Membalik Rumah: Apakah Lebih Baik daripada Beli-dan-Tahan?

Pertanyaan apakah membalik atau membeli dan menahan real estat adalah strategi terbaik untuk berinvestasi di properti tidak memiliki jawaban yang benar. Sebaliknya, memilih satu metode di atas metode lainnya harus menjadi bagian dari rencana strategis yang jelas yang mempertimbangkan tujuan Anda secara keseluruhan.

Anda juga harus mempertimbangkan peluang yang disajikan oleh pasar yang ada. Berikut ini sekilas tentang apa saja yang terlibat dalam mengejar setiap strategi dan bagaimana memutuskan mana yang mungkin tepat untuk Anda.

Apa Membalik Rumah: Apakah Lebih Baik daripada Beli-dan-Tahan?

  • Membalik properti dan membeli dan menahan real estat mewakili dua strategi investasi yang berbeda.
  • Memiliki real estat menawarkan kesempatan kepada investor untuk mengumpulkan kekayaan dari waktu ke waktu dan menghindari naik turunnya pasar saham.
  • Membalik dapat memberikan perputaran cepat pada investasi Anda dan menghindari kerepotan mencari penyewa dan pemeliharaan properti, tetapi biaya dan pajak bisa tinggi.
  • Properti beli dan tahan memberikan penghasilan pasif bulanan dan keuntungan pajak, tetapi tidak semua orang siap untuk pengelolaan dan tanggung jawab hukum sebagai tuan tanah.

Mengapa Berinvestasi di Real Estat?

Itu pertanyaan yang bagus. Kepemilikan real estat residensial mendapatkan minat yang terus meningkat dari investor ritel karena banyak alasan berikut:

  • Real estat dapat memberikan hasil yang lebih dapat diprediksi daripada saham dan obligasi.
  • Real estat menyediakan lindung nilai inflasi karena tarif sewa dan arus kas investasi biasanya naik setidaknya sebanyak tingkat inflasi.
  • Real estat menyediakan tempat yang sangat baik untuk modal di saat Anda tidak yakin dengan prospek saham dan obligasi.
  • Ekuitas yang diciptakan dalam investasi real estat memberikan dasar yang sangat baik untuk mendanai peluang investasi lainnya. Alih-alih meminjam untuk mendapatkan modal untuk diinvestasikan (yaitu, membeli saham dengan margin ), investor dapat meminjam dengan ekuitas mereka untuk membiayai proyek lain.
  • Pengurangan pajak dari bunga hipotek membuat meminjam terhadap rumah menarik.
  • Selain memberikan arus kas bagi pemiliknya, real estate hunian juga bisa digunakan untuk rumah atau keperluan lainnya.

Penghasilan Pasif vs. Aktif

Salah satu perbedaan utama antara membeli dan menahan dan membalik properti adalah bahwa properti yang pertama dapat memberi Anda pendapatan pasif, sedangkan properti yang kedua menawarkan pendapatan aktif .

Pendapatan pasif adalah uang yang diperoleh dari investasi yang terus menghasilkan uang tanpa partisipasi materi dari Anda. Bisa dari saham dan obligasi atau dari memiliki properti sewaan dan menerima pendapatan sewa setiap bulan, asalkan Anda menyewa perusahaan manajemen untuk melakukan semua tugas yang diperlukan, seperti mencari penyewa, mengumpulkan uang sewa, dan mengurus pemeliharaan.

Penghasilan aktif adalah uang yang Anda peroleh sebagai imbalan atas pekerjaan yang Anda lakukan. Itu termasuk gaji Anda dari pekerjaan, serta keuntungan yang Anda peroleh dari membalik rumah. Membalik dianggap pendapatan aktif, terlepas dari apakah Anda melakukan pekerjaan fisik untuk membuka lantai. Anda tetap menjalankan bisnis ini — mencari properti untuk dibalik, membelinya, mendapatkan asuransi, mengawasi kontraktor, mengelola proyek, dan banyak lagi.

Dalam pengertian ini, membalik bukan hanya strategi investasi seperti membeli dan menahan saham atau real estat. Jika Anda memiliki pekerjaan harian, perlu diingat bahwa waktu luang Anda kemungkinan besar akan digunakan dengan semua tuntutan yang diperlukan untuk membalik properti.

Dua Cara untuk Membalik Properti

Dua jenis properti utama dapat digunakan dalam pendekatan beli / jual untuk investasi real estat. Yang pertama adalah rumah atau apartemen yang dapat dibeli di bawah harga pasar saat ini karena mereka mengalami kesulitan keuangan. Yang kedua adalah fixer-upper, properti dengan masalah struktural, desain, atau kondisi yang dapat diatasi untuk menciptakan nilai.

