Hipotek atau Pinjaman Konvensional
Apa Hipotek atau Pinjaman Konvensional?
Hipotek konvensional atau pinjaman konvensional adalah semua jenis pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh badan pemerintah.Sebaliknya, hipotek konvensional tersedia melalui pemberi pinjaman swasta, seperti bank, credit unions, dan perusahaan hipotek.Namun, beberapa hipotek konvensional dapat dijamin oleh dua perusahaan yang disponsori pemerintah;yang federal Home Loan Mortgage Perusahaan (Freddie Mac).
Poin Penting
- Hipotek konvensional atau pinjaman konvensional adalah pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh badan pemerintah.
- Ini tersedia melalui atau dijamin oleh pemberi pinjaman swasta atau dua perusahaan yang disponsori pemerintah — Fannie Mae dan Freddie Mac.
- Peminjam potensial harus melengkapi aplikasi hipotek resmi, menyediakan dokumen yang diperlukan, riwayat kredit, dan nilai kredit saat ini.
- Suku bunga pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada suku bunga pinjaman yang didukung pemerintah, seperti pinjaman FHA.
Memahami Hipotek dan Pinjaman Konvensional
KPR konvensional biasanya memiliki tingkat suku bunga tetap, yang berarti tingkat suku bunga tidak berubah selama masa pinjaman.Hipotek atau pinjaman konvensional tidak dijamin oleh pemerintah federal dan akibatnya, biasanya memiliki persyaratan pinjaman yang lebih ketat oleh bank dan kreditor.
Beberapa lembaga pemerintah yang menjamin hipotek untuk bank termasuk, Administrasi Perumahan Federal (FHA), Departemen Urusan Veteran (VA) AS, dan Layanan Perumahan Pedesaan USDA. Namun, ada persyaratan yang harus dipenuhi peminjam agar memenuhi syarat untuk program ini.
Konvensional vs. Sesuai
Pinjaman konvensional sering secara keliru disebut sebagai hipotek atau pinjaman yang sesuai .Meskipun ada tumpang tindih, keduanya merupakan kategori yang berbeda.Hipotek yang sesuai adalah hipotek yang syarat dan ketentuannya memenuhi kriteria pendanaan Fannie Mae dan Freddie Mac.Yang paling utama adalah batas dolar, yang ditetapkan setiap tahun oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA).Di sebagian besar wilayah AS kontinental, pinjaman tidak boleh melebihi $ 548.250 pada tahun 2021.
Jadi, sementara semua pinjaman yang sesuai adalah konvensional, tidak semua pinjaman konvensional memenuhi syarat sebagai pinjaman yang sesuai.Sebuah hipotek jumbo dari $ 800.000, misalnya, adalahhipotek konvensional tapi tidak hipotek sesuai -karena itu melampaui jumlah yang akan memungkinkan untuk didukung oleh Fannie Mae atau Freddie Mac.
Pada tahun 2020, ada 8,3 juta pemilik rumah dengan hipotek yang diasuransikan FHA. Pasar sekunder untuk hipotek konvensional sangat besar dan likuid. Sebagian besar hipotek konvensional dikemas dalam sekuritas berbasis mortgage pass-through , yang diperdagangkan di pasar forward mapan yang dikenal sebagai pasar hipotek yang akan diumumkan (TBA). Banyak dari sekuritas pass-through konvensional ini selanjutnya dijaminkan menjadi kewajiban hipotek yang dijaminkan (CMO).
Bagaimana Hipotek atau Pinjaman Konvensional Bekerja
Pada tahun-tahun sejak krisis subprime mortgage pada tahun 2007, pemberi pinjaman telah memperketat kualifikasi untuk pinjaman— hipotek “tanpa verifikasi” dan “tanpa uang muka” telah hilang, misalnya — tetapi secara keseluruhan, sebagian besar persyaratan dasar belum berubah. Calon peminjam harus melengkapi aplikasi hipotek resmi (dan biasanya membayar biaya aplikasi), kemudian memberikan kreditur dokumen yang diperlukan untuk melakukan pemeriksaan ekstensif atas latar belakang, riwayat kredit, dan nilai kredit saat ini.
