Ensiklopedia keuangan

Memahami Apa yang Dilakukan Fannie Mae

Kemungkinan besar Anda pernah mendengar tentang Fannie Mae. Tapi tahukah Anda apa fungsinya dan bagaimana cara kerjanya?

The Depresi Besar sebagai bagian dari New Deal.Itu didirikan untuk merangsang pasar perumahan dengan membuat lebih banyak hipotek tersedia untuk peminjam berpenghasilan menengah hingga rendah.

Fannie Mae tidak berasal atau memberikan hipotek kepada peminjam. Tapi itu membeli dan menjamin mereka melalui pasar hipotek sekunder. Faktanya, ini adalah salah satu dari dua pembeli hipotek terbesar di pasar sekunder. Yang lainnya adalah saudara kandungnya, Federal Home Loan Mortgage Corporation, atau Freddie Mac, perusahaan lain yang disponsori pemerintah yang dibuat oleh Kongres.

Apa Memahami Apa yang Dilakukan Fannie Mae?

Pada awal tahun 1900-an, mendapatkan hipotek — apalagi rumah — bukanlah tugas yang mudah.Banyak orang tidak mampu mendapatkan uang muka, dan pinjaman hampir selalu berjangka pendek — tidak seperti pinjaman denganperiode amortisasi jangka panjangyang kita kenal sekarang.Faktanya, ketika banyak pinjaman jatuh tempo pada saat itu, mereka biasanya meminta pembayaran balon besardari debitur.Bank akan menyita jika pemilik rumah tidak dapat melakukan pembayaran atau pembiayaan kembali.Itu akan menjadi sulit dengan dimulainya Depresi Hebat.Tingkat penyitaan tahunan naik setiap tahun dari tahun 1926 (angka tahun pertama disimpan) sampai tahun 1934, ketika tingkat penyitaan mencapai puncaknya di atas 12%.

Kongres Amerika Serikat menanggapi dengan menciptakan Fannie Mae.Tujuannya adalah untuk membantu menciptakan aliran pendanaan perumahan yang tersedia untuk semua orang di setiap pasar.Hal ini menyebabkan pembiayaanhipotek suku bunga tetap jangka panjang, yang memungkinkan pemilik rumah untuk membiayai kembali pinjaman mereka kapan saja selama masa pinjaman mereka.

1938

Tahun Kongres menciptakan Fannie Mae.

Pada tahun 1968, Fannie Mae mulai mendanai dirinya sendiri dengan menjual saham dan obligasi setelah pemerintah menghapusnya dari Anggaran Federal.  Fannie Mae mempertahankan hubungannya dengan pemerintah sebagai GSE , dengan dewan direksi tidak lebih dari 13 anggota.  Itu juga dibebaskan dari pajak daerah dan negara bagian.

Poin Penting

  • Fannie Mae adalah perusahaan yang disponsori pemerintah yang menyediakan hipotek bagi peminjam berpenghasilan rendah dan sedang.
  • Ini tidak memberikan pinjaman, tetapi mendukung atau menjaminnya di pasar hipotek sekunder.
  • Fannie Mae menyediakan likuiditas dengan berinvestasi di pasar hipotek, menggabungkan pinjaman menjadi sekuritas berbasis hipotek.
  • Fannie Mae mendapat jaminan dari pemerintah AS setelah krisis keuangan dan dihapus dari daftar nama NYSE.

Menciptakan Likuiditas

Dengan berinvestasi di pasar hipotek, Fannie Mae menciptakan lebih banyak likuiditas bagi pemberi pinjaman seperti bank, penghematan , dan credit unions, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk menanggung atau mendanai lebih banyak hipotek.Hipotek yang dibeli dan dijaminnya harus memenuhi kriteria yang ketat.Misalnya, batas pinjaman konvensional untuk rumah keluarga tunggal pada tahun 2021 adalah $ 548.250 (naik dari $ 510.400 pada tahun 2020) untuk sebagian besar wilayah dan $ 822.375 (naik dari $ 765.600 pada tahun 2020) untuk wilayah berbiaya tinggi.Area ini termasuk Hawaii, Alaska, Guam, dan Kepulauan Virgin AS, di mana nilai rumah rata-rata di atas nilai dasar setidaknya 115%.

Untuk berbisnis dengan Fannie Mae, pemberi pinjaman hipotek harus mematuhi Pernyataan tentang Pinjaman Subprime yang dikeluarkan oleh pemerintah federal.Pernyataan tersebut membahas beberapa risiko yang terkait dengan pinjaman subprima , seperti suku bunga perkenalan yang rendah diikuti dengan suku bunga variabel yang lebih tinggi;batas yang sangat tinggi tentang seberapa besar tingkat suku bunga dapat naik;terbatas pada tidak ada dokumentasi pendapatan;dan fitur produk yang membuat pembiayaan kembali pinjaman menjadi mungkin.8

Pada 2019, Fannie Mae menyediakan lebih dari $ 650 miliar likuiditas untuk mendanai pasar perumahan.Ini membantu orang-orang di seluruh negeri membeli, membiayai kembali, dan menyewa sekitar tiga juta rumah.

