Menghitung IRR dengan Excel

The internal rate of return (IRR) adalah tingkat diskonto memberikan nilai bersih dari nol untuk serangkaian masa depan arus kas. IRR dan nilai sekarang bersih (NPV) digunakan saat memilih investasi berdasarkan pengembalian.

Apa Menghitung IRR dengan Excel?

Perbedaan utama antara IRR dan NPV adalah bahwa NPV adalah jumlah aktual sedangkan IRR adalah hasil bunga sebagai persentase yang diharapkan dari investasi.

Investor biasanya memilih proyek dengan IRR yang lebih besar daripada biaya modal. Namun, memilih proyek berdasarkan memaksimalkan IRR sebagai lawan dari NPV dapat meningkatkan risiko merealisasikan pengembalian investasi yang lebih besar daripada biaya rata-rata tertimbang modal (WACC) tetapi kurang dari pengembalian saat ini atas aset yang ada.

IRR mewakili laba atas investasi tahunan aktual hanya jika proyek menghasilkan arus kas sementara nol — atau jika investasi tersebut dapat diinvestasikan pada IRR saat ini. Oleh karena itu, tujuannya bukan untuk memaksimalkan NPV. 

4:20

Apa Itu Nilai Sekarang Bersih?

NPV adalah perbedaan antara nilai sekarang arus kas masuk dan nilai sekarang arus kas keluar dari waktu ke waktu.

Nilai bersih sekarang dari suatu proyek bergantung pada tingkat diskonto yang digunakan. Jadi ketika membandingkan dua peluang investasi, pilihan tingkat diskonto yang seringkali didasarkan pada tingkat ketidakpastian akan berdampak cukup besar.

Dalam contoh di bawah ini, dengan menggunakan tingkat diskon 20%, investasi # 2 menunjukkan profitabilitas yang lebih tinggi daripada investasi # 1. Saat memilih tingkat diskonto 1%, investasi # 1 menunjukkan pengembalian yang lebih besar daripada investasi # 2. Profitabilitas sering kali bergantung pada urutan dan pentingnya arus kas proyek dan tingkat diskonto yang diterapkan pada arus kas tersebut.

Berapa Tingkat Pengembalian Internal?

IRR adalah tingkat diskonto yang dapat membuat NPV investasi menjadi nol. Ketika IRR hanya memiliki satu nilai, kriteria ini menjadi lebih menarik ketika membandingkan profitabilitas investasi yang berbeda.

Dalam contoh kami, IRR investasi # 1 adalah 48% dan, untuk investasi # 2, IRR adalah 80%. Ini berarti bahwa dalam kasus investasi # 1, dengan investasi $ 2.000 pada tahun 2013, investasi tersebut akan menghasilkan pengembalian tahunan sebesar 48%. Dalam kasus investasi # 2, dengan investasi $ 1.000 pada tahun 2013, hasil akan memberikan pengembalian tahunan sebesar 80%.

Jika tidak ada parameter yang dimasukkan, Excel mulai menguji nilai IRR secara berbeda untuk rangkaian arus kas yang dimasukkan dan berhenti segera setelah nilai tukar dipilih yang membawa NPV ke nol. Jika Excel tidak menemukan tingkat apa pun yang mengurangi NPV menjadi nol, itu menunjukkan kesalahan “#NUM.”

Jika parameter kedua tidak digunakan dan investasi memiliki beberapa nilai IRR, kami tidak akan memperhatikan karena Excel hanya akan menampilkan tingkat pertama yang ditemukannya yang membawa NPV ke nol.

Pada gambar di bawah, untuk investasi # 1, Excel tidak menemukan tingkat NPV dikurangi menjadi nol, jadi kami tidak memiliki IRR. 

Gambar di bawah ini juga menunjukkan investasi # 2. Jika parameter kedua tidak digunakan dalam fungsi, Excel akan menemukan IRR 10%. Sebaliknya, jika parameter kedua digunakan (yaitu, = IRR ($ C $ 6: $ F $ 6, C12)), ada dua IRR yang diberikan untuk investasi ini, yaitu 10% dan 216%.

Jika urutan arus kas hanya memiliki satu komponen kas dengan satu perubahan tanda (dari + ke – atau – ke +), investasi akan memiliki IRR unik. Namun, sebagian besar investasi dimulai dengan aliran negatif dan serangkaian aliran positif saat investasi pertama masuk. Keuntungan kemudian, mudah-mudahan, mereda, seperti yang terjadi pada contoh pertama kita.

Menghitung IRR di Excel

Pada gambar di bawah, kami menghitung IRR.

Untuk melakukan ini, kami cukup menggunakan fungsi IRR Excel:

Tingkat Pengembalian Internal yang Dimodifikasi (MIRR)

Ketika perusahaan menggunakan tingkat pinjaman yang berbeda untuk investasi ulang, tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi (MIRR) berlaku.

Pada gambar di bawah ini, kami menghitung IRR investasi seperti pada contoh sebelumnya tetapi dengan mempertimbangkan bahwa perusahaan akan meminjam uang untuk dibajak kembali ke dalam investasi (arus kas negatif) pada tingkat yang berbeda dari tingkat yang akan diinvestasikan kembali. uang yang diperoleh (arus kas positif). Kisaran C5 hingga E5 mewakili kisaran arus kas investasi, dan sel E10 dan E11 mewakili suku bunga obligasi korporasi dan suku bunga investasi.

Gambar di bawah ini menunjukkan rumus di balik Excel MIRR. Kami menghitung MIRR yang ditemukan pada contoh sebelumnya dengan MIRR sebagai definisi sebenarnya. Ini menghasilkan hasil yang sama: 56,98%. 

(-NPV(rrate, vsebuahlues[positive])