Dokumentasi yang Diperlukan
Tidak ada properti yang 100% dibiayai.Dalam memeriksa aset dan kewajiban Anda, pemberi pinjaman mencari untuk melihat tidak hanya apakah Anda mampu membayar pembayaran hipotek bulanan Anda, yang biasanya tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan kotor Anda. Pemberi pinjaman juga mencari untuk melihat apakah Anda dapat menangani uang muka properti (dan jika demikian, berapa banyak), bersama dengan biaya di muka lainnya, seperti origination pinjaman atau biaya penjaminan, biaya broker, dan penyelesaian atau biaya penutupan, yang semuanya dapat secara signifikan menaikkan biaya hipotek. Di antara barang-barang yang dibutuhkan adalah:
1. Bukti Penghasilan
Dokumen-dokumen ini akan termasuk tetapi mungkin tidak terbatas pada:
- Tiga puluh hari dari bertopik membayar yang menunjukkan pendapatan serta tahun-to-date pendapatan
- Dua tahun pengembalian pajak federal
- Enam puluh hari atau laporan triwulanan dari semua akun aset, termasuk cek, tabungan, dan akun investasi apa pun
- Dua tahun pernyataan W-2
Peminjam juga perlu mempersiapkan bukti pendapatan tambahan, seperti tunjangan atau bonus.
2. Aset
Anda perlu menunjukkan laporan bank dan laporan rekening investasi untuk membuktikan bahwa Anda memiliki dana untuk uang muka dan biaya penutupan kediaman, serta cadangan kas. Jika Anda menerima uang dari teman atau kerabat untuk membantu pembayaran uang muka, Anda akan memerlukan surat hadiah , yang menyatakan bahwa ini bukan pinjaman dan tidak ada pembayaran yang diwajibkan atau wajib. Surat-surat ini seringkali perlu diaktakan.
3. Verifikasi Ketenagakerjaan
Pemberi pinjaman saat ini ingin memastikan bahwa mereka hanya meminjamkan kepada peminjam dengan riwayat pekerjaan yang stabil. Pemberi pinjaman Anda tidak hanya ingin melihat potongan gaji Anda tetapi juga dapat menghubungi majikan Anda untuk memverifikasi bahwa Anda masih bekerja dan untuk memeriksa gaji Anda. Jika Anda baru saja berganti pekerjaan, pemberi pinjaman mungkin ingin menghubungi perusahaan Anda sebelumnya. Peminjam wiraswasta perlu memberikan dokumen tambahan yang signifikan mengenai bisnis dan pendapatan mereka.
4. Dokumentasi Lainnya
Pemberi pinjaman Anda perlu menyalin SIM atau KTP Anda dan akan membutuhkan nomor Jaminan Sosial dan tanda tangan Anda, sehingga pemberi pinjaman dapat menarik laporan kredit Anda.
Suku Bunga KPR Konvensional
Suku bunga pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada suku bunga hipotek yang didukung pemerintah, seperti pinjaman FHA (meskipun pinjaman ini, yang biasanya mengharuskan peminjam membayar premi asuransi hipotek , mungkin berhasil sama mahalnya dalam jangka panjang).
Tingkat bunga yang dibawa oleh hipotek konvensional bergantung pada beberapa faktor , termasuk persyaratan pinjaman — panjangnya, besarnya, dan apakah tingkat bunga adalah bunga tetap atau dapat disesuaikan — serta kondisi ekonomi atau pasar keuangan saat ini. Pemberi pinjaman hipotek menetapkan suku bunga berdasarkan ekspektasi mereka untuk inflasi di masa depan; penawaran dan permintaan sekuritas berbasis mortgage juga mempengaruhi tingkat.
Ketika dana federal yang lebih tinggi , bank, pada gilirannya, membebankan biaya yang lebih tinggi kepada pelanggan mereka, dan tingkat pinjaman konsumen, termasuk untuk hipotek, cenderung naik.
