Pengusiran
Apa Pengusiran?
Istilah penggusuran mengacu pada proses sipil di mana tuan tanah dapat secara sah mengeluarkan penyewa dari properti sewaan mereka. Penggusuran dapat terjadi ketika penyewa berhenti membayar sewa, ketika persyaratan perjanjian sewa dilanggar, atau dalam situasi lain yang diizinkan oleh hukum.
Penggusuran di Amerika Serikat diatur oleh masing-masing negara bagian dan kota tertentu. Tuan tanah harus memberi tahu penyewa bahwa mereka sedang digusur dengan pemberitahuan yang menyebutkan alasan penggusuran dan jumlah hari sebelum proses penggusuran dimulai.
Poin Penting
- Penggusuran adalah perintah pengadilan untuk memindahkan penyewa dari properti tempat mereka tinggal.
- Seorang tuan tanah dapat memutuskan untuk mengusir penyewa karena tidak membayar sewa, kerusakan, aktivitas ilegal, melanggar ketentuan sewa, atau jika tuan tanah ingin memiliki properti.
- Proses penggusuran biasanya dimulai dengan pemberitahuan dari pemiliknya, yang meminta penyewa untuk memperbaiki kondisi tertentu.
- Jika penyewa tidak memberikan ganti rugi, pemilik dapat memulai proses penggusuran melalui pengadilan.
- Hakim mendengarkan kesaksian, meninjau bukti, dan memutuskan apakah akan menggusur atau menolak permintaan tuan tanah.
Bagaimana Penggusuran Bekerja
Properti sewa dan semua pihak yang terlibat dalamperjanjian sewa tunduk pada undang-undang pemilik-penyewa.Tuan tanah tidak bisa mengusir penyewa tanpa alasan yang baik.Alasannya termasuk tidak membayar sewa, kerusakan, aktivitas ilegal, melanggar ketentuan sewa, atau jika tuan tanah ingin memiliki properti.Sewa yang belum dibayar adalah alasan paling umum penggusuran, menurut penelitian oleh Lab Penggusuran Universitas Princeton. Beberapa negara bagian mengizinkan pemilik properti untuk mengusir penyewa sesuka hati meskipun mereka tidak melakukan kesalahan apa pun.Penyewa ini mungkin dilindungi di negara bagian yang mengizinkan penggusuran tanpa alasan, terutama jika pengadilan menganggap tindakan tersebut diskriminatif atau balas dendam .2
Undang-undang penggusuran berbeda-beda di setiap negara bagian dan kotamadya, tetapi prosesnya cukup seragam.Seorang tuan tanah memberikan pemberitahuan penggusuran kepada penyewa mereka, memberi mereka beberapa hari untuk membayar sewa atau memperbaiki kerusakan apa pun.Jika periode tersebut berakhir tanpa resolusi, pemilik dapat mengajukan gugatan penggusuran terhadap penyewa. Pengadu dapat meminta ganti rugi finansial untuk sewa yang belum dibayar dan biaya utilitas, kerusakan properti, biaya keterlambatan, dan biaya pengadilan selain penggusuran.
Kasus umumnya disidangkan di pengadilan distrik, pengadilan gugatan kecil, atau pengadilan perumahan.67 Baik tuan tanah dan penyewa harus hadir dan dapat mencari perwakilan hukum. Pengadilan membutuhkan bukti pelanggaran, termasuk foto, email, pesan teks, dokumen lain, dan kesaksian saksi yang dapat mendukung kasus masing-masing pihak.
Seorang hakim mendengarkan kesaksian dan meninjau bukti apa pun sebelum membuat keputusan untuk menggusur atau menyangkal kasus tuan tanah.Hakim juga dapat memutuskan apakah akan memberikan ganti rugi moneter dalam kasus tersebut dan berapa banyak.Jika penyewa tidak muncul di pengadilan, mereka biasanya menerima keputusan penggusuran secara otomatis, selama pemilik atau perwakilan hukumnya hadir.9
Pertimbangan Khusus
Kongres untuk sementara melarang penggusuran melalui Freddie Mac , atau Federal Housing Administration (FHA).
