Ensiklopedia keuangan

Menjamin hipotek administrasi perumahan federal

Jika Anda meminjamkan uang kepada seseorang dengan rekam jejak pinjaman yang kurang sempurna, Anda menginginkan jaminan bahwa Anda akan dibayar kembali. Itulah prinsip yang mendasari asuransi hipotek. Meskipun asuransi hipotek melindungi pemberi pinjaman dari kerugian, Anda mungkin menganggapnya sebagai gangguan. Bagaimanapun, itu adalah biaya lain yang harus Anda tanggung untuk mewujudkan impian Anda menjadi pemilik rumah. Tetapi jika tidak ada, banyak orang mungkin tidak akan memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman sama sekali sampai mereka memiliki uang muka yang lebih tinggi.

Banyak orang menganggap membayar premi asuransi hipotek sebagai pilihan yang lebih baik daripada menunggu beberapa tahun sampai mereka memiliki uang muka yang cukup tinggi untuk menghindarinya. Meskipun ada banyak jenis asuransi hipotek, artikel ini membahas dasar-dasar asuransi hipotek Federal Housing Administration ( FHA ).

Apa Menjamin hipotek administrasi perumahan federal?

  • Asuransi hipotek FHA melindungi pemberi pinjaman dari kerugian yang diakibatkan oleh gagal bayar.
  • Peminjam dengan pinjaman FHA harus membeli asuransi hipotek FHA.
  • Mereka yang mendapatkan hipotek harus membayar premi asuransi hipotek di muka sebesar 1,75% ditambah premi tahunan, keduanya didasarkan pada nilai pinjaman.
  • Lamanya waktu yang harus Anda bayar untuk asuransi hipotek FHA bergantung pada periode amortisasi dan rasio pinjaman terhadap nilai Anda.

FHA Mortgage Insurance: An Overview

Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (pinjaman FHA ) menarik bagi banyak konsumen, terutama uang muka yang lebih rendah — serendah 3,5% — serta ambang pendapatan dan kredit yang lebih rendah. Itu berarti seseorang dengan nilai kredit serendah 580 dapat memenuhi syarat.

Semua pinjaman FHA mengharuskan peminjam untuk mengambil asuransi hipotek, terutama ketika mereka menurunkan kurang dari 20%. Asuransi hipotek FHA melindungi pemberi pinjaman karena peminjam — terutama yang baru — memiliki risiko gagal bayar yang lebih tinggi ketika mereka memiliki ekuitas minimal di rumah mereka. Intinya, Anda tidak akan rugi banyak dengan berjalan pergi dan membiarkan bank menyita properti itu.

Federal Housing Administration (FHA) mensyaratkan dua jenis asuransi hipotek atas pinjaman FHA. Peminjam harus membayar asuransi hipotek di muka ( UFMI ) —1,75% dari saldo pinjaman — bersama dengan premi asuransi hipotek tahunan (MIP) berdasarkan total nilai pinjaman. MIP tahunan berkisar dari 0,8% hingga 0,85% untuk jumlah pinjaman dasar $ 625.500 atau kurang. Untuk mereka yang melebihi jumlah ini, MIP tahunan bervariasi antara 1% dan 1,05%. Tarif ini berlaku untuk jangka waktu pinjaman lebih dari 15 tahun. KPR yang dibiayai selama 15 tahun atau kurang datang dengan suku bunga 0,45% sampai 0,95%.

Untuk mendemonstrasikan, inilah jumlah yang akan Anda bayarkan dalam asuransi hipotek FHA dengan pinjaman $ 300.000:

  • Jumlah hipotek : $ 300.000
  • Uang Muka : $ 10.500 (3,5% dari $ 300.000)
  • Jumlah Pinjaman : $ 289,500
  • UFMI : $ 5.066,25
  • MIP tahunan : $ 2.460.75 setiap tahun atau $ 205.06 per bulan

Ingatlah bahwa skenario ini mengasumsikan Anda membayar UFMI langsung. Tetapi Anda memiliki opsi untuk memasukkan jumlah tersebut ke dalam jumlah total hipotek Anda. Sebaiknya Anda membayar penuh di awal jika Anda mampu melakukannya. Tetapi jika Anda memutuskan untuk memasukkannya ke dalam pinjaman Anda, Anda akan membayar lebih banyak dalam jangka panjang. Tidak hanya meningkatkan jumlah pinjaman Anda, tetapi juga meningkatkan pembayaran premi asuransi hipotek tahunan Anda .

Ketentuan Asuransi Hipotek FHA

Menurut situs web Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan ( HUD ) AS, lamanya waktu pembayaran premi asuransi hipotek FHA harus bervariasi berdasarkan jumlah dan lama hipotek. Rasio pinjaman terhadap nilai (rasio LTV ) yang sama dengan atau kurang dari 90% membutuhkan asuransi hipotek selama 11 tahun.

Ketika Anda pertama kali mulai membayar hipotek, Anda memiliki risiko gagal bayar yang lebih tinggi, sehingga premi Anda akan lebih tinggi. Itu karena, seperti yang disebutkan di atas, Anda tidak memiliki banyak ekuitas yang dibangun ke dalam rumah Anda. Jadi, Anda hanya kehilangan uang muka $ 10.500 jika Anda gagal bayar di tahun pertama atas rumah senilai $ 300.000 itu. Pembayaran premi Anda berkurang semakin lama Anda membayar hipotek Anda. Anda akan cenderung tidak ingin meninggalkan rumah dan gagal membayar pinjaman Anda di kemudian hari.