Biasanya terkait dengan suku bunga adalah poin, biaya yang dibayarkan kepada pemberi pinjaman (atau broker): semakin banyak poin yang Anda bayarkan, semakin rendah tingkat suku bunga Anda.Satu poin berharga 1% dari jumlah pinjaman dan mengurangi tingkat bunga Anda sekitar 0,25%.
Faktor terakhir dalam menentukan tingkat bunga adalah profil keuangan peminjam perorangan: aset pribadi, kelayakan kredit, dan ukuran uang muka yang dapat mereka lakukan untuk tempat tinggal yang akan dibiayai.
Referensi cepat
Pembeli yang berencana tinggal di rumah selama 10 tahun atau lebih harus mempertimbangkan membayar poin untuk menjaga suku bunga tetap rendah selama masa hipotek.
Pertimbangan Khusus untuk Hipotek atau Pinjaman Konvensional
Jenis pinjaman ini tidak untuk semua orang. Berikut ini sekilas tentang siapa yang mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek konvensional dan siapa yang tidak.
Siapa yang Dapat Memenuhi Syarat
Orang dengan kredit mapan dan laporan kredit bintang yang memiliki pijakan keuangan yang kokoh biasanya memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek konvensional. Lebih khusus lagi, kandidat yang ideal harus memiliki:
Nilai kredit
Skor kredit adalah representasi numerik dari kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman. Skor kredit mencakup riwayat kredit peminjam dan jumlah pembayaran yang terlambat. Skor kredit minimal 680 dan, lebih disukai, lebih dari 700 dapat diminta untuk persetujuan. Juga, semakin tinggi skornya, semakin rendah tingkat suku bunga pinjaman, dengan persyaratan terbaik dicadangkan untuk mereka yang berusia di atas 740.
Hutang untuk Penghasilan
Rasio hutang terhadap pendapatan (DTI) yangdapat diterima.Ini adalah jumlah pembayaran hutang bulanan Anda, seperti pembayaran kartu kredit dan pinjaman, dibandingkan dengan pendapatan bulanan Anda.Idealnya, rasio hutang terhadap pendapatan harus sekitar 36% dan tidak lebih dari 43%.Dengan kata lain, Anda harus membelanjakan kurang dari 36% pendapatan bulanan Anda untuk pembayaran hutang.
Uang muka
Uang muka minimal 20% dari harga beli rumah yang tersedia. Pemberi pinjaman dapat dan memang menerima lebih sedikit, tetapi jika mereka melakukannya, mereka sering meminta peminjam mengambil asuransi hipotek pribadi dan membayar preminya setiap bulan sampai mereka mencapai setidaknya 20% ekuitas di rumah.
Selain itu, hipotek konvensional sering kali menjadi pilihan terbaik atau satu-satunya bagi pembeli rumah yang menginginkan tempat tinggal untuk tujuan investasi, sebagai rumah kedua, atau yang ingin membeli properti dengan harga lebih dari $ 500.000.
Siapa yang Mungkin Tidak Memenuhi Syarat
Secara umum, mereka yang baru memulai kehidupan, mereka yang memiliki hutang sedikit lebih banyak dari biasanya, dan mereka yang memiliki peringkat kredit rendah seringkali mengalami kesulitan untuk mendapatkan pinjaman konvensional. Lebih khusus lagi, hipotek ini akan sulit bagi mereka yang memiliki:
- Menderita kebangkrutan atau penyitaan dalam tujuh tahun terakhir
- Skor kredit di bawah 650
- DTI di atas 43%
- Kurang dari 20% atau bahkan 10% dari harga pembelian rumah untuk uang muka
Namun, jika Anda menolak hipotek, pastikan untuk menanyakan alasan bank secara tertulis. Anda mungkin memenuhi syarat untuk program lain yang dapat membantu Anda mendapatkan persetujuan untuk mendapatkan hipotek.
Misalnya, jika Anda tidak memiliki riwayat kredit dan Anda adalah pembeli rumah pertama kali, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA. Pinjaman FHA adalah pinjaman yang dirancang khusus untuk pembeli rumah pertama kali. Akibatnya, pinjaman FHA memiliki kualifikasi dan persyaratan kredit yang berbeda, termasuk uang muka yang lebih rendah.