Ensiklopedia keuangan

Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan Properti Investasi

Federal Housing Authority (FHA) adalah perusahaan asuransi hipotek terbesar di Amerika Serikat, dengan lebih dari $ 1,3 triliun dalam portofolionya. Sebagai bagian dari Kantor Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS, ini membantu sekitar satu juta orang di seluruh negeri pinjaman FHA jauh lebih menarik daripada hipotek konvensional.

Meskipun ini mungkin kabar baik bagi beberapa pemilik rumah, investor real estat yang ingin memanfaatkan keuntungan pinjaman FHA mungkin perlu mencari di tempat lain. Itu karena kondisi pinjaman tersebut membatasi mereka yang memenuhi syarat.

Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang pinjaman FHA, siapa yang memenuhi syarat, dan apakah Anda dapat menggunakannya untuk membiayai properti sewaan.

Apa Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan Properti Investasi?

  • Otoritas Perumahan Federal mengasuransikan hipotek yang membutuhkan uang muka rendah dan standar penjaminan emisi yang liberal.
  • Karena keuntungan yang didapat dari pinjaman FHA, pinjaman tersebut tidak dapat digunakan untuk rumah kedua, persewaan, liburan, atau properti investasi lainnya.
  • Peminjam FHA harus pindah ke rumah 60 hari setelah hipotek ditutup dan harus menyimpannya sebagai tempat tinggal utama setidaknya selama satu tahun penuh.
  • FHA juga mengasuransikan hipotek untuk tempat tinggal hingga empat unit, asalkan salah satunya ditempati oleh pemilik.

Apakah Pinjaman FHA itu?

Pemilik rumah mengalami kesulitan membeli dan mempertahankan pembayaran atas properti mereka selama Depresi Hebat. Mereka dibatasi pada pinjaman senilai 50% dari nilai pasar properti dan persyaratan hipotek umumnya sangat singkat. Banyak pinjaman berakhir dengan pembayaran balon yang sangat besar, sesuatu yang kebanyakan orang tidak mampu lakukan. Hal ini menyebabkan sejumlah besar default, mendorong tingkat penyitaan. Pada tahun 1934, Kongres AS memutuskan untuk membentuk Administrasi Perumahan Federal dalam upaya untuk mempromosikan kepemilikan rumah yang terjangkau. Beginilah asal mula program pinjaman Federal Housing Administration (FHA) .

Pinjaman yang ditawarkan oleh FHA memiliki persyaratan uang muka yang lebih rendah dan standar penjaminan yang lebih liberal daripada kebanyakan hipotek konvensional. Misalnya, pada tahun 2020, pemilik rumah hanya membutuhkan skor kredit 580 atau lebih untuk memenuhi syarat. Pelamar yang disetujui dapat membiayai sebanyak 96,5%, artinya mereka hanya perlu menyisihkan 3,5%. Mereka yang memiliki nilai kredit lebih rendah dari 579 tetap memenuhi syarat, tetapi mereka perlu menurunkan sedikit lebih — 10%.

Pinjaman FHA, sebagian besar, dibatasi untuk pembeli yang berniat menggunakan rumah yang mereka beli sebagai tempat tinggal utama. Itu berarti pinjaman FHA tidak dapat digunakan untuk membiayai rumah kedua, rumah sewaan, rumah peristirahatan, atau properti investasi. Namun, ada beberapa pengecualian dan beberapa cara untuk menyiasati aturan umum ini.

Persyaratan Hunian FHA

Berdasarkan aturan dan pedoman FHA, properti yang dibiayai harus ditempati oleh pemilik. Ini berarti persewaan dan properti musiman tidak berlaku. FHA menggunakan aturan ini sebagai cara untuk mencegah investor mendapatkan keuntungan dari program tersebut.

Referensi cepat

KPR dengan pinjaman yang didukung FHA diharuskan menggunakan rumah mereka sebagai tempat tinggal utama setidaknya selama satu tahun penuh.

Peminjam harus memiliki rumah dalam waktu 60 hari setelah hipotek ditutup, dan mereka harus tinggal di rumah tersebut hampir sepanjang tahun. Properti harus digunakan sebagai tempat tinggal utama setidaknya selama satu tahun. Jika ada lebih dari satu peminjam yang terdaftar dalam hipotek, FHA mensyaratkan setidaknya satu peminjam untuk memenuhi persyaratan hunian.

