Sitaan dan minat nonpossessory dalam properti riil

Properti adalah konsep hukum yang memberikan dan melindungi hak eksklusif seseorang untuk memiliki, memiliki, menggunakan, dan membuang sesuatu. Istilah properti tidak menyarankan barang fisik, tetapi menggambarkan hubungan hukum seseorang dengan sesuatu.

Properti Riil Properti riil terdiri atas tanah, rumah petak dan warisan. Tanah mengacu pada tanah, udara di atas, area di bawah permukaan bumi dan segala sesuatu yang didirikan di atasnya. Pemilikan mencakup tanah dan hak tak berwujud tertentu yang terkait dengan tanah tersebut. Hereditaments mencakup setiap kepentingan yang berwujud atau tidak berwujud dalam properti nyata, termasuk tanah dan rumah petak, yang dapat diwariskan. (Untuk lebih lanjut, baca 5 Kesalahan yang Harus Dihindari oleh Investor Real Estat .)

TUTORIAL: Menjelajahi Investasi Real Estate

Bunga Sebuah bunga menggambarkan hak, klaim atau hak istimewa yang seorang individu memiliki terhadap real properti. Hukum mengakui berbagai jenis kepentingan dalam properti nyata. Kepentingan nonpemilikan atas tanah adalah hak seseorang untuk menggunakan atau membatasi penggunaan tanah milik orang lain.

Kepentingan nonpemilik bukan merupakan kepemilikan atas tanah itu sendiri: pemegang kepentingan nonpemilikan di properti nyata tidak memiliki hak, dan pemilik tanah terus menikmati hak kepemilikan penuh, yang tunduk pada sitaan apa pun.

Sitaan adalah beban, klaim atau biaya atas properti nyata yang dapat mempengaruhi kualitas hak milik dan nilai dan / atau penggunaan properti. Hak tanggungan dapat mewakili kepentingan yang tidak dimiliki dalam properti nyata. Contoh sitaan termasuk hak gadai, pelanggaran batas, hak guna, sewa, perjanjian restriktif, dan perjanjian perlindungan. Artikel ini akan memberikan pengantar tentang sitaan dan kepentingan yang tidak dimiliki dalam properti nyata.

Kepentingan Yang Tidak Dimiliki Kepentingan yang tidak dimiliki atas tanah adalah hak untuk menggunakan atau membatasi penggunaan tanah orang lain. Sementara pemegang kepentingan nonpemilik memiliki hak tertentu dan jelas berkenaan dengan penggunaan properti, dia tidak memegang hak atas properti tersebut.

Kepentingan yang tidak dimiliki dapat tercipta baik dengan kesepakatan antara dua pihak, yaitu pemilik properti dan orang yang ingin mendapatkan kepentingan yang tidak dimiliki; atau melalui perintah pengadilan. Gadai pajak federal, misalnya, dapat diajukan ke pengadilan di negara tempat real estat milik pembayar pajak yang menunggak. Sewa, di sisi lain, dapat dilakukan secara sukarela melalui kesepakatan antara dua pihak.

Hak Tanggungan Hak tanggungan adalah segala sesuatu yang dapat mengurangi nilai atau penggunaan dan kenikmatan suatu properti, seperti hak gadai atau perjanjian yang membatasi. Karena sitaan dapat berdampak buruk pada nilai atau penggunaan tanah, siapa pun yang terlibat dalam transaksi real estat harus mengetahui adanya sitaan apa pun atas properti yang dipindahkan.

Biasanya, seorang pengacara melakukan pencarian judul dan membentuk opini judul, di mana setiap sitaan yang ditemukan selama pencarian akan ditentukan. Pembebanan tidak akan mencegah hak untuk berpindah dalam transaksi real estat; alih-alih, judul tersebut akan tunduk pada sitaan apa pun. Dengan kata lain, sitaan tetap ada di properti, atau “dijalankan dengan tanah”, sampai dipenuhi, bahkan ketika hak milik dipindahkan ke pemilik baru. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Attention Home Buyers! Why You Need A Lawyer .)

Ada banyak bentuk sitaan, antara lain:

Swasta Sebuah keenakan adalah hak nonpossessory untuk menggunakan tanah orang lain dalam beberapa cara terbatas yang bukan merupakan kepemilikan penuh. Orang atau badan hukum yang diuntungkan dari kemudahan memiliki kepentingan nonpemilikan (hak untuk menggunakan properti, tetapi tidak untuk memilikinya) di tanah orang lain; pemilik properti dibebani oleh kenikmatan. Kemudahan umum termasuk hak jalan, parit drainase, jalur utilitas publik dan kemudahan dengan kutukan (Eminent Domain).

