Ensiklopedia keuangan

Fannie Mae dan Freddie Mac

Freddie Mac adalah perusahaan hipotek rumah yang didukung federal yang dibuat oleh Kongres AS. Tidak ada lembaga yang berasal atau melayani hipoteknya sendiri. Sebaliknya, mereka membeli dan menjamin hipotek yang diterbitkan melalui pemberi pinjaman di pasar hipotek sekunder .

Kedua entitas tersebut secara virtual memonopoli pasar hipotek sekunder hingga tahun 1990-an.Saat itulah berkembang peraturan federal dan undang-undang baru yang memungkinkan bank dan perusahaan keuangan lainnya untuk bergabung memicu lebih banyak persaingan dari perusahaan konvensional.Namun, Fannie Mae dan Freddie Mac terus mendominasi pasar hipotek sekunder di AS saat ini, meskipun ada kekhawatiran tentang menjadi dua dari perusahaan ” terlalu besar untuk gagal ” terbesar.

Bersama-sama, lembaga-lembaga ini membuat pasar hipotek lebih likuid, stabil, dan terjangkau dengan menyediakan likuiditas dan jaminan kepada ribuan bank, tabungan, dan pinjaman, serta perusahaan hipotek di AS. Berikut adalah cara kerja keduanya, peran mereka di tahun 2008 krisis keuangan, dan apa yang mereka lakukan hari ini untuk membantu pemilik rumah dan penyewa selama pandemi COVID-19.

Apa Fannie Mae dan Freddie Mac?

  • Fannie Mae pertama kali disewa oleh pemerintah AS pada tahun 1938 untuk membantu meningkatkan pasar hipotek. Kongres menyewa Freddie Mac pada tahun 1970 sebagai perusahaan swasta.
  • Tidak ada organisasi yang berasal atau pinjaman layanan. Sebaliknya, mereka membeli hipotek dari pemberi pinjaman untuk dipegang atau dikemas ulang sebagai sekuritas berbasis hipotek yang dapat mereka jual.
  • Pemberi pinjaman menggunakan uang yang mereka peroleh dari menjual hipotek kepada Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mendapatkan lebih banyak pinjaman, yang membantu individu, keluarga, dan investor mengakses pasokan uang hipotek yang stabil.
  • Menanggapi pandemi COVID-19, Fannie Mae dan Freddie Mac mengeluarkan moratorium penyitaan dan penggusuran yang berlangsung hingga 31 Maret 2021.
  • Pada 20 Januari 2021, hari pertamanya menjabat, Presiden Biden meminta agar FHFA, (yang mengawasi Fannie Mae dan Freddie Mac) dan agensi lainnya memperpanjang moratorium penggusuran dan penyitaan hingga setidaknya 31 Maret 2021, dan agensi mematuhinya.
  • Pada 16 Februari 2021, Presiden Biden meminta lembaga tersebut memperpanjang moratorium lagi, kali ini hingga 31 Juni 2021.

Apakah Fannie Mae Itu?

Pada awal abad ke-20, kepemilikan rumah berada di luar jangkauan banyak orang di Amerika Serikat.Kecuali jika Anda dapat membayar tunai untuk seluruh rumah (yang hanya dapat dilakukan oleh sedikit orang), Anda melihat uang muka yang sangat besar dan pinjaman jangka pendek yang akan berujung pada pembayaran balon yang besar.

Selama Depresi Hebat , hampir satu dari empat pemilik rumah kehilangan rumah mereka karena penyitaan , bank tidak punya uang untuk dipinjamkan, dan negara menghadapi krisis perumahan yang nyata.

Sebagai tanggapan, Kongres pada tahun 1938 membentuk Federal National Mortgage Association (FNMA), yang lebih dikenal sebagai Fannie Mae, untuk menyediakan sumber pendanaan perumahan yang andal dan stabil.Ini membawa jenis hipotek baru ke pasar: pinjaman jangka panjang dengan suku bunga tetap dengan opsi untuk membiayai kembali kapan saja.

