Rasio rasio pinjaman-ke-nilai gabungan – CLTV

Apa Rasio rasio pinjaman-ke-nilai gabungan – CLTV?

Rasio pinjaman-terhadap-nilai (CLTV) gabungan adalah rasio dari semua Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon pembeli rumah ketika lebih dari satu pinjaman digunakan.

Secara umum, pemberi pinjaman bersedia meminjamkan dengan rasio CLTV 80% ke atas kepada peminjam dengan peringkat kredit tinggi. CLTV berbeda dari rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) sederhana karena LTV hanya memasukkan hipotek pertama atau utama dalam perhitungannya.

Rumus dan Perhitungan CLTV

CLTV=VL1 + VL2 + … + VLnTotal Value of the Propertywhere:VL = Value of loan\ begin {aligned} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + … + VLn}} {\ text {Nilai Total Properti}} \\ & \ textbf {di mana:} \ \ & \ text {VL = Nilai pinjaman} \\ \ end {rata} orang CLTV=Nilai Total Properti

Untuk menghitung rasio pinjaman terhadap nilai gabungan, bagi saldo pokok agregat semua pinjaman dengan harga beli properti atau nilai pasar wajar. Dengan demikian, rasio CLTV ditentukan dengan membagi jumlah item yang tercantum di bawah ini dengan harga jual properti yang lebih rendah atau nilai penilaian properti.

  • jumlah pinjaman asli dari hipotek pertama
  • bagian yang ditarik (saldo pokok terutang) dari jalur kredit ekuitas rumah ( HELOC )
  • saldo pokok yang belum dibayar dari semua pembiayaan subordinat tertutup, seperti hipotek kedua atau ketiga (Dengan pinjaman akhir tertutup, peminjam menarik semua dana pada hari pertama dan tidak boleh membuat perubahan rencana pembayaran atau mengakses pembayaran apa pun pokok pinjaman setelah pinjaman ditutup.)

Poin Penting

  • CLTV mirip dengan LTV tetapi mencakup semua hipotek atau hak gadai dan bukan hanya hipotek pertama.
  • Pemberi pinjaman mempertimbangkan rasio CLTV dalam menentukan apakah pembeli rumah mampu membeli rumah.
  • Gelembung real estat tahun 2008-2009 menggarisbawahi relevansi mengawasi rasio CLTV.

Apa Rasio CLTV Menunjukkan

Rasio pinjaman terhadap nilai gabungan (CLTV) adalah perhitungan yang digunakan oleh ahli hipotek dan pemberi pinjaman untuk hutang terhadap pendapatan  dan rasio pinjaman terhadap nilai standar (LTV), untuk menilai risiko memberikan pinjaman kepada peminjam.

Banyak ekonom mengaitkan pelonggaran standar CLTV dengan  krisis penyitaan  yang melanda Amerika Serikat selama akhir 2000-an, di antara faktor-faktor lain. Dimulai pada 1990-an dan terutama selama awal dan pertengahan 2000-an, pembeli rumah sering mengambil hipotek kedua pada saat pembelian sebagai pengganti pembayaran uang muka. Pemberi pinjaman yang ingin tidak kehilangan bisnis pelanggan ini karena pesaing menyetujui persyaratan tersebut meskipun risiko meningkat.

Sebelum gelembung real estat yang meluas dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, praktik standarnya adalah pembeli rumah melakukan pembayaran uang muka dengan total setidaknya 20% dari harga pembelian. Sebagian besar pemberi pinjaman mempertahankan pelanggan dalam parameter ini dengan membatasi LTV pada 80%.

Ketika gelembung mulai memanas, banyak dari perusahaan yang sama ini mengambil langkah-langkah untuk memungkinkan pelanggan menyiasati dengan menurunkan 20%. Beberapa pemberi pinjaman menaikkan batas LTV atau menghapusnya sepenuhnya, menawarkan hipotek dengan uang muka 5% atau kurang, sementara yang lain mempertahankan persyaratan LTV tetapi menaikkan batas CLTV, seringkali hingga 100%. Manuver ini memungkinkan nasabah mengambil hipotek kedua untuk membiayai uang muka 20% mereka.

