Ensiklopedia keuangan

Sewa tanah

Apa Sewa tanah?

Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa diizinkan untuk mengembangkan sebagian properti selama masa sewa, setelah itu tanah dan semua perbaikan diserahkan kepada pemilik properti.

Bagaimana Sewa Tanah Bekerja

Sewa tanah menunjukkan bahwa perbaikan akan dimiliki oleh pemilik properti kecuali ada pengecualian dan menetapkan bahwa semua pajak terkait yang timbul selama masa sewa akan dibayar oleh penyewa. Karena sewa tanah memungkinkan tuan tanah untuk mengambil semua perbaikan setelah masa sewa berakhir, tuan tanah dapat menjual properti dengan harga yang lebih tinggi. Sewa tanah juga sering disebut sewa tanah, karena tuan tanah hanya menyewakan tanah saja.

Meskipun digunakan terutama di ruang komersial, sewa tanah sangat berbeda dari jenis sewa komersial lainnya seperti yang ditemukan di kompleks perbelanjaan dan gedung perkantoran. Sewa lain ini biasanya tidak menugaskan penyewa untuk bertanggung jawab atas unit tersebut. Sebaliknya, penyewa ini dikenai biaya sewa untuk menjalankan bisnis mereka. Sewa tanah melibatkan penyewaan tanah untuk jangka panjang — biasanya selama 50 hingga 99 tahun — kepada penyewa yang membangun gedung di properti tersebut. 

Sewa 99 tahun umumnya merupakan jangka waktu sewa terpanjang untuk sebuah properti real estat. Dulu waktu itu mungkin terlama menurut hukum umum. Namun, sewa 99 tahun terus menjadi hal yang umum tetapi tidak lagi mungkin terlama menurut undang-undang. 

Sewa tanah menentukan siapa yang memiliki tanah, dan siapa yang memiliki bangunan, dan perbaikan properti. Banyak tuan tanah menggunakan sewa tanah sebagai cara untuk mempertahankan kepemilikan properti mereka untuk alasan perencanaan, untuk menghindari keuntungan modal , dan untuk menghasilkan pendapatan dan pendapatan. Penyewa umumnya memikul tanggung jawab atas setiap dan semua biaya. Ini termasuk konstruksi, perbaikan, renovasi, perbaikan, pajak, asuransi, dan segala biaya pembiayaan yang terkait dengan properti.

Referensi cepat

Penyewa umumnya memikul tanggung jawab atas semua aspek keuangan dalam sewa tanah termasuk sewa, pajak, konstruksi, asuransi, dan pembiayaan.

Contoh Sewa Tanah

Sewa tanah sering digunakan oleh waralaba dan toko kotak besar, serta entitas komersial lainnya. Kantor pusat perusahaan biasanya akan membeli tanah, dan mengizinkan penyewa / pengembang untuk membangun dan menggunakan fasilitas tersebut. Ada kemungkinan besar bahwa McDonald’s, Starbucks, atau Dunkin Donuts di dekat Anda terikat dengan sewa lahan.

Pada Juli 2016, perusahaan investasi yang berbasis di New York AllianceBernstein membeli sewa tanah selama 99 tahun dari BLDG Management untuk George Washington Hotel di New York City dalam kesepakatan senilai $ 100,4 juta. BLDG awalnya membeli hotel tersebut ketika disita pada tahun 1994. Meskipun bangunan itu digunakan oleh Sekolah Seni Visual yang berbasis di Manhattan sebagai asrama siswa, BLDG mengajukan rencana pada bulan April 2016 untuk memulihkan properti tersebut menjadi hotel dengan restoran, bar. , dan toko di permukaan tanah. Properti saat ini beroperasi sebagai Freehand Hotel, hotel butik, di Distrik Flatiron Kota New York.

Beberapa dasar dari setiap sewa tanah harus mencakup:

  • Persyaratan sewa
  • Hak pemilik dan penyewa
  • Kondisi pembiayaan
  • Gunakan ketentuan
  • Biaya
  • Judul asuransi
  • Default

Sewa Darat Subordinasi vs. Tidak Tersubordinasi

Penyewa sewa tanah sering membiayai perbaikan dengan mengambil hutang. Dalam sewa tanah subordinasi, pemilik setuju untuk memprioritaskan klaim yang lebih rendah atas properti jika penyewa gagal membayar pinjaman untuk perbaikan. Dengan kata lain, pemilik tanah sewa subordinasi pada dasarnya memungkinkan akta properti sebagai jaminan jika penyewa gagal membayar pinjaman terkait perbaikan. Untuk jenis sewa tanah ini, pemilik dapat menegosiasikan pembayaran sewa yang lebih tinggi sebagai imbalan atas risiko yang diambil jika penyewa gagal bayar. Ini juga dapat menguntungkan tuan tanah karena membangun sebuah bangunan di atas tanahnya meningkatkan nilai propertinya.

