Pendekatan Biaya
Apa Pendekatan Biaya?
Pendekatan biaya adalah metode penilaian real estat yang memperkirakan harga yang harus dibayar pembeli untuk sebuah properti sama dengan biaya untuk membangun gedung yang setara. Dalam pendekatan biaya, nilai properti sama dengan harga tanah, ditambah biaya total konstruksi, dikurangi penyusutan. Ini menghasilkan nilai pasar yang paling akurat ketika sebuah properti masih baru daripada melalui metode alternatif.
Pendekatan biaya adalah salah satu dari tiga metode penilaian untuk real estat; yang lainnya adalah pendekatan pendapatan dan pendekatan yang sebanding .
Poin Penting
- Pendekatan biaya untuk penilaian real estat menganggap nilainya harus sama dengan total biaya untuk membangun struktur yang setara.
- Pendekatan biaya mempertimbangkan biaya tanah, ditambah biaya konstruksi, dikurangi penyusutan.
- Pendekatan biaya dianggap kurang dapat diandalkan dibandingkan metode penilaian real estat lainnya, tetapi dapat berguna dalam kasus-kasus tertentu seperti ketika mengevaluasi konstruksi baru atau rumah unik dengan sedikit perbandingan.
Memahami Pendekatan Biaya
Alih-alih berfokus pada harga lain, rumah serupa di daerah itu yang dijual, atau kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan, metode pendekatan pantai menilai real estat dengan menghitung berapa harga bangunan saat ini jika dihancurkan dan perlu diganti. dari awal sampai akhir. Ini juga memperhitungkan berapa nilai tanah itu dan membuat pengurangan untuk setiap kerugian nilai, atau dikenal sebagai penyusutannya.
Logika di balik pendekatan biaya adalah bahwa tidak masuk akal bagi pembeli untuk membayar lebih banyak untuk sebuah properti daripada biaya untuk membangun dari awal.
Ada dua jenis utama penilaian pendekatan biaya:
- Metode reproduksi: Versi ini mempertimbangkan biaya pembuatan replika properti dan memberikan perhatian pada penggunaan bahan asli.
- Metode penggantian. Dalam hal ini, diasumsikan bahwa struktur baru memiliki fungsi yang sama tetapi dengan material yang lebih baru, menggunakan metode konstruksi terkini dan desain yang diperbarui.
Ketika semua perkiraan telah dikumpulkan, pendekatan biaya dihitung dengan cara berikut:
biaya – depresiasi + nilai tanah = nilai properti.
Keuntungan dan Kerugian dari Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya bisa jadi kurang dapat diandalkan dibandingkan pendapatan dan metodologi yang sebanding dalam praktiknya. Hal ini membutuhkan asumsi tertentu, termasuk menerima begitu saja bahwa tersedia cukup lahan bagi pembeli untuk membangun properti yang identik.
Selain itu, jika lahan kosong yang sebanding tidak tersedia, nilainya harus diperkirakan, yang membuat penilaian menjadi kurang akurat. Kurangnya bahan bangunan serupa juga mengurangi keakuratan penilaian dan meningkatkan ruang untuk subjektivitas. Menghitung depresiasi pada properti lama juga tidak langsung dan mudah diukur.
Terlepas dari keterbatasan ini, ada beberapa kasus di mana pendekatan biaya dapat berguna dan bahkan perlu. Menilai berbagai komponen real estat secara terpisah sangat membantu saat menangani properti yang baru atau berbeda dari yang lain dengan cara yang unik.
Kapan Menggunakan Pendekatan Biaya
Properti Penggunaan Khusus
Pendekatan biaya diperlukan dan terkadang merupakan satu-satunya cara untuk menentukan nilai bangunan penggunaan eksklusif, seperti perpustakaan, sekolah atau gereja. Sumber daya ini menghasilkan sedikit pendapatan dan tidak sering dipasarkan, yang membatalkan pendapatan dan pendekatan serupa.
Konstruksi baru
Pendekatan biaya juga sering digunakan untuk konstruksi baru. Pemberi pinjaman konstruksi memerlukan penilaian pendekatan biaya karena nilai pasar atau nilai pendapatan bergantung pada standar dan penyelesaian proyek. Proyek dinilai kembali pada berbagai tahap konstruksi untuk memungkinkan pengeluaran dana untuk tahap penyelesaian berikutnya.
Pertanggungan
Penilaian asuransi cenderung menggunakan pendekatan biaya ketika menanggung polis pemilik rumah atau mempertimbangkan klaim karena hanya nilai perbaikan yang dapat diasuransikan dan nilai tanah dipisahkan dari nilai total properti. Pilihan antara nilai depresiasi dan penggantian penuh atau nilai reproduksi merupakan faktor penentu untuk evaluasi.
Properti Komersial
Terakhir, pendekatan biaya kadang-kadang diandalkan untuk menilai properti komersial , seperti gedung perkantoran, toko ritel, dan hotel. Pendekatan pendapatan adalah metode utama yang digunakan di sini, meskipun pendekatan biaya dapat diterapkan ketika desain, konstruksi, kegunaan fungsional atau kelas material memerlukan penyesuaian individu.
Pertimbangan Khusus
Sebagian besar penilaian perumahan tidak menggunakan pendekatan biaya. Sebaliknya, perbandingan penjualan biasanya mendorong penilaian pasar untuk jenis properti ini.
Ketika penilaian pendekatan biaya berada di bawah harga pasar, itu bisa menjadi tanda pasar yang terlalu panas. Sebaliknya, evaluasi reguler di atas harga pasar dapat menandakan peluang pembelian.
Pengecualian adalah jika properti kurang berkembang atau terlalu diperbaiki untuk lingkungannya. Dalam hal ini, estimasi nilai perbaikan yang akurat menambah ketepatan penentuan nilai, yang tidak mungkin dilakukan hanya dengan menggunakan pendekatan yang sebanding.