Selama beberapa dekade, Fannie Mae adalah pembeli dan penjual dominan hipotek yang diasuransikan pemerintah di negara ini.Akhirnya, Kongres melakukan dua hal untuk meningkatkan persaingan di pasar hipotek sekunder:

  1.  Ini memprivatisasi Fannie Mae pada tahun 1968, menjadikannya perusahaan milik pemegang saham yang sepenuhnya didanai dengan modal swasta.
  2.  Itu menciptakan Freddie Mac pada tahun 1970.

Fannie Mae dibentuk sebagai agen pemerintah federal pada tahun 1938 sebagai bagian dari amandemen National Housing Act. Fannie Mae awalnya membeli hipotek yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan kemudian menambahkan pinjaman yang dijamin oleh Administrasi Veteran (VA) ke dalam campuran.

Pada tahun 1954, Fannie Mae diubah menjadi perusahaan publik-swasta, kepemilikan campuran di bawah Undang-Undang Piagam Asosiasi Hipotek Nasional Federal.Itu menjadi milik pribadi pada tahun 1968 dan dua tahun kemudian menjadi berwenang untuk membeli hipotek konvensional selain pinjaman FHA dan VA.

Pada 1980-an, Fannie Mae mulai menerbitkan sekuritas berbasis mortgage (MBS) untuk menyediakan lebih banyak likuiditas di pasar investasi hipotek.Ia mendapat uang untuk membeli aset terkait hipotek dengan menerbitkan berbagai macam sekuritas utang di pasar modal AS dan internasional.

Apa Itu Freddie Mac?

Freddie Mac adalah nama tidak resmi dari Federal Home Loan Mortgage Corporation.Ini didirikan pada tahun 1970 di bawah Undang-Undang Keuangan Rumah Darurat untuk memperluas pasar hipotek sekunder dan mengurangi risiko suku bunga bagi bank.Pada tahun 1989, itu direorganisasi dan diubah menjadi perusahaan milik pemegang saham sebagai bagian dari Undang-Undang Reformasi, Pemulihan, dan Penegakan Lembaga Keuangan (FIRREA) .

Piagam Freddie Mac sangat mirip dengan Fannie Mae, dalam arti memperluas pasar sekunder untuk hipotek dan sekuritas berbasis hipotek dengan membeli pinjaman yang dibuat oleh bank, simpan pinjam, dan lembaga pemberi pinjaman lainnya.Namun, tidak seperti Fannie Mae, yang membeli hipotek dari bank ritel dan komersial besar, Freddie Mac membeli pinjamannya dari bank yang lebih kecil (yaitu, bank “hemat”) yang berfokus pada penyediaan layanan perbankan kepada masyarakat.

Apa yang Dilakukan Fannie Mae dan Freddie Mac?

Fannie Mae dan Freddie Mac memiliki piagam, mandat, dan struktur peraturan yang serupa. Masing-masing membeli hipotek dari pemberi pinjaman untuk disimpan dalam portofolionya atau dikemas ulang sebagai sekuritas berbasis hipotek yang dapat dijual. Pada gilirannya, pemberi pinjaman menggunakan uang yang mereka peroleh dari penjualan hipotek untuk mendapatkan lebih banyak pinjaman. Ini membantu individu, keluarga, dan investor mengakses pasokan pendanaan hipotek yang berkelanjutan dan stabil.

Menurut piagam mereka, Fannie Mae dan Freddie Mac “membangun fasilitas pasar sekunder untuk hipotek perumahan [dan] menetapkan bahwa operasinya akan dibiayai oleh modal swasta semaksimal mungkin.”  Kedua entitas tersebut diberi mandat untuk melakukan hal berikut:

  • Menjaga stabilitas di pasar sekunder untuk hipotek perumahan
  • Menanggapi pasar modal swasta dengan tepat
  • Menawarkan dukungan berkelanjutan ke pasar sekunder untuk hipotek perumahan dengan meningkatkan likuiditas investasi hipotek dan membuat lebih banyak uang tersedia untuk pembiayaan hipotek perumahan
  • Mempromosikan akses ke kredit hipotek dengan meningkatkan likuiditas investasi hipotek dan membuat lebih banyak uang tersedia untuk pembiayaan hipotek perumahan

Fannie Mae memiliki satu tanggung jawab tambahan sesuai dengan piagamnya: untuk mengelola dan melikuidasi portofolio hipotek milik federal untuk meminimalkan efek buruk pada pasar hipotek perumahan dan meminimalkan kerugian bagi pemerintah federal.