Menghindari atau Menyingkirkan Asuransi Hipotek FHA

Karena asuransi hipotek FHA menambah biaya yang signifikan pada biaya kepemilikan rumah, Anda mungkin bertanya-tanya apakah ada yang dapat Anda lakukan untuk mengurangi atau menghindarinya, dan pada titik mana Anda diizinkan untuk menyingkirkannya.

Cara termudah untuk menghindari asuransi hipotek adalah dengan menurunkan 20%. Anda dapat melakukan ini dengan menunggu untuk membeli sampai Anda telah disimpan lebih, atau dalam beberapa kasus, dengan membeli lebih murah properti. Tentu saja, jika Anda mencari pinjaman FHA dengan diskon 3,5%, Anda mungkin berada di garis tipis antara mampu membayar hipotek sama sekali dan harus tetap menyewa.

Jika harga rumah naik secara signifikan setelah Anda membeli, Anda mungkin dapat membiayai kembali jalan keluar dari PMI. Agar ini berhasil, nilai rumah Anda harus cukup dihargai untuk memberi Anda 22% ekuitas di rumah. Jika Anda tidak dapat membiayai kembali untuk meningkatkan rasio LTV Anda, pertimbangkan untuk membayar saldo pokok Anda. Ini tidak hanya akan membantu Anda menyingkirkan asuransi hipotek lebih cepat, tetapi juga akan membantu Anda melunasi rumah Anda lebih cepat. Itu mengurangi jumlah bunga yang akan Anda bayarkan dalam jangka panjang. Jika Anda mengambil rute ini, Anda perlu menghubungi pemberi pinjaman Anda agar asuransi hipotek Anda dibatalkan.

Beberapa pemberi pinjaman mungkin menawarkan program pinjaman khusus yang tidak memerlukan pembayaran premi asuransi hipotek bulanan, meskipun memungkinkan pembayaran uang muka yang kecil. Itu membuatnya penting untuk berbelanja.

Referensi cepat

Pemberi pinjaman Anda seharusnya secara otomatis membatalkan asuransi hipotek ketika Anda mencapai rasio pinjaman-terhadap-nilai yang sesuai.

FHA vs. Asuransi Hipotek Swasta (PMI)

Ada alternatif untuk asuransi hipotek FHA — asuransi hipotek pribadi (PMI). Anda mungkin diharuskan membeli PMI sebagai syarat jika Anda memiliki hipotek konvensional. Seperti yang disarankan oleh namanya, ini disediakan oleh perusahaan asuransi swasta dan diatur oleh pemberi pinjaman. Sama seperti asuransi hipotek FHA, PMI melindungi pemberi pinjaman, bukan peminjam.

Anda harus membeli PMI jika uang muka Anda kurang dari 20% dari total pinjaman. Banyak pemberi pinjaman juga memerlukan PMI saat Anda membiayai kembali hipotek Anda dengan pinjaman konvensional dan ekuitas kurang dari 20% dari nilai properti. Namun ada perbedaan besar antara asuransi hipotek FHA dan PMI — tidak semua pemberi pinjaman memerlukan pembayaran asuransi hipotek di muka.

Biaya PMI dapat berkisar antara 0,5% hingga 1% dari total nilai pinjaman setiap tahun. Jadi, hipotek sebesar $ 200.000 akan membebani Anda sebanyak $ 2.000 lebih setiap tahun dengan tarif maksimum 1%. Tentu saja, tarif Anda bergantung pada skor kredit Anda — semakin baik kredit Anda, semakin rendah tarifnya. Jika skor kredit Anda lebih rendah, Anda akan membutuhkan uang muka yang lebih besar sebelum Anda ditawari jenis asuransi apa pun.

Asuransi hipotek FHA hanya mensyaratkan skor kredit minimal 580 agar memenuhi syarat untuk uang muka 3,5%. Namun, sebagian besar pemberi pinjaman swasta memerlukan skor kredit 620 hingga 640, yang masih memungkinkan Anda membeli rumah lebih awal. Jadi jika Anda harus memiliki asuransi hipotek, asuransi hipotek FHA bisa menjadi lebih rendah dari dua kejahatan.

Selain itu, terdapat beberapa perdebatan mengenai dampak pengurangan dan bentuk diskriminasi lainnya dalam industri asuransi hipotek swasta.  Meskipun banyak perusahaan asuransi hipotek swasta tidak mendiskriminasi, ketahuilah bahwa hal itu dapat terjadi dan segera laporkan.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Garis bawah

Saat mempertimbangkan pinjaman dengan uang muka kecil, pikirkan apakah asuransi hipotek di muka dan premi asuransi hipotek bulanan sepadan bagi Anda untuk mendapatkan rumah lebih cepat. Sulit untuk menghitung karena Anda tidak bisa memprediksi berapa harga rumah nanti ketika Anda memiliki lebih banyak uang untuk uang muka nanti. Mungkin yang terbaik adalah memutuskan secara psikologis apakah Anda merasa nyaman membayar uang tambahan yang diperlukan untuk asuransi hipotek.