Analisis Pasar Komparatif (CMA)
Apa Analisis Pasar Komparatif (CMA)?
Analisis pasar komparatif (CMA) adalah perkiraan nilai rumah berdasarkan properti serupa yang baru-baru ini dijual di daerah sekitar. Agen dan broker real estat membuat laporan CMA untuk membantu penjual menetapkan realtor.com .
Poin Penting
- Analisis pasar komparatif (CMA) adalah perkiraan nilai rumah yang digunakan untuk membantu penjual menetapkan harga daftar, dan untuk membantu pembeli membuat penawaran kompetitif.
- Analisis mempertimbangkan lokasi, usia, ukuran, konstruksi, gaya, kondisi, dan faktor lain untuk properti subjek dan pembanding.
- Jika Anda adalah pembeli atau penjual yang tertarik dengan CMA untuk properti tertentu, mintalah bantuan dari agen atau broker real estat setempat, atau lakukan riset sendiri dengan membandingkan rumah secara online.
Memahami Analisis Pasar Komparatif
Analisis pasar komparatif membantu penjual memilih harga listing terbaik untuk rumah mereka. Harga “terbaik” adalah harga yang tidak terlalu rendah sehingga menyisakan uang di atas meja, dan tidak terlalu tinggi sehingga rumah tidak laku sama sekali. Untuk pembeli, CMA dapat memverifikasi apakah rumah itu bagus dan membantu menunjukkan penawaran kompetitif yang akan dianggap serius — tanpa berlebihan.
CMA membandingkan properti subjek dengan rumah lain yang memiliki lokasi, ukuran, dan fitur yang serupa. Idealnya, CMA menggunakan rumah yang baru saja dijual dari subdivisi yang sama dengan properti subjek. Tentu saja, menemukan rumah yang terjual dalam tiga hingga enam bulan terakhir di daerah terdekat bisa jadi sulit jika Anda berada di pasar real estat yang sejuk atau lingkungan pedesaan. Dalam kasus ini, penilaian formal mungkin merupakan pilihan yang lebih baik.
Perhatikan bahwa meskipun analisis pasar komparatif seperti penilaian informal, agen dan pialang real estat tidak memerlukan izin penilai untuk melakukan CMA sambil melayani pembeli dan penjual. Namun, beberapa negara bagian akan meminta pertanggungjawaban agen dan pialang real estat jika mereka tidak melakukan CMA dengan cara yang kompeten. Jika ini terjadi, komisi perizinan real estat negara bagian dapat mengambil tindakan disipliner terhadap agen atau perantara.
Apa isi Laporan CMA?
Ketika agen atau broker real estat melakukan analisis pasar komparatif, mereka akan membuat laporan yang merinci temuan. Meskipun tidak ada laporan CMA standar, ini biasanya mencakup:
- Alamat properti subjek dan tiga hingga lima yang sebanding
- Deskripsi setiap properti, termasuk ketinggian, denah lantai, serta jumlah kamar tidur dan kamar mandi
- Ukuran luas setiap properti
- Harga jual tiap comp
- Penyesuaian dolar untuk setiap perbedaan
- Harga jual yang disesuaikan per kaki persegi setiap comp
- Nilai pasar wajar dari properti subjek
Banyak agen dan pialang real estat menggunakan perangkat lunak untuk menghasilkan laporan CMA yang komprehensif (dan terlihat profesional). Jika Anda berencana untuk membuatnya sendiri, gunakan spreadsheet untuk melacak penelitian Anda atau coba alat harga rumah online yang ditawarkan oleh salah satu situs web daftar real estat. Di bawah ini: contoh laporan.
Bagaimana Melakukan Analisis Pasar Komparatif
CMA melibatkan lebih dari sekadar membandingkan harga rumah yang baru-baru ini dijual di daerah tersebut. Berikut adalah ikhtisar dari langkah-langkah dasar untuk membuat CMA yang akurat:
1. Evaluasi lingkungan sekitar.
Untuk menetapkan harga cantuman yang tepat — atau memastikan harga rumah yang Anda minati bagus — CMA harus mempertimbangkan kualitas umum lingkungan tersebut. Dimana blok yang lebih menarik? Seberapa dekat fasilitas komunitas? Seberapa dekat gangguan komunitas? Apa aturan HOA ? Bagaimana sekolahnya? Apakah ada masalah dengan banding pinggir jalan ?
2. Kumpulkan detail tentang properti subjek.
Jika agen atau broker real estat melakukan CMA, mereka akan meninjau daftar yang ada (jika ada) dan melakukan kunjungan langsung untuk mengumpulkan informasi tentang rumah subjek. Mereka akan mencatat ukuran rumah (terutama ruang yang bisa ditinggali), usia, gaya, konstruksi, kondisi, tata letak, penyelesaian, lansekap, serta peningkatan dan pembaruan .
3. Pilih comps.
Temukan tiga hingga lima rumah yang sebanding di area yang baru-baru ini terjual dan yang sedekat mungkin dengan rumah subjek. Idealnya, comps akan berada dalam satu mil dari properti subjek dan di distrik sekolah yang sama. Fokus pada rumah yang seperti rumah subjek dalam hal luas persegi, ukuran lot, kamar tidur, kamar mandi, dan jenis konstruksinya. Perhatikan kapan properti sebanding terjual: Semakin baru, semakin baik karena harga real estat dapat berfluktuasi dengan cepat. Jika rumah memiliki lokasi yang unik — seperti menghadap ke lapangan golf atau tepi laut — perusahaan harus memiliki penempatan yang sama.
4. Sesuaikan perbedaan.
Langkah selanjutnya adalah menyesuaikan perbedaan antara subjek rumah dan setiap properti pembanding. Agen atau pialang real estat yang berpengalaman akan dapat memberikan nilai dolar untuk setiap perbedaan dan menyesuaikan nilai masing-masing perusahaan. Ini mungkin tampak kontra-intuitif, tetapi jika comp memiliki fitur yang lebih rendah dari subjek home, penyesuaian positif dibuat untuk nilai comp, dan sebaliknya. Sebagai contoh, jika sebuah perusahaan memiliki kamar tidur tambahan (fitur superior), masuk akal untuk mengasumsikan bahwa pembeli membayar lebih untuk mendapatkan kamar tidur tambahan. Dalam hal ini, Anda akan mengurangi jumlah dari comp untuk memperhitungkan kamar tidur tambahan, sehingga memungkinkan perbandingan apel-ke-apel. Nilai rumah target tidak pernah disesuaikan.
5. Tentukan harga jual per kaki persegi setelah penyesuaian.
Setelah menyesuaikan perbedaannya, bagi harga yang disesuaikan untuk masing-masing comp dengan ukuran luasnya untuk menentukan harga jual per kaki persegi. Selanjutnya, jumlahkan harga jual per kaki persegi dari semua comps, dan bagi dengan jumlah comp untuk mendapatkan rata-rata. Terakhir, kalikan rata-rata ini dengan kaki kuadrat properti subjek untuk menemukan nilai pasarnya saat ini.
Garis bawah
Secara umum, perusahaan terbaik adalah yang paling mirip dengan rumah subjek, yang baru-baru ini dijual, dan yang memerlukan penyesuaian paling sedikit. Harga akhir mungkin perlu sedikit diubah, tergantung pada pasar. Misalnya, jika pasar sedang panas atau jika inventaris rendah, harga mungkin sedikit lebih tinggi. Sebaliknya, jika ada banyak rumah serupa di pasaran, harganya mungkin harus turun agar bisa bersaing.