Perambahan Perambahan adalah perbaikan yang melampaui garis batas pemilik properti dan “melanggar batas” pada properti yang berdekatan. Contoh perambahan termasuk bangunan atau atap yang menjorok, bangunan luar, pagar, jalan masuk dan jalan setapak. Perambahan dapat membuat hak atas kedua properti yang terlibat tidak dapat dijual: properti yang melanggar tidak memiliki hak atas semua tanah yang telah diperbaiki, sedangkan properti yang dirambah tidak memiliki penggunaan seluruh tanah.

Sewa Sewa adalah kontrak antara pemilik properti (lessor) dan orang atau entitas yang ingin menyewa properti (lessee). Dalam sewa, lessor setuju untuk mengizinkan lessee menempati dan menggunakan properti sebagai imbalan atas pertimbangan (sewa) yang berharga.

Sewa biasanya menentukan durasi perjanjian, persyaratan apa pun untuk memperpanjang perjanjian, dan jumlah serta frekuensi sewa yang akan dibayarkan. Meskipun penyewa menempati properti tersebut, lessor tetap menjadi pemilik dan memegang hak atas properti tersebut.

Hak Gadai Hak gadai adalah hak yang diberikan oleh hukum yang diberikan kepada kreditor untuk memiliki hutang yang harus mereka penuhi dengan penjualan properti milik debitur. Properti bertindak sebagai jaminan, dan dalam hal properti ditransfer, hasil penjualan dapat digunakan untuk membayar hutang dan memenuhi hak gadai. Hak gadai umum termasuk pajak real estat dan hak gadai penilaian, gadai mekanik, gadai penilaian, dan gadai pajak federal.

Lis Pendens A lis pendens adalah pemberitahuan litigasi yang menunggu keputusan yang menginformasikan semua pihak yang berkepentingan bahwa tindakan hukum telah dimulai yang memengaruhi hak milik atas properti tertentu. A lis pendens, yang dapat diajukan di pengadilan negara bagian atau federal, biasanya melibatkan hak atas properti atau kepemilikan yang diklaim atas properti tersebut.

Karena lis pendens diajukan terhadap properti nyata, siapa pun yang menerima transfer properti akan terikat oleh hasil gugatan yang menunggu keputusan tersebut.

Perjanjian Perlindungan atau Pembatasan Perjanjian perlindungan atau pembatasan adalah kondisi yang dapat diterapkan yang muncul sebagai klausul dalam akta yang membatasi cara penggunaan properti nyata. Perjanjian ini membebani pemilik properti untuk melakukan atau tidak melakukan dengan cara tertentu.

Contoh perjanjian pelindung atau pembatasan mencakup batasan luas minimum luas rumah di gedung baru, desain arsitektur, kemunduran dan pinggir jalan dari jalan atau properti yang berdekatan, dan warna eksterior rumah. (Untuk bacaan terkait, lihat Memegang Judul Pada Properti Nyata .)

Intinya Kepentingan nonpemilik dalam properti nyata adalah hak untuk menggunakan atau membatasi penggunaan properti nyata orang lain. Dalam beberapa kasus, kepentingan yang tidak dimiliki muncul dari kontrak sukarela yang dibuat antara dua pihak, seperti dalam kasus perjanjian sewa. Dalam kasus lain, kepentingan nonpemilikan terjadi karena perintah pengadilan, seperti hak gadai terhadap properti.

Saat mempertimbangkan pembelian real estat, penting untuk melakukan pencarian judul untuk menentukan apakah ada cacat kepemilikan yang dapat mempengaruhi penggunaan properti. Pengacara yang memenuhi syarat dapat melakukan pencarian hak untuk mengungkap hak gadai atau sitaan apa pun terhadap properti. Banyak properti yang dijual “dengan tunduk pada semua hak gadai dan sitaan”, yang berarti bahwa properti tersebut dapat dibebani, dan merupakan kepentingan terbaik pembeli untuk menemukan sitaan apa pun sebelum membuat keputusan akhir apa pun.

Akta jaminan umum adalah perlindungan terbaik pembeli dan berisi jaminan “perjanjian melawan sitaan” yang menjamin pembeli bahwa tidak ada sitaan di atas tanah kecuali yang ditentukan dalam akta. (Untuk lebih lanjut, lihat Menyewa atau Membeli? Masalah Keuangan .)