Lonjakan penyitaan yang dimulai pada tahun 2008 menggarisbawahi mengapa CLTV penting. Memiliki kulit dalam permainan, seperti pengeluaran tunai awal $ 100.000 untuk rumah $ 500.000, memberi pemilik rumah insentif yang kuat untuk mempertahankan pembayaran hipoteknya. Jika bank menyita, dia tidak hanya kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan uang tunai yang dia bayarkan untuk menutupnya.

Mewajibkan ekuitas di properti juga melindungi pemberi pinjaman dari penurunan harga real estat. Jika properti bernilai $ 500.000 dan total hak gadai berjumlah $ 400.000, maka properti tersebut dapat kehilangan hingga 20% nilainya tanpa ada pemegang hak gadai yang menerima pembayaran singkat di lelang penyitaan.

Mengapa CLTV Penting

Beberapa pembeli rumah memilih untuk menurunkan uang muka mereka dengan menerima beberapa hipotek atas sebuah properti, yang menghasilkan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah untuk hipotek utama. Selain itu, karena rasio LTV yang lebih rendah, banyak pembeli rumah yang berhasil menghindari asuransi hipotek pribadi (PMI). Apakah lebih baik untuk mendapatkan hipotek kedua atau menanggung biaya PMI berbeda-beda untuk tiap individu.

Akibatnya, karena pemberi pinjaman kedua mengasumsikan lebih banyak risiko, tingkat bunga pada hipotek kedua biasanya lebih tinggi daripada tingkat bunga pada hipotek pertama. Disarankan agar konsumen mempertimbangkan keuntungan dan kerugian menerima banyak pinjaman pada satu properti. Melakukan uji tuntas akan membantu memastikan bahwa apa yang dipilih adalah pilihan terbaik untuk keadaan tertentu.

Pinjaman-untuk-Nilai vs. CLTV

Loan-to-value (LTV) dan CLTV adalah dua rasio paling umum yang digunakan selama proses underwriting hipotek. Sebagian besar pemberi pinjaman memberlakukan maksimum pada kedua nilai, di atas mana calon peminjam tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama. Oleh karena itu, dalam contoh di atas, rasio LTV adalah 50%, hasil pembagian saldo hipotek utama $ 100.000 dengan nilai rumah $ 200.000.

Kebanyakan pemberi pinjaman memberlakukan LTV maksimum 80% karena Fannie Mae dan Freddie Mac tidak membeli hipotek dengan rasio LTV yang lebih tinggi. Peminjam dengan profil kredit yang baik dapat menghindari persyaratan ini tetapi harus membayar asuransi hipotek pribadi  (PMI) selama saldo pinjaman utama mereka lebih dari 80% dari nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman dari kerugian ketika nilai rumah turun di bawah saldo pinjaman.

Pemberi pinjaman utama cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV. Mempertimbangkan contoh di atas, jika terjadi penyitaan, pemegang hipotek utama menerima uangnya secara penuh sebelum pemegang hipotek kedua menerima sesuatu. Jika nilai properti turun menjadi $ 125.000 sebelum peminjam gagal bayar, pemegang hak gadai utama menerima seluruh jumlah hutangnya ($ 100.000), sedangkan pemegang hak gadai kedua hanya menerima sisa $ 25.000 meskipun berhutang $ 50.000. Pemegang hak gadai utama menanggung lebih sedikit risiko dalam kasus penurunan nilai properti dan oleh karena itu mampu memberikan pinjaman pada CLTV yang lebih tinggi.

Contoh Rasio CLTV

Sebagai contoh, misalkan seseorang membeli rumah seharga $ 200.000. Untuk mengamankan properti itu, dia memberikan uang muka sebesar $ 50.000 dan menerima dua hipotek sebesar $ 100.000 (utama) dan $ 50.000 (sekunder). Oleh karena itu, rasio pinjaman terhadap nilai gabungan (CLTV) adalah 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).