Cara untuk menjadi bebas hipotek lebih cepat

Beberapa peminjam hipotek hanya memikirkan dua hal: “Berapa banyak yang mampu saya beli?” dan “Berapa pembayaran bulanan saya?” Mereka memaksimalkan keuangan mereka pada hutang hipotek dan menggunakan hipotek amortisasi hanya bunga atau negatif untuk meminimalkan pembayaran bulanan mereka. Kemudian, mereka mengandalkan apresiasi harga rumah untuk mengatasi risiko yang terkait dengan saldo hipotek yang konstan atau meningkat.

Dalam banyak kasus, jika pemilik rumah ini cukup beruntung untuk mengumpulkan beberapa ekuitas di rumah mereka, mereka max keluar keuangan mereka lagi melalui pinjaman ekuitas rumah atau kas keluar refinances dan kemudian menggunakan dana untuk melakukan pembelian tambahan, membayar utang konsumen, atau bahkan melakukan investasi tambahan. Terdengar berisiko? Ini. Dalam artikel ini, kami akan menunjukkan kepada Anda bagaimana memastikan Anda memiliki hipotek yang mampu Anda beli dan membangun ekuitas dengan melunasinya dengan cepat.

Apa Cara untuk menjadi bebas hipotek lebih cepat?

Setiap hipotek memiliki jadwal amortisasi.  Jadwal amortisasi adalah tabel yang menjabarkan setiap pembayaran hipotek terjadwal dalam urutan kronologis yang dimulai dengan pembayaran pertama dan diakhiri dengan pembayaran akhir. (Untuk membaca lebih lanjut tentang amortisasi, lihat Membuat Keputusan Hipotek Berbasis Risiko .)

Dalam jadwal amortisasi, setiap pembayaran dipecah menjadi pembayaran bunga dan pembayaran pokok. Di awal jadwal amortisasi, sebagian besar dari total pembayaran adalah bunga, dan sebagian kecil dari total pembayaran adalah pokok. Saat Anda membayar hipotek, jumlah yang dialokasikan untuk bunga menurun dan jumlah yang dialokasikan untuk pokok meningkat.

Perhitungan amortisasi paling mudah dipahami dengan memecahnya menjadi tiga bagian:

Bagian 1 – Kolom 5: Total Pembayaran Bulanan Perhitungan total pembayaran bulanan ditunjukkan oleh rumus di bawah ini.

SEBUAH=P.saya1-(1+saya)-nwhere:SEBUAH=periodic payment amountP.=mortgage’s remaining principal balancesaya=periodic interest raten=number of remaining scheduled payments\ begin {aligned} & \ text {A} = \ frac {\ text {P} _i} {1 – (1 + i) ^ { -n}} \\ & \ textbf {di mana:} \\ & \ text {A} = \ text {jumlah pembayaran periodik} \\ & \ text {P} = \ text {sisa saldo pokok hipotek} \\ & i = \ text {suku bunga periodik} \\ & n = \ text {jumlah sisa jadwal pembayaran} \ end {aligned} orang SEBUAH=1-(1+i)-n

Bagian 2 – Kolom 6: Bunga Berkala

Hak Cipta © 2017 Investopedia.com

Gambar 1

Perhitungan bunga periodik yang dikenakan dihitung seperti di bawah ini:

Suku bunga periodik (Kolom 3) x sisa saldo pokok (Kolom 4)

Catatan: Suku bunga yang diperlihatkan di Kolom 3 adalah suku bunga tahunan. Ini harus dibagi dengan 12 (bulan) untuk sampai pada tingkat bunga periodik.

Bagian 3 – Kolom 7: Pembayaran Pokok Perhitungan pembayaran pokok secara berkala ditunjukkan dengan rumus di bawah ini.

Total pembayaran (Kolom 5) – pembayaran bunga berkala (Kolom 6)

Hak Cipta © 2017 Investopedia.com

Gambar 2

Gambar 2 menunjukkan jadwal amortisasi untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun 8%. Demi ruang, hanya lima bulan pertama dan lima bulan terakhir yang ditampilkan.

Jadwal amortisasi menunjukkan bagaimana membayar tambahan $ 300 setiap bulan ke saldo pokok dari hipotek yang sama yang ditunjukkan pada Gambar 1 akan memperpendek umur hipotek menjadi sekitar 21 tahun dan 10 bulan (total 262 bulan versus 360), dan mengurangi jumlah total bunga yang dibayarkan selama umur hipotek sebesar $ 209.948.