Membiayai kembali Pinjaman FHA yang Ada

Misalkan seseorang menggunakan pinjaman FHA untuk membiayai pembelian tempat tinggal utama. Pemiliknya mungkin akan pindah dari rumah di tengah jalan, tetapi mereka tetap memilikinya dan menyewakannya untuk penghasilan. Dengan kata lain, rumah menjadi properti investasi. Misalkan juga bahwa suku bunga turun, dan pemilik ingin mendanai kembali untuk kesepakatan yang lebih baik.

Meski tidak lagi tinggal di rumah tersebut, peraturan FHA mengizinkannya untuk membiayai kembali pinjaman FHA lainnya. Pembiayaan kembali FHA-ke-FHA juga dikenal sebagai pembiayaan kembali FHA yang efisien.

Ada beberapa persyaratan agar memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali:

  • Minimal 210 hari harus berlalu sejak Anda menutup pinjaman rumah asli Anda.
  • Anda harus telah melakukan setidaknya enam pembayaran bulanan untuk hipotek yang diterbitkan FHA.
  • Jika Anda hanya memiliki pinjaman FHA kurang dari satu tahun, Anda tidak dapat memiliki pembayaran yang terlambat lebih dari 30 hari. Jika Anda menahan pinjaman FHA selama lebih dari satu tahun, Anda diperbolehkan melakukan satu kali pembayaran terlambat 30 hari dalam waktu 12 bulan, tetapi keterlambatan pembayaran tersebut tidak boleh dalam waktu 90 hari terakhir.
  • Pembiayaan kembali harus menurunkan pembayaran pokok dan bunga bulanan Anda, yang sering kali digambarkan sebagai manfaat bersih yang berwujud. Misalnya, jika pembayaran bulanan Anda sebelumnya adalah $ 1.100, pembayaran bulanan baru Anda setelah pembiayaan kembali harus $ 1.050 atau lebih rendah. Pembiayaan kembali ke dalam hipotek dengan jangka waktu yang lebih pendek juga memenuhi syarat sebagai keuntungan bersih yang berwujud.

Jika pemilik rumah memenuhi kriteria di atas, FHA merampingkan pembiayaan kembali sangat mungkin pinjaman termudah untuk ditutup. Mereka tidak memerlukan pekerjaan atau verifikasi pendapatan, tidak ada verifikasi skor kredit , dan tidak ada penilaian rumah. Hal utama yang penting adalah bahwa pemilik rumah telah melakukan pembayaran pinjaman FHA tepat waktu.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Tujuan ganda

Cara lain untuk menggunakan pinjaman FHA untuk membeli properti berpenghasilan adalah dengan membeli hunian multi-unit. FHA memungkinkan pemilik rumah untuk membeli properti hingga empat unit, asalkan salah satunya ditempati oleh pemilik. Tidak ada batasan seberapa besar ukuran lotnya. Dengan cara ini, pemilik dapat tinggal dalam satu unit, menjadikannya properti yang ditempati oleh pemilik dan, oleh karena itu, memenuhi syarat FHA. Pemilik dapat menyewakan unit lainnya untuk penghasilan.

Seorang investor yang cerdas di pasar persewaan yang panas terkadang mendapatkan penghasilan yang cukup dengan menggunakan metode ini untuk tinggal di rumah secara gratis. Seperti disebutkan di atas, FHA meminjamkan hingga 96,5% dari nilai taksiran, yang berarti pembeli dapat menyisihkan paling sedikit 3,5%.

Pertimbangan Khusus

FHA memiliki ketentuan khusus yang memungkinkan Anda memperoleh pendapatan sewa dari rumah Anda. Jika pekerjaan Anda mengharuskan Anda untuk pindah dan Anda membutuhkan rumah kedua, atau jika rumah Anda terlalu kecil untuk keluarga berkembang Anda, Anda mungkin dapat menyewakan rumah pertama Anda setelah Anda memenuhi persyaratan hunian satu tahun. Jika Anda tidak bekerja karena tidak mampu, Anda mungkin dapat menyewakan kamar di rumah Anda kepada penghuni asrama untuk mengganti gaji yang hilang.

Tentu saja, Anda selalu dapat melunasi hipotek lebih awal. FHA tidak mengenakan denda pembayaran di muka, jadi jika Anda dapat menghilangkan pinjaman secara keseluruhan, Anda bebas melakukan apa pun yang Anda inginkan dengan properti tersebut.