Referensi cepat

Fannie Mae mendukung atau menjamin hipotek tetapi bukan berasal dari mereka.

Efek Beragun Hipotek

Setelah membeli hipotek di pasar sekunder, Fannie Mae mengumpulkannya untuk membentuk sekuritas berbasis mortgage (MBS).MBS adalah sekuritas beragun aset yang dijamin dengan hipotek atau kumpulan hipotek.Sekuritas berbasis hipotek Fannie Mae dibeli oleh institusi seperti perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bank investasi .Ini menjamin pembayaran pokok dan bunga pada MBS-nya.

Fannie Mae juga memiliki portofolionya sendiri, biasa disebut sebagai portofolio yang ditahan.Ini berinvestasi dalam sekuritas berbasis mortgage sendiri serta dari lembaga lain.Fannie Mae menerbitkan hutang yang disebut hutang agensi untuk mendanai portofolio yang ditahan.

Krisis Keuangan 

Fannie Mae telah diperdagangkan secara publik sejak 1968.  Hingga 2010, ia diperdagangkan di New York Stock Exchange (NYSE).Itu dihapus dari daftar setelah hipotek, perumahan, dan krisis keuangan setelah sahamnya anjlok di bawah persyaratan modal minimum yang diamanatkan oleh Bursa Efek New York.Sekarang diperdagangkan over-the-counter . 

Praktik pemberian pinjaman yang tidak etis menyebabkan krisis. Selama booming perumahan di pertengahan tahun 2000-an, pemberi pinjaman menurunkan standar mereka dan menawarkan pinjaman rumah kepada peminjam dengan kredit buruk. Pada tahun 2007, gelembung perumahan meledak, dan ratusan ribu peminjam ini gagal bayar, yang menyebabkan apa yang dikenal sebagai krisis subprima. Ini memiliki efek riak pada pasar kredit, yang membuat pasar keuangan terpuruk dan menciptakan resesi paling parah dalam beberapa dekade di Amerika Serikat. (Untuk lebih lanjut, lihat: Tinjauan Resesi Sebelumnya .)

Pengambilalihan dan Bailout Pemerintah

Pada paruh kedua tahun 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac diambil alih oleh pemerintah melalui konservatori Komite Keuangan Perumahan Federal.Pada saat itu, keduanya memegang $ 4,9 triliun dalam bentuk obligasi dan sekuritas berbasis mortgage.Departemen Keuangan AS menyediakan $ 191,5 miliar untuk menjaga kedua pelarut tersebut.Intinya, pemerintah AS melakukan intervensi untuk memulihkan kepercayaan di pasar dengan berjanji untuk menalangi pinjaman macet dan untuk mencegah kemerosotan lebih lanjut di pasar perumahan.Pada Mei 2019, pemerintah federal telah menerima $ 292 miliar pembayaran dividen dari Fannie Mae dan Freddie Mac.

Opsi Kredit

Fannie Mae sekarang menawarkan sejumlah inisiatif bisnis dan opsi kredit yang berbeda kepada pemilik rumah, bekerja dengan pemberi pinjaman untuk membantu orang yang mungkin mengalami kesulitan mendapatkan pembiayaan.

  • HomeReady Mortgage: Produk ini memungkinkan pemilik rumah untuk mendapatkan pembiayaan dan membeli rumah dengan uang muka yang rendah.Peminjam memenuhi syarat jika mereka memiliki pendapatan rendah hingga sedang dan skor kredit di bawah 620. Orang dengan skor di atas 620 mendapatkan harga yang lebih baik.
  • Uang Muka 3%: Sumber daya lain untuk pemilik rumah yang mungkin tidak memiliki akses ke dana yang cukup untuk mengamankan uang muka yang besar.
  • HFA Preferred: Program ini membantu pemilik rumah mengakses pembiayaan yang terjangkau melalui Agen Keuangan Perumahan lokal dan negara bagian dan pemberi pinjaman lainnya.Tingkat pendapatan untuk peminjam ditentukan oleh HFA, dan tidak ada persyaratan untuk pembeli pertama kali.

Daftar lengkap produk dan deskripsinya tersedia di situs web Fannie Mae .

Modifikasi Pinjaman

Setelah krisis hipotek, Fannie Mae mulai fokus pada modifikasi pinjaman .Sejak September 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menyelesaikan sekitar 2,37 juta modifikasi pinjaman.  modifikasi pinjaman mengubah kondisi hipotek yang ada untuk membantu peminjam menghindari default pada hipotek mereka, berakhir di penyitaan, dan akhirnya kehilangan rumah mereka. Modifikasi dapat mencakup suku bunga yang lebih rendah atau memperpanjang jangka waktu pinjaman. Modifikasi pinjaman juga dapat menurunkan pembayaran bulanan.

Garis bawah

Fannie Mae telah berhasil membalikkan keadaan sejak berada di tepi jurang pada tahun 2008. Saat ini, Fannie Mae adalah pendukung terbesar hipotek suku bunga tetap selama 30 tahun dan tetap menjadi mekanisme kunci untuk memfasilitasi kepemilikan rumah.