Seperti yang Anda lihat, saldo pokok hipotek berkurang lebih dari $ 300 ekstra yang Anda keluarkan setiap bulan. Ini menghemat lebih banyak uang dengan memotong bulan bunga yang dibebankan pada jangka waktu yang tersisa.

Misalnya, jika tambahan $ 300 dibayarkan setiap bulan selama 24 bulan pada awal hipotek 30 tahun, jumlah ekstra yang dikurangi saldo pokok lebih besar dari $ 7.200 (atau $ 300 x 24). Jumlah sebenarnya yang dihemat dengan membayar tambahan $ 300 per bulan pada akhir tahun kedua adalah $ 7.430,42. Anda telah menghemat $ 200 dalam dua tahun pertama hipotek Anda – dan manfaatnya hanya meningkat jika terus bertambah selama masa hipotek!

Ini karena ketika tambahan $ 300 diterapkan ke saldo pokok hipotek setiap bulan, persentase yang lebih besar dari pembayaran hipotek terjadwal diterapkan ke saldo pokok hipotek di bulan-bulan berikutnya. (Cari tahu lebih lanjut tentang pembayaran hipotek di tutorial Dasar-Dasar Hipotek kami .)

Manfaat Sebenarnya dari Melakukan Pembayaran Hipotek yang Dipercepat

Manfaat sebenarnya dari melakukan pembayaran dipercepat diukur dengan menghitung apa yang disimpan versus apa yang diserahkan. Misalnya, alih-alih melakukan pembayaran tambahan $ 300 per bulan untuk hipotek yang ditunjukkan di atas, $ 300 dapat digunakan untuk melakukan hal lain. Ini disebut analisis biaya-manfaat .

Katakanlah konsumen dengan hipotek yang ditunjukkan dalam jadwal amortisasi di atas mencoba memutuskan apakah akan melakukan pembayaran hipotek dipercepat sebesar $ 300 per bulan. Konsumen sedang mempertimbangkan tiga pilihan seperti yang ditunjukkan di bawah ini. Untuk setiap opsi, kami akan menghitung biaya versus manfaat, atau apa yang dapat dihemat versus apa yang diserahkan. (Demi contoh ini, kami akan berasumsi bahwa memanfaatkan ekuitas apa pun di rumah melalui pinjaman ekuitas rumah bukanlah suatu pilihan. Kami juga akan mengabaikan pengurangan pajak dari bunga hipotek, yang dapat mengubah jumlahnya sedikit.)

Tiga opsi pemilik rumah meliputi:

  1. Mendapatkan pinjaman konsumen lima tahun sebesar $ 14.000 dengan tingkat bunga 10% untuk membeli kapal.
  2. Melunasi hutang kartu kredit $ 12.000 yang memiliki tingkat bunga tahunan 15% (digabungkan setiap hari).
  3. Berinvestasi di pasar saham.

Opsi 1: Membeli perahu Keputusan untuk membeli perahu adalah masalah kesenangan dan ekonomi. Perahu — seperti banyak “mainan” konsumen lainnya – adalahaset yang mengalami depresiasi. Menambahkan hutang rumah tangga untuk membeli aset yang tidak likuid dan terdepresiasi menambah risiko pada neraca rumah tangga. Konsumen ini harus mempertimbangkan utilitas (kesenangan) yang diperoleh dari memiliki perahu versus keekonomisan sebenarnya dari keputusan tersebut.

Kami dapat menghitung bahwa pinjaman $ 14.000 untuk kapal dengan tingkat bunga 10% dan jangka waktu lima tahun akan memiliki pembayaran bulanan sebesar $ 297,46.

Rincian Biaya-Manfaat Jika pemilik rumah telah melakukan pembayaran dipercepat sebesar $ 300 untuk lima tahun pertama hipotek daripada membeli kapal, ini akan memperpendek umur hipotek hingga 47 bulan, menghemat $ 2,935,06 untuk 47 bulan, 313 bulan di masa depan. Menggunakan tingkat diskon 3%, ini memiliki nilai sekarang $ 59,501. Selain itu, jika pembayaran hipotek dipercepat dilakukan, saldo pokok hipotek akan dikurangi dengan tambahan $ 21.599 pada akhir periode lima tahun. Penarikan utang lebih awal ini mengurangi risiko pada neraca rumah tangga. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang efek penggabungan pada pinjaman Anda, lihat Memahami Nilai Waktu Uang .)

Dengan memutuskan untuk membeli kapal tersebut, konsumen menghabiskan $ 