

Biaya pemeliharaan berkelanjutan dari rumah Anda saat ini akan terus berlanjut termasuk pajak properti, utilitas, dan lansekap. Dan karena penting untuk menjaga rumah terlihat rapi untuk menarik pembeli baru, biaya dapat bertambah seiring waktu.

Menyimpan Kesepakatan

Ada beberapa langkah yang dapat Anda ambil jika pembeli Anda ingin mundur. Pertama, pastikan bahwa agen real estat yang terlibat, untuk Anda dan pembeli, berkomunikasi secara efektif. Pastikan Anda dan calon pembeli menerima salinan dari semua komunikasi secara tertulis. Jika Anda atau pembeli tidak menggunakan agen (atau jika Anda tidak nyaman dengan tingkat komunikasinya), cobalah untuk berbicara langsung dengan pembeli untuk memahami maksud atau perhatiannya. Juga, tentukan apakah ada konsesi yang dapat Anda buat untuk menjaga pembeli Anda tetap di jalur yang tepat untuk ditutup.

Meskipun Anda mungkin tidak ingin mengurangi harga jual rumah atau membayar pembaruan dan perbaikan, mungkin ada baiknya jika kerugian penjualan lebih mahal daripada biaya perbaikan.

Tinjau kontrak untuk menentukan jalan lain yang mungkin Anda miliki sebagai penjual jika pembeli mundur. Misalnya, apakah ada klausul dalam kontrak Anda yang akan memberi Anda dasar hukum untuk menuntut peminjam Anda atas pelanggaran kontrak dan mendapatkan persentase dari harga jual yang disepakati? Atau apakah ada klausul yang menyatakan pembeli dalam keadaan default jika dia gagal membatalkan transaksi dalam jangka waktu yang ditentukan setelah penandatanganan perjanjian?

Gunakan Klausul Escape

Klausul pelarian memungkinkan penjual untuk menghibur dan menerima penawaran dari pembeli lain meskipun ada persyaratan atau kontinjensi yang tertulis dalam kontrak oleh pembeli.

Jika tawaran lain telah dibuat di rumah, penjual akan memberi tahu pembeli asli yang akan memiliki sejumlah hari untuk memenuhi kontinjensi atau membebaskannya. Dengan kata lain, klausul pelarian membantu melindungi penjual sehingga mereka tidak kehilangan peluang untuk menjual sambil menunggu kemungkinan pembeli terpenuhi seperti penjualan rumah pembeli.

Garis bawah

Ada sejumlah faktor yang dapat menyebabkan penjualan rumah gagal, termasuk kegagalan untuk memenuhi salah satu kontinjensi atau klausul dalam kontrak atau pembeli berubah pikiran.

Namun, penjual dapat melindungi diri mereka sendiri dengan mendapatkan informasi dan mengetahui detail kontrak. Penjual harus memastikan bahwa agen mereka bekerja dan berkomunikasi secara efektif. Selain itu, jika Anda adalah penjualnya, Anda dapat mempertimbangkan untuk meminta pengacara real estat meninjau kontrak, menyarankan klausul apa pun yang dapat melindungi Anda, dan menyarankan opsi bantuan jika pembeli mundur — termasuk kemampuan untuk menuntut pembeli jika perlu.