Larangan asli, yang berakhir 24 Juli 2020, melarang tuan tanah mengajukan kasus penggusuran baru karena sewa yang belum dibayar.Moratorium diterapkan pada sekitar 28% dari 43,8 juta rumah tangga penyewa di negara itu, menurut analisis Urban Institute. Beberapa penyewa juga dilindungi oleh larangan negara bagian atau lokal,meskipun banyak yang belum menerima perlindungan sementara .
Mantan Presiden Donald Trump menandatangani perintah eksekutif pada 8 Agustus 2020, menyarankan pemerintahannya akan memberikan perlindungan baru bagi penyewa. Perintah tersebut mengarahkan agen federal untuk mempertimbangkan langkah-langkah anti penggusuran, yang membuat marah para pendukung perumahan.”Ini menimbulkan kesan bahwa sesuatu telah dilakukan, padahal tidak ada yang dilakukan,” kata John Pollock, koordinator Koalisi Nasional untuk Hak Sipil atas Penasihat, kepada CNBC.
Pusat Pengendalian dan Pencegahan Penyakit (CDC)melarang penggusuran untuk banyak penyewa , dengan alasan kesehatan masyarakat, hingga setidaknya 31 Desember 2020. Untuk memenuhi syarat, penyewa harus menghasilkan kurang dari $ 99.000 per tahun ($ 198.000 untuk pasangan) dan menandatangani pernyataan bahwa mereka telah menghabiskan semua upaya untuk membayar sewa dan kemungkinan besar menjadi tunawisma karena penggusuran. Pada 20 Januari 2021, pada hari pertamanya menjabat, Presiden Joe Biden menandatangani perintah eksekutif yang memperpanjang moratorium penggusuran nasional hingga setidaknya 31 Maret 2021.
Referensi cepat
Penggusuran yang berakhir dengan penyelesaian pengadilan muncul dalam laporan kredit, dan beberapa tuan tanah melaporkan penyewa mereka ke perusahaan yang memberikan laporan dan penyaringan calon penyewa.
Keuntungan dan Kerugian Penggusuran
Untuk tuan tanah
Penggusuran memungkinkan tuan tanah untuk menyingkirkan penyewa yang tidak dapat diatur serta mereka yang tidak membayar sewa tepat waktu atau sama sekali. Meskipun bisa mahal, tuan tanah bisa mendapatkan keuntungan melalui proses penggusuran untuk melindungi kepentingan properti mereka. Dengan mengusir penyewa yang tidak diinginkan, tuan tanah dapat membuka propertinya kepada penyewa yang lebih baik dan lebih bertanggung jawab.
Untuk penyewa
Efek penggusuran bisa berlangsung lama bagi penyewa. Misalnya, ketika seseorang mengajukan aplikasi sewa untuk rumah baru, kemungkinan aplikasi tersebut akan menanyakan apakah mereka pernah diusir sebelumnya.
Namun, memiliki penggusuran sebelumnya mungkin tidak sepenuhnya mendiskualifikasi seseorang dari kontrak. Beberapa tuan tanah mungkin hanya ingin tahu lebih banyak tentang ketentuan penggusuran. Misalnya, jika tuan tanah memutuskan untuk menjual apartemen sebagai kondominium dan secara hukum mengusir penyewa untuk melakukannya, hal itu kemungkinan tidak akan berdampak negatif pada pandangan tuan tanah tentang calon penyewa.
Untuk masyarakat
Beberapa ahli juga berpendapat bahwa tingkat penggusuran yang tinggi memiliki efek merugikan bagi masyarakat secara luas.Dengan membuat keluarga tidak stabil, menurut mereka, lingkungan dengan tingkat penggusuran tinggi menjadi lebih rentan terhadap kejahatan.
Tingkat penggusuran yang tinggi juga menimbulkan biaya finansial yang tinggi bagi kota-kota, yang sering kali kehilangan pajak properti dan tagihan utilitas yang terutang dan mungkin harus membayar lebih untuk tempat penampungan dan layanan sosial.