Investor yang berfokus pada properti yang tertekan melakukannya dengan mengidentifikasi pemilik rumah yang tidak dapat lagi mengelola atau mempertahankan propertinya atau dengan menemukan properti yang terlalu banyak digunakan dan berisiko gagal bayar. Di sisi lain, mereka yang lebih memilih fixer-uppers akan merombak atau meningkatkan properti agar berfungsi lebih baik untuk pemilik rumah atau lebih efisien untuk penyewa apartemen.

Pembeli dari fixer-atas yang menggunakan taktik ini mengandalkan tenaga kerja yang diinvestasikan untuk meningkatkan nilai daripada hanya membeli properti dengan biaya rendah untuk menciptakan pengembalian investasi yang tinggi. Tentu saja, kedua strategi ini dapat digabungkan saat membalik properti, dan banyak orang yang melakukannya.

Namun, menemukan peluang ini secara konsisten dapat menjadi tantangan dalam jangka panjang. Bagi kebanyakan orang, membalik properti harus dianggap lebih sebagai strategi taktis daripada rencana investasi jangka panjang.

Pro dan Kontra Flipping

Pro

  • Pengembalian uang Anda lebih cepat

  • Investasi yang berpotensi lebih aman

Kontra

  • Biaya

  • Pajak

Pro: Pengembalian Uang Anda Lebih Cepat

Satu keuntungan besar dari membalik properti adalah merealisasikan keuntungan dengan cepat, yang melepaskan modal untuk tujuan lain. Waktu rata-rata untuk membalik rumah adalah sekitar enam bulan, meskipun para pemula harus memperkirakan prosesnya akan memakan waktu lebih lama.

Pro: Investasi yang Berpotensi Lebih Aman

Tidak seperti pasar saham, yang dapat berubah di tengah hari, pasar real estat seringkali lebih dapat diprediksi. Dalam arti tertentu, membalik properti dapat dianggap sebagai strategi investasi yang lebih aman karena dimaksudkan untuk menjaga risiko modal untuk jangka waktu yang minimal. Itu juga tidak memiliki risiko manajemen dan sewa guna usaha yang melekat dalam kepemilikan real estat — belum lagi kesulitan mencari penyewa, mengumpulkan uang sewa, dan memelihara properti.

Kontra: Biaya

Flipping house dapat menciptakan masalah biaya yang tidak Anda hadapi dengan investasi jangka panjang. Biaya yang terlibat dalam membalik dapat menuntut banyak uang, yang menyebabkan masalah arus kas. Karena biaya transaksi sangat tinggi di sisi beli dan jual, hal itu dapat memengaruhi keuntungan secara signifikan. Jika Anda melepaskan pekerjaan harian Anda dan mengandalkan flipping untuk penghasilan Anda, Anda juga melepaskan gaji yang konsisten.

Kontra: Pajak

Perputaran properti yang cepat (dan kecepatan adalah segalanya dalam transaksi membalik yang berhasil) dapat membuat perubahan dalam pendapatan yang dapat meningkatkan tagihan pajak Anda.Ini terutama benar jika segala sesuatunya bergerak terlalu cepat untuk memanfaatkanaturan pajak capital gain jangka panjang.  Dalam kasus tersebut, Anda harus membayar tarif pajak capital gain yang lebih tinggi berdasarkan pendapatan yang Anda peroleh jika Anda memiliki properti kurang dari setahun.

Pro dan Kontra Buy-and-Hold

Pro

  • Penghasilan berkelanjutan

  • Peningkatan nilai properti

  • Pajak

Kontra

  • Biaya lowongan

  • Masalah manajemen dan hukum

Pro: Penghasilan Berkelanjutan

Memiliki properti sewaan memberi Anda penghasilan tetap, di mana pun Anda berada atau apa pun yang Anda lakukan. Terlebih lagi, membeli dan menahan real estat adalah resep terkenal untuk mengumpulkan kekayaan besar. Banyak “uang lama” di AS dan luar negeri diakumulasikan melalui kepemilikan tanah. Meskipun ada periode penurunan harga, nilai tanah hampir selalu pulih dalam jangka panjang karena terbatasnya pasokan tanah.

Pro: Peningkatan Nilai Properti

Semakin lama Anda memegang properti investasi, semakin besar kemungkinan Anda mendapatkan keuntungan dari inflasi. Itu akan meningkatkan nilai properti sementara jumlah yang Anda pinjam untuk hipotek turun saat Anda melunasinya. Misalkan Anda dapat membeli selama pasar pembeli dan menjual selama pasar penjual. Kemudian, ada juga potensi nyata untuk laba atas investasi Anda yang signifikan.

Pro: Pajak

Memiliki properti sewaan memiliki keuntungan pajak yang tidak tersedia untuk sirip. Properti sewa dikenakan pajak sebagai pendapatan investasi, dengan tarif pajak yang lebih rendah. Anda juga dapat menghapus pengeluaran, termasuk perbaikan, pemeliharaan atau pemeliharaan, membayar manajer properti, dan mengemudi ke atau dari properti Anda.

Selain itu, Anda akan membayar pajak pada tingkat keuntungan modal jangka panjang jika Anda memutuskan untuk menjual setelah memiliki properti selama lebih dari setahun.

Kontra: Biaya Lowongan

Tidak dapat menemukan penyewa adalah salah satu risiko memiliki properti sewaan. Itu benar apakah Anda melakukannya sendiri atau menyewa perusahaan manajemen untuk melakukannya untuk Anda. Jika properti Anda kosong selama berbulan-bulan atau bertahun-tahun, Anda bertanggung jawab untuk membayar hipotek selama periode itu. Sebelum berinvestasi di properti beli dan tahan, Anda pasti ingin memastikan anggaran Anda akan mencakup satu hingga tiga bulan kekosongan per tahun.

Kontra: Masalah Manajemen dan Hukum

Kepemilikan real estat jangka panjang adalah upaya intensif manajemen yang berada di luar keahlian banyak investor. Beberapa investor, terutama pemilik properti sewaan untuk pertama kali, tidak siap atau tidak siap untuk menangani tanggung jawab dan masalah hukum yang timbul karena menjadi tuan tanah. Proses menemukan penyewa yang berkualitas dan memenuhi kebutuhan mereka bisa menjadi pekerjaan yang melelahkan dan menghabiskan waktu. Namun, manajemen properti yang sukses diperlukan untuk memastikan arus kas berkelanjutan dari investasi seseorang.

Memilih Strategi

Anda perlu menjawab beberapa pertanyaan penting untuk memutuskan apakah membalik properti atau menahannya dalam jangka panjang adalah strategi terbaik. Anda harus memutuskan apakah alokasi modal Anda untuk real estat adalah investasi permanen atau hanya cara untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga rumah yang diharapkan.

Ini juga akan membantu jika Anda menentukan rasio risiko dan pengembalian yang sesuai untuk porsi portofolio investasi Anda ini. Terakhir, Anda harus memiliki toleransi risiko dan keterampilan untuk mengambil tanggung jawab manajemen yang sejalan dengan kedua jenis investasi tersebut.

Misalkan modal tidak tersedia untuk membeli portofolio yang terdiversifikasi. Dalam hal ini, calon investor harus siap menghadapi risiko yang tidak sistematis. Itu termasuk risiko properti individu dan potensi kurangnya permintaan properti, baik oleh pemilik rumah atau penyewa.

Jika Anda sedang mempertimbangkan strategi beli-dan-jual, Anda juga harus menentukan apakah Anda memiliki keterampilan untuk mengungkap properti penjualan yang tertekan atau pemecah masalah. Dalam strategi transaksional ini, penting untuk mengetahui apakah modal dapat diubah cukup banyak dalam periode investasi tertentu untuk mengatasi biaya transaksi. Mereka termasuk biaya perantara , pembiayaan, dan penutupan .

Referensi cepat

Anda dapat menikmati manfaat kedua strategi dengan mengembangkan bisnis membalik rumah dan menggunakan keuntungan Anda untuk berinvestasi di properti pendapatan sewa jangka panjang.

Garis bawah

Pilihan antara dua strategi yang dimaksud tergantung pada situasi dan tujuan keuangan Anda. Meskipun demikian, strategi kepemilikan jangka panjang umumnya lebih sesuai bagi mereka yang menggunakan real estat sebagai bagian inti dari portofolio investasi mereka secara keseluruhan.

Di sisi lain, membalik properti biasanya lebih baik ketika real estat digunakan sebagai taktik tambahan atau peningkatan pengembalian.

Investor yang ingin mengumpulkan kekayaan dan memperoleh pendapatan dari investasi real estat mereka harus mempertimbangkan untuk memiliki real estat untuk jangka panjang. Mereka dapat menggunakan ekuitas yang dibangun ke dalam portofolionya untuk membiayai peluang investasi lainnya, dengan potensi akhirnya menjual properti di pasar atas.

Flipping property adalah taktik yang paling cocok untuk periode ketika prospek di pasar saham dan obligasi rendah. Ini juga bisa berhasil untuk orang yang mencoba merealisasikan keuntungan modal jangka pendek selama pasar perumahan mengizinkan.