Sebaliknya, sewa tanah yang tidak terkoordinasi memungkinkan tuan tanah mempertahankan prioritas utama klaim atas properti jika penyewa gagal membayar pinjaman untuk perbaikan. Karena pemberi pinjaman mungkin tidak mengambil kepemilikan tanah jika pinjaman tidak terbayar, profesional pinjaman mungkin ragu-ragu untuk memperpanjang hipotek untuk perbaikan. Meskipun pemilik tetap mempertahankan kepemilikan properti, mereka biasanya harus membebankan biaya sewa yang lebih rendah kepada penyewa.

Keuntungan dan Kerugian dari Sewa Tanah

Sewa tanah dapat menguntungkan baik penyewa maupun pemiliknya.

Manfaat Penyewa

Sewa tanah memungkinkan penyewa membangun properti di lokasi utama yang tidak dapat mereka beli sendiri. Untuk alasan ini, toko rantai besar seperti Whole Foods dan Starbucks sering menggunakan sewa lahan dalam rencana ekspansi perusahaan mereka.

Sewa tanah juga tidak mengharuskan penyewa memiliki uang muka untuk mengamankan tanah, seperti yang diperlukan untuk membeli properti. Oleh karena itu, ekuitas dikurangi dalam memperoleh sewa tanah, yang membebaskan uang tunai untuk tujuan lain dan meningkatkan hasil penggunaan tanah.

Setiap sewa yang dibayarkan pada sewa tanah dapat dikurangkan untuk pajak pendapatan negara bagian dan federal, yang berarti pengurangan beban pajak keseluruhan penyewa.

Manfaat Tuan Tanah

Pemilik tanah memperoleh aliran pendapatan tetap dari penyewa sambil tetap mempertahankan kepemilikan properti. Sewa tanah biasanya berisi klausul eskalasi yang menjamin peningkatan hak sewa dan penggusuran yang memberikan perlindungan jika terjadi gagal bayar sewa atau biaya lainnya.

Ada juga penghematan pajak bagi tuan tanah yang menggunakan sewa tanah. Jika mereka langsung menjual properti kepada penyewa, mereka akan mendapatkan keuntungan dari penjualan tersebut. Dengan melaksanakan jenis sewa ini, mereka terhindar dari keharusan melaporkan keuntungan apa pun. Tetapi mungkin ada beberapa implikasi pajak atas sewa yang mereka terima.

Bergantung pada ketentuan yang dimasukkan ke dalam sewa tanah, tuan tanah mungkin juga dapat mempertahankan beberapa kendali atas properti termasuk penggunaannya dan bagaimana properti itu dikembangkan. Ini berarti pemilik dapat menyetujui atau menolak setiap perubahan pada tanah.

Kekurangan Penyewa

Karena tuan tanah mungkin memerlukan persetujuan sebelum perubahan apa pun dilakukan, penyewa mungkin mengalami hambatan dalam penggunaan atau pengembangan properti. Akibatnya, mungkin ada lebih banyak batasan dan lebih sedikit fleksibilitas bagi penyewa.

Biaya yang terkait dengan proses sewa tanah mungkin lebih tinggi daripada jika penyewa membeli properti secara langsung. Sewa, pajak, perbaikan, perizinan, serta waktu tunggu untuk persetujuan tuan tanah, semuanya bisa mahal.

Kekurangan Tuan Tanah

Tuan tanah yang tidak memasukkan ketentuan dan klausul yang tepat dalam sewa mereka akan kehilangan kendali atas penyewa yang propertinya sedang dikembangkan. Inilah sebabnya mengapa selalu penting bagi kedua belah pihak untuk meninjau kembali sewa mereka sebelum penandatanganan.

Bergantung pada lokasi properti, menggunakan sewa tanah mungkin memiliki implikasi pajak yang lebih tinggi bagi pemiliknya. Meskipun mereka mungkin tidak menyadari keuntungan dari penjualan, sewa dianggap pendapatan. Jadi sewa dikenai pajak dengan tarif biasa, yang dapat menambah beban pajak.

Poin Penting

  • Sewa tanah adalah perjanjian di mana penyewa dapat mengembangkan properti selama masa sewa, setelah itu diserahkan kepada pemilik properti.
  • Sewa tanah biasanya dilakukan antara tuan tanah komersial, yang biasanya menyewakan tanah selama 50 hingga 99 tahun kepada penyewa yang membangun bangunan di properti tersebut.
  • Penyewa yang tidak mampu membeli tanah dapat membangun properti dengan sewa tanah, sementara tuan tanah mendapatkan penghasilan tetap dan tetap memegang kendali atas penggunaan dan pengembangan properti mereka.