Efek Mortgage-Backed Komersial (CMB)
Apa Efek Mortgage-Backed Komersial (CMB)?
Sekuritas berbasis hipotek komersial (CMBS) adalah produk investasi pendapatan tetap yang didukung oleh hipotek properti komersial daripada real estat residensial. CMBS dapat memberikan likuiditas kepada investor real estate dan pemberi pinjaman komersial.
Karena tidak ada aturan untuk menstandarisasi struktur CMBS, penilaian mereka bisa jadi sulit. Sekuritas yang mendasari CMBS dapat mencakup sejumlah hipotek komersial dengan berbagai istilah, nilai, dan jenis properti — seperti tempat tinggal multi-keluarga dan real estat komersial. CMBS dapat menawarkan risiko pembayaran di muka yang lebih sedikit daripada sekuritas beragun hipotek perumahan (RMBS), karena istilah hipotek komersial umumnya ditetapkan.
Poin Penting
- CMBS dijamin dengan hipotek atas properti komersial daripada real estat residensial.
- Sekuritas berbasis hipotek komersial berbentuk obligasi, dan pinjaman yang mendasarinya biasanya disimpan dalam perwalian.
- Pinjaman di CMBS berfungsi sebagai jaminan — dengan pokok dan bunga diteruskan kepada investor — jika terjadi gagal bayar.
Cara Kerja Efek Beragun Hipotek Komersial
Adapun kewajiban hutang yang dijaminkan (CDO) dan kewajiban hipotek yang dijaminkan (CMO) CMBS adalah dalam bentuk obligasi. Pinjaman hipotek yang membentuk sekuritas berbasis hipotek komersial tunggal bertindak sebagai jaminan jika terjadi gagal bayar, dengan pokok dan bunga diteruskan kepada investor.
Pinjaman biasanya terkandung dalam perwalian, dan sangat beragam dalam istilah, jenis properti, dan jumlahnya. Pinjaman pokok yang disekuritisasi ke dalam CMBS termasuk pinjaman untuk properti seperti gedung dan kompleks apartemen, pabrik, hotel, gedung perkantoran, taman kantor, dan pusat perbelanjaan, seringkali dalam kepercayaan yang sama.
Pinjaman hipotek biasanya dianggap sebagai hutang non-recourse — hutang konsumen atau komersial apa pun yang hanya dijamin dengan agunan. Dalam kasus gagal bayar, pemberi pinjaman tidak boleh menyita aset peminjam di luar agunan.
Karena CMBS adalah sarana investasi yang kompleks, CMBS membutuhkan banyak sekali pelaku pasar — termasuk investor, pemberi layanan utama, pemberi layanan utama, pemberi layanan khusus, pemegang sertifikat pengarah, wali amanat, dan lembaga pemeringkat. Masing-masing pemain ini menjalankan peran khusus untuk memastikan CMBS bekerja dengan baik.
Referensi cepat
Pasar CMBS menyumbang sekitar 2% dari total pasar pendapatan tetap AS.
Jenis CMBS
KPR yang mendukung CMBS diklasifikasikan ke dalam tranche sesuai dengan tingkat risiko kreditnya, yang biasanya diberi peringkat dari senior — atau kualitas tertinggi — hingga kualitas yang lebih rendah. Tranches kualitas tertinggi akan menerima pembayaran bunga dan pokok serta memiliki risiko terkait yang paling rendah. Tranche yang lebih rendah menawarkan suku bunga yang lebih tinggi, tetapi tranche yang mengambil lebih banyak risiko juga menyerap sebagian besar potensi kerugian yang dapat terjadi saat tranche tersebut turun peringkatnya.
Tranche terendah dalam struktur CMBS akan berisi pinjaman paling berisiko — dan mungkin spekulatif — dalam portofolio. Proses sekuritisasi yang terlibat dalam merancang struktur CMBS penting bagi bank dan investor. Ini memungkinkan bank untuk menerbitkan lebih banyak pinjaman secara total, dan ini memberi investor akses mudah ke real estat komersial sambil memberi mereka lebih banyak hasil daripada obligasi pemerintah tradisional.
Namun, investor harus memahami bahwa dalam kasus gagal bayar pada satu atau lebih pinjaman di CMBS, tranches tertinggi harus dilunasi sepenuhnya, dengan bunga, sebelum tranches yang lebih rendah menerima dana.
Kritik CMBS
Biasanya, hanya investor yang sangat kaya yang berinvestasi di CMBS karena tidak banyak pilihan di sini untuk investor rata-rata. Sulit untuk menemukan reksa dana atau exchange traded fund (ETF) yang berinvestasi hanya di kelas aset ini, meskipun banyak reksa dana real estat menginvestasikan sebagian dari portofolionya ke CMBS.
Persyaratan CMBS
Pada bulan Desember 2016, Securities and Exchange Commission (SEC) dan peraturan baru untuk mengurangi beberapa risiko CMBS dengan membuat persyaratan margin untuk transaksi keagenan yang dilindungi, termasuk kewajiban hipotek yang dijaminkan.