Dana yang Disesuaikan Dari Operasi — AFFO

Apa Dana yang Disesuaikan Dari Operasi — AFFO?

Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) mengacu pada ukuran kinerja keuangan yang terutama digunakan dalam analisis perwalian investasi real estat (REIT). AFFO dari REIT, meskipun tunduk pada berbagai metode penghitungan, umumnya sama dengan dana perwalian dari operasi (FFO) dengan penyesuaian yang dibuat untuk pengeluaran modal berulang yang digunakan untuk menjaga kualitas aset dasar REIT. Perhitungan memperhitungkan penyesuaian GAAP garis lurus sewa, biaya sewa guna usaha, dan faktor material lainnya.

poin penting

  • Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO) adalah ukuran keuangan yang digunakan untuk memperkirakan nilai kepercayaan investasi real estat (REIT).
  • AFFO didasarkan pada dana dari operasi (FFO), tetapi dianggap lebih disukai, karena memperhitungkan biaya, sehingga lebih akurat memperkirakan nilai sekarang REIT dan kemampuan untuk membayar dividen.
  • Meskipun tidak ada satu pun ukuran resmi, rumus AFFO sejalan dengan AFFO = FFO + kenaikan sewa – pengeluaran modal – jumlah pemeliharaan rutin.

Memahami Dana yang Disesuaikan Dari Operasi — AFFO

Terlepas dari bagaimana profesional industri memilih untuk menghitung dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO), ini dianggap sebagai ukuran arus kas sisa yang lebih akurat bagi pemegang saham daripada FFO sederhana. Meskipun FFO umumnya digunakan, FFO tidak mengurangi pengeluaran modal yang diperlukan untuk mempertahankan portofolio properti yang ada, sehingga FFO tidak cukup mengukur arus kas sisa yang sebenarnya. Analis profesional lebih memilih AFFO karena mempertimbangkan biaya tambahan yang dikeluarkan oleh REIT — dan sumber pendapatan tambahan juga, seperti kenaikan sewa. Dengan demikian, Ini memberikan angka dasar yang lebih akurat ketika memperkirakan nilai sekarang dan prediktor yang lebih baik dari kemampuan REIT di masa depan untuk membayar dividen. Ini adalah ukuran non-GAAP.

Menghitung Dana yang Disesuaikan Dari Operasi — AFFO

Sebelum menghitung AFFO, seorang analis harus terlebih dahulu menentukan dana REIT dari operasi (FFO). FFO mengukur arus kas dari daftar aktivitas tertentu. FFO mencerminkan dampak dari aktivitas leasing dan akuisisi REIT, serta biaya bunga. FFO memperhitungkan pendapatan bersih REIT termasuk keuntungan modal dari penjualan properti. Alasan keuntungan ini tidak disertakan adalah karena keuntungan tersebut terjadi satu kali dan umumnya tidak memiliki efek jangka panjang pada potensi pendapatan masa depan REIT.

Rumus FFO adalah:

FFO = laba bersih + amortisasi + depresiasi – keuntungan modal dari penjualan properti

Setelah FFO ditentukan, AFFO dapat dihitung. Meskipun tidak ada rumus resmi, perhitungan untuk AFFO biasanya akan seperti ini:

AFFO = FFO + kenaikan sewa – belanja modal – jumlah pemeliharaan rutin

Referensi cepat

Metrik tradisional yang digunakan dalam mengevaluasi ekuitas, seperti laba per saham (EPS) dan rasio harga terhadap pendapatan (P / E), tidak dapat diandalkan dalam memperkirakan nilai REIT.

Contoh Dana yang Disesuaikan Dari Operasi—

Perhitungan AFFO

Sebagai contoh penghitungan AFFO, asumsikan sebagai berikut: REIT memiliki pendapatan bersih $ 2 juta selama periode pelaporan terakhir. Selama waktu itu, ia memperoleh $ 400.000 dari penjualan salah satu propertinya dan kehilangan $ 100.000 dari penjualan yang lain. Ini melaporkan $ 35.000 amortisasi dan $ 50.000 depresiasi. Selama periode tersebut, kenaikan sewa bersih adalah $ 40.000; pengeluaran modal $ 75.000 dan pemeliharaan rutin $ 30.000.

Dengan informasi ini, FFO dapat dihitung sebagai:

FFO = $ 2.000.000 + $ 35.000 + $ 50.000 – ($ 400.000 – $ 100.000) = $ 1.785.000

Dari sini, AFFO dihitung sebagai:

AFFO = FFO + $ 40.000 – $ 75.000 – $ 30.000 = $ 1.785.000 – $ 65.000 = $ 1.720.000