ARM yang dapat dikonversi

Apa ARM yang dapat dikonversi?

ARM konversi adalah hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) yang memberikan peminjam opsi untuk mengonversi ke hipotek suku bunga tetap setelah jangka waktu tertentu. ARM yang dapat dikonversi dipasarkan sebagai cara untuk memanfaatkan penurunan suku bunga dan biasanya mencakup kondisi tertentu. Lembaga keuangan umumnya mengenakan biaya untuk mengalihkan ARM ke hipotek dengan suku bunga tetap.

Memahami ARM yang Dapat Dikonversi

Saat mengajukan KPR, ada berbagai jenis yang dapat dipilih, biasanya dengan cara tingkat bunga ditentukan selama masa KPR. Convertible ARMS adalah gabungan dari dua jenis hipotek: hipotek 30 tahun dengan suku bunga tetap konvensional dan hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM). Hipotek dengan suku bunga tetap memberi peminjam keamanan karena mengetahui bahwa pembayaran bulanan mereka tidak akan pernah berubah, bahkan jika suku bunga naik, yang merupakan pendekatan konservatif dan aman. Seiring waktu, pembayaran secara efektif menurun relatif terhadap inflasi .

KPR dengan suku bunga yang dapat disesuaikan dimulai dengan tingkat penggoda perkenalan yang jauh lebih rendah , tetapi setelah jangka waktu tertentu (biasanya lima tahun) tarif tersebut disesuaikan menurut indeks, seperti LIBOR , ditambah margin. Tarif umumnya disesuaikan setiap enam bulan dan bisa naik atau turun (dalam batasan yang diuraikan dalam kontrak).

Dengan ARM konversi, hipotek dimulai seperti tarif yang dapat disesuaikan selama 30 tahun; yaitu, pada tingkat promosi di bawah rata-rata pasar. Tetapi dalam jangka waktu tertentu, seringkali setelah tahun pertama tetapi sebelum tahun kelima, peminjam memiliki opsi untuk mengonversi ke suku bunga tetap. Suku bunga baru biasanya merupakan suku bunga terendah yang ditawarkan dalam tujuh hari sebelum penguncian. Jadi, jika tingkat suku bunga turun, peminjam bisa mendapatkan suku bunga tetap yang lebih rendah daripada yang mungkin mereka peroleh pada awalnya.

Sejarah ARM yang Dapat Dikonversi

Diperkenalkan pada awal 1980-an, ARM yang dapat dikonversi memasuki panggung selama periode hipotek suku bunga tetap dua digit. Karena suku bunga secara historis tidak mungkin naik jauh lebih tinggi (kecuali inflasi yang luar biasa), peminjam ARM yang dapat dikonversi pada dasarnya dapat bertaruh pada kemungkinan besar suku bunga yang lebih rendah di masa depan.

ARM konversi awal mahal dan mengandung batasan yang memberatkan.Tetapi pada tahun 1987, perusahaan hipotek yang disponsori pemerintah (GSE),  Freddie Mac mulai membeli ARM konversi di pasar sekunder.  Karena sebagian besar bank komersial menjual pinjaman hipotek mereka di pasar sekunder, penerimaan ARM konversi oleh dua raksasa hipotek menyebabkan ekspansi cepat mereka. Persaingan, pada gilirannya, menghasilkan biaya yang lebih rendah dan kondisi yang tidak terlalu membatasi.

Kerugian dari ARM yang Dapat Dikonversi

Kelemahan utama ARM yang dapat dikonversi adalah memaksa peminjam untuk memantau suku bunga dan memprediksi perubahan di masa depan, sesuatu yang bahkan tidak dapat dilakukan oleh para ahli dengan andal. Selain itu, tingkat suku bunga pada ARMS yang dapat dikonversi — baik tingkat perkenalan maupun tingkat tetap yang lebih baru — biasanya sedikit lebih tinggi daripada harga pasar.

Dan sementara peminjam tidak membayar biaya penutupan saat mengubah hipotek, pemberi pinjaman mengenakan biaya. Sementara itu, jika suku bunga naik selama periode perkenalan, keuntungan dari ARM yang dapat dikonversi menjadi hilang. Akhirnya, pembayaran bulanan setelah konversi hampir pasti akan lebih tinggi daripada yang dibayarkan oleh pemilik rumah di bawah harga penggoda, meskipun dengan keamanan itu akan tetap diperbaiki.