Siapa yang Mengatur Fannie Mae dan Freddie Mac?

Menurut piagam kongres Fannie Mae dan Freddie Mac , yang memberi merekastatus perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) , mereka beroperasi dengan hubungan tertentu dengan pemerintah federal AS yang memberikan dukungan finansial.Misalnya, pada September 2008, pada puncak krisis keuangan, mereka ditempatkan di bawah pengawasan langsung pemerintah federal.

Selama waktu normal, hubungan pemerintah tetap sedikit lebih tersembunyi, tetapi tetap penting. Menurut piagam kongres mereka:

  • Presiden Amerika Serikat menunjuk lima dari 18 anggota dewan direktur organisasi.
  • Sekretaris Departemen Keuangan diberi wewenang untuk membeli hingga $ 2,25 miliar sekuritas dari setiap perusahaan untuk mendukung  likuiditasnya .
  • Kedua perusahaan dibebaskan dari pajak negara bagian dan lokal.
  • Kedua perusahaan tersebut diatur oleh Department of Housing and Urban Development (HUD) dan Federal Housing Finance Agency (FHFA) .

FHFA mengatur, menegakkan, dan memantau standar modal Fannie dan Freddie, dan membatasi ukuran portofolio investasi hipotek mereka. HUD bertanggung jawab atas misi perumahan umum Fannie dan Freddie.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau dengan HUD .

Jaminan Implisit

Status GSE Fannie dan Freddie telah menciptakan persepsi tertentu di pasar keselamatan.Salah satunya adalah bahwa pemerintah federal akan turun tangan dan menyelamatkan organisasi-organisasi ini jika salah satu perusahaan mengalami masalah keuangan, seperti yang terlihat menjelang Resesi Hebat .Ini dikenal sebagai jaminan implisit.14

Karena pasar percaya pada jaminan implisit ini, Fannie Mae dan Freddie Mac diizinkan untuk meminjam uang di pasar obligasi dengan imbal hasil yang lebih rendah   daripada yang dapat dilakukan oleh lembaga keuangan lain.

Imbal hasil hutang perusahaan Fannie Mae dan Freddie Mac, yang dikenal sebagai  hutang agensi , secara historis sekitar 35  basis poin  lebih tinggi dari obligasi Treasury AS.  Hutang perusahaan keuangan berperingkat AAA, sebagai perbandingan, secara historis menghasilkan sekitar 70 basis poin lebih banyak daripada obligasi Treasury AS.  Tiga puluh lima basis poin mungkin tidak terlihat banyak, tetapi hal itu membuat perbedaan besar karena melibatkan triliunan dolar.

Berperan dalam Krisis Keuangan 2008

Dengan keunggulan pendanaan dibandingkan rival Wall Street mereka, Fannie Mae dan Freddie Mac menghasilkan keuntungan yang cukup besar selama lebih dari dua dekade sepanjang tahun 1990-an dan awal 2000-an.Selama periode ini, sering terjadi perdebatan tentang Fannie dan Freddie di antara para ekonom, profesional pasar keuangan, dan pejabat pemerintah.

Apakah dukungan pemerintah yang tersirat dari Fannie dan Freddie benar-benar menguntungkan pemilik rumah AS? Ataukah pemerintah hanya membantu perusahaan dan investornya sambil menciptakan moral hazard ?

Fannie Mae dan Freddie Mac diberi monopoli yang disponsori pemerintah di sebagian besar pasar hipotek sekunder AS.Monopoli ini — digabungkan dengan jaminan implisit pemerintah untuk menjaga agar perusahaan-perusahaan ini tetap bertahan — nantinya akan berkontribusi pada jatuhnya pasar hipotek.

Pada tahun 2007, Fannie Mae dan Freddie Mac mulai mengalami kerugian besar pada portofolio mereka yang ditahan, terutama pada  investasi Alt-A dan subprima mereka.Pada tahun 2008, besarnya portofolio yang ditahan dan jaminan hipotek membuat FHFA menyimpulkan bahwa mereka akan segera  bangkrut .

Pada tanggal 19 Maret, regulator federal mengizinkan kedua perusahaan untuk mengambil $ 200 miliar lagi dalam hutang dengan harapan menstabilkan ekonomi.Namun, pada 6 September 2008, jelas bahwa pasar percaya bahwa perusahaan-perusahaan tersebut berada dalam kesulitan keuangan, dan FHFA menempatkan perusahaan-perusahaan tersebut ke dalam konservatori.Mereka menerima $ 190 miliar dana bailout dan sejak itu telah membayarnya kembali, tetapi masih dalam konservatori.

Referensi cepat

Pada September 2019, Departemen Keuangan dan FHFA mengumumkan bahwa Fannie Mae dan Freddie Mac dapat mulai mempertahankan pendapatan mereka untuk menopang cadangan modal masing-masing sebesar $ 25 miliar dan $ 20 miliar.Langkah tersebut merupakan langkah menuju transisi keduanya keluar dari konservatori.

Tentu saja, daftar kesalahan langkah yang panjang menyebabkan Resesi Hebat. Namun, para kritikus mengatakan Fannie dan Freddie menciptakan sejumlah besar jaminan hutang dan kredit di tahun-tahun menjelang 2007, dan bahwa Kongres seharusnya mengakui risiko sistematis terhadap sistem keuangan global yang ditimbulkan oleh perusahaan-perusahaan ini.

Berperan dalam Pandemi COVID-19

Jika Anda terkena dampak pandemi COVID-19, Anda mungkin khawatir tentang pembayaran hipotek atau sewa. Salah satu cara untuk mendapatkan bantuan adalah melalui program asuransi pengangguran negara bagian Anda.

CARES (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security) Act untuk sementarameningkatkan tunjangan asuransipengangguran melalui tiga program:Federal Pandemic Unemployment Compensation (FPUC) ,Pandemic Emergency Unemployment Compensation (PEUC) , atauPandemic Unemployment Assistance (PUA).

CARES Act juga menawarkan perlindungan bagi pemilik rumah yang memiliki hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac.Berdasarkan CARES Act, pemberi pinjaman dan layanan pinjaman dilarang memulai penyitaan yudisial atau non-yudisial terhadap Anda — atau menyelesaikan keputusan atau penjualan penyitaan hingga 31 Maret 2021.  Tenggat waktu telah diperpanjang beberapa kali selama pandemi dan terakhir berdiri pada 28 Februari 2021, di bawah pemerintahan sebelumnya.Namun, Presiden Biden pada hari pertama masa jabatannya memperpanjang batas waktu hingga 31 Maret 2021. Pada 16 Februari 2021, Presiden Biden memperpanjang batas waktu hingga 30 Juni 2021.

Anda dapat meminta penangguhan hipotekhingga 180 hari (dan berpotensi memperpanjangnya 180 hari lagi) jika Anda mengalami kesulitan keuangan karena pandemi COVID-19.

Selain itu, FHFA juga menerapkan standar peminjaman dan penilaian yang lebih fleksibel untuk memastikan bahwa pembeli rumah dapat menutup pinjaman selama pandemi dan bahwa semua pihak yang terlibat dapat menjaga jarak sosial selama proses berlangsung.

Program Bantuan Hipotek

Jika Anda memiliki hipotek Fannie Mae dan tidak dapat melakukan pembayaran karena kehilangan pekerjaan, pengurangan pendapatan, atau penyakit terkait COVID-19, penyedia layanan hipotek Andadapat membantu dengan opsi keringanan hipotek, termasuk:

  • Rencana kesabaran yang menurunkan atau menangguhkan pembayaran hipotek Anda hingga 12 bulan
  • Tidak ada biaya keterlambatan selama periode kesabaran
  • Opsi pembayaran kembali setelah masa tunggu, yang mencakup rencana pembayaran untuk menyusul secara bertahap atau rencana modifikasi pinjaman untuk mempertahankan atau menurunkan pembayaran bulanan Anda
  • Bantuan penyitaan dan penggusuran

Referensi cepat

Jika Anda khawatir tentang pembayaran hipotek Anda, hubungi penyedia layanan hipotek Anda — perusahaan yang tercantum di laporan bulanan Anda — untuk meminta bantuan.

Fannie Mae memiliki program lain — Jaringan Tanggap Bencana — yang dapat membantu implikasi keuangan yang lebih luas dari keadaan darurat COVID-19.Jaringan Tanggap Bencana menyediakan akses ke konselor perumahan yang disetujui HUD untuk pemilik rumah dengan pinjaman dan penyewa milik Fannie Mae di properti yang dibiayai Fannie Mae.Konselor dapat membuat rencana yang dipersonalisasi, memberikan pembinaan dan penganggaran keuangan, dan mendukung Anda hingga 18 bulan.

Penahanan Hipotek Freddie Mac

Jika Anda memiliki hipotek milik Freddie Mac, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan bantuan jika Anda secara langsung atau tidak langsung terkena dampak pandemi COVID-19.Saat ini terdapat beberapa opsi keringanan hipotek jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran hipotek karena kehilangan atau penurunan pendapatan, termasuk:

  • Sampai dengan 12 bulan masa penangguhan hipotek
  • Denda dan denda keterlambatan dibebaskan
  • Menghentikan semua tindakan penyitaan dan penggusuran hingga 31 Maret 2021
  • Opsi modifikasi pinjaman untuk menurunkan pembayaran atau menjaga pembayaran tetap sama setelah masa tunggu

Referensi cepat

Sabar bukanlah pengampunan. Tanyakan kepada penyedia hipotek Anda tentang opsi pasca-kesabaran Anda. Berhati-hatilah jika opsinya adalah pembayaran balon daripada hanya menambahkan bulan yang belum dibayar ke akhir hipotek Anda.

Standar Pemberian Pinjaman dan Penilaian yang Lebih Fleksibel

Pelonggaran standar pinjaman dan penilaian untuk pembeli rumah yang mengajukan hipotek yang didukung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac selama pandemi telah diperpanjang oleh FHFA hingga 31 Maret 2021, dari batas waktu sebelumnya 28 Februari 2021. Mereka mengizinkan:

  • Penilaian alternatif untuk pembelian dan pembiayaan kembali pinjaman (melakukan drive by dan penilaian online versus on-site)
  • Metode alternatif untuk mendokumentasikan pendapatan dan memverifikasi pekerjaan sebelum penutupan pinjaman (misalnya, verifikasi pekerjaan melalui email)
  • Memperluas penggunaan surat kuasa untuk membantu penutupan pinjaman (misalnya, tanda tangan elektronik)

Garis bawah

Fannie Mae dan Freddie Mac didakwa menjaga pasar hipotek AS berjalan lancar. Kedua perusahaan membeli hipotek dari berbagai pemberi pinjaman, yang membantu mempertahankan sumber pendanaan hipotek yang stabil dan dapat diandalkan untuk individu, keluarga, dan investor.

Saat ini, industri perumahan terus mengawasi situasi COVID-19 — dan bagaimana hal itu dapat berdampak pada Fannie dan Freddie serta 28 juta pemilik rumah yang memiliki cicilan rumah yang didukung oleh mereka.FHFA memperkirakan bahwa tambahan biaya $ 1,1 miliar hingga $ 1,7 miliar akan ditanggung oleh Fannie Mae dan Freddie Mac karena moratorium penyitaan yang ada dan perpanjangannya, di atas biaya $ 6 miliar yang telah dikeluarkan oleh keduanya.