Menghadapi kebangkrutan koperasi

Hal terakhir yang ingin didengar oleh mereka yang tinggal di koperasi pada rapat gagal bayar. Tetapi bagi banyak orang, ini adalah kenyataan. Setiap tahun, koperasi bangkrut dan meninggalkan “pemilik” mereka dalam kedinginan.

Apa Menghadapi kebangkrutan koperasi?

Koperasi adalah pengaturan perumahan di mana penduduk memiliki bagian dari badan hukum, yang disebut korporasi. Para pemegang saham ini menerima sewa, atau hak, yang memungkinkan mereka untuk tinggal di salah satu apartemen atau unit. Secara teknis, pemilik hanya memiliki saham di perusahaan ini, bukan real estat itu sendiri. Korporasi memiliki real estat. Pemilik saham membayar biaya pemeliharaan bulanan yang digunakan untuk menutupi biaya pengelolaan gedung seperti pembersihan, panas, air, gaji karyawan, pembuangan sampah, biaya perbaikan, pajak, asuransi, dan hipotek bangunan .

Jenis Default

Ada dua jenis default yang umum diketahui yang melibatkan koperasi: default hipotek dan default teknis.

  1. Default teknis tidak terlalu serius. Adam Leitman Bailey, Esq., Pengacara real estat New York dan New Jersey dan kepala perusahaan perumahan dan komersial real estat New York City Adam Leitman Bailey, PC, mengatakan jenis default ini “terdiri dari kegagalan melakukan perbaikan yang melanggar dari perjanjian hipotek meskipun semua pembayaran moneter telah dibayar tepat waktu. ” Biasanya, jenis default ini dapat diatasi dengan mengatur agar perbaikan diselesaikan, atau, setidaknya, dibayar.
  2. Wanprestasi hipotek jauh lebih serius karena pemberi pinjaman tidak menerima pembayaran untuk bangunan tersebut, sesuai perjanjian awal. Ini adalah situasi yang membuat frustasi bagi pemegang saham yang dengan rajin membayar perawatan bulanan tanpa kehilangan pembayaran. Ini sering kali merupakan jalan tercepat menuju pengajuan kebangkrutan untuk koperasi. Dalam situasi ini, pemberi pinjaman mengirimkan Pemberitahuan Wanprestasi kepada manajemen gedung, dan jika gagal bayar hipotek tidak diselesaikan, proses penyitaan dimulai.

Skenario Kasus Terburuk: Penyitaan

Penyitaan adalah hal terburuk yang dapat terjadi ketika koperasi mengajukan kebangkrutan. Penyitaan adalah gugatan yang dimulai oleh pemberi pinjaman untuk mendapatkan hak legal atas bangunan tersebut. Stuart M. Saft, Mitra di Dewey & LeBoeuf LLP, mengatakan bahwa di New York, penyitaan dapat memakan waktu beberapa tahun tetapi pada akhirnya kecuali koperasi memiliki pertahanan yang sah, seorang wasit akan mengadakan lelang untuk menjual gedung tersebut, dan pemegang saham akan kembali menjadi penyewa sewa dan tidak lagi “memiliki” apartemen mereka.

Dalam hal koperasi mengajukan pailit karena gagal membayar hipoteknya, pemberi pinjaman memiliki kekuatan untuk menyita gedung dan menggusur pemegang saham. Bailey menambahkan, “Pemberi pinjaman hipotek yang mendasarinya tidak dapat mengejar setiap pemegang saham apartemen karena hipotek gedung bukanlah jaminan pribadi oleh pemegang saham.” Dalam kebangkrutan, bank koperasi akan dibayar sebelum pemegang saham.

Jadi, setiap hasil dari penjualan penyitaan kebangkrutan akan digunakan untuk membayar bank. Pemegang saham yang telah memperoleh hipotek pribadi akan bertanggung jawab atas pembayaran tersebut meskipun mereka telah kehilangan kepemilikan atas saham apartemen.

Dalam skenario ini, pemegang saham tidak memiliki banyak pilihan. Jika koperasi memilih untuk mengajukan Bab 11 (reorganisasi), penerima hipotek koperasi dapat pindah untuk mengubahnya menjadi Bab 7, yaitu likuidasi, di mana bangunan tersebut dijual segera.

Dalam kebangkrutan atau penyitaan, pemegang saham koperasi tetap sebagai penyewa jika mereka tinggal di sana, tetapi sewa kepemilikan mereka dibatalkan. Jika mereka berhutang hipotek di apartemen mereka dan tidak membayar, “mereka mungkin memiliki konsekuensi pajak penghasilan yang merugikan,” Saft menegaskan.

Koperasi yang mungkin mengalami masalah gagal bayar dapat mencoba mengejar pembayaran dengan meminjam dana tambahan, meningkatkan pemeliharaan bulanan atau menambahkan penilaian. Penilaian adalah peningkatan sementara dalam pemeliharaan bulanan. Kenaikan ini ditujukan untuk perbaikan atau pengeluaran lain yang ditanggung oleh koperasi.

Apakah Kebangkrutan Co-op Biasa?

Kebangkrutan koperasi jarang terjadi. Saft berkata, “Sejauh yang kami tahu, kurang dari 10 koperasi telah diambil alih di NYC sejak Perang Dunia II, jadi itu tidak mungkin terjadi sekarang. Namun, berhati-hatilah.” Default teknis dapat menyebabkan kebangkrutan jika semua uang dalam wesel jatuh tempo sebagai akibat dari default teknis, tetapi ini tidak mungkin.

Apa Yang Dapat Dilakukan Pemegang Saham?

Sayangnya bagi pemegang saham, tidak banyak yang bisa dilakukan jika mereka sudah membeli apartemen koperasi. Jika mereka telah membeli saham dalam koperasi yang bermasalah, mereka harus mencari nasihat dari pengacara yang berkualifikasi untuk mendapatkan panduan. Kuncinya adalah membuat keputusan yang cerdas saat berbelanja dan menyelidiki koperasi sebelum membeli.

Bailey mengatakan bahwa ketika dia mewakili pembeli, dia memastikan bangunan tersebut stabil dengan menganalisis keuangan bangunan selama dua tahun terakhir. Dia membandingkan laporan keuangan dengan perbaikan struktural utama atau perbaikan yang diperlukan dan mencari apakah bangunan tersebut memiliki cadangan kas yang kuat. Bangunan yang tidak mampu membayar hipotek atau memenuhi biaya pasti merupakan tanda bahaya.

Para pemburu apartemen koperasi dapat menghindari jatuh ke dalam koperasi yang “buruk” dengan menanyakan keuangannya sendiri. Melihat lebih dari dua tahun sejarah dapat memberikan gambaran yang baik tentang seberapa baik (atau buruk) bangunan tersebut. Cadangan uang tunai yang rendah, misalnya, dapat mengindikasikan koperasi tidak akan memiliki cukup dana untuk menutupi perbaikan darurat. Dalam hal ini, koperasi perlu memperoleh dana baik dari bank dalam bentuk pinjaman lain atau dari pemegang saham.

Pemegang saham perlu mengajukan pertanyaan kunci saat meneliti apartemen. Misalnya, tanyakan apakah koperasi telah melakukan pembayaran hipotek bulanan. Jika mereka melewatkan pembayaran, tanyakan mengapa. Tanyakan apakah ada jenis hutang lain yang tertunda selain hipotek, juga apakah ada perbaikan besar yang akan datang dan jika demikian, bagaimana koperasi berencana untuk membayarnya.

Saft menyarankan beberapa tip: “Lihat laporan keuangan terakhir untuk melihat apakah akuntan mengeluarkan surat hak gadai yang diajukan terhadap bangunan atau pajak real estat belum dibayarkan. Cobalah untuk mencari tahu dari agen pengelola jika banyak pemegang saham gagal membayar biaya pemeliharaan mereka. Minta pengacara Anda membaca risalah koperasi untuk melihat apakah ada masalah. “

Garis bawah

Dewan koperasi memiliki hak untuk bertanya kepada Anda, sebagai calon pembeli, tentang riwayat keuangan Anda. Ia ingin memastikan bahwa Anda akan dapat memenuhi tanggung jawab pemeliharaan bulanan, selain pembayaran hipotek pribadi Anda sendiri. Namun, sebagai pembeli, Anda juga memiliki hak untuk memastikan bahwa tempat tinggal Anda akan stabil secara ekonomi. Pastikan Anda bertanya tentang setiap detail. Ini masa depan Anda, jadi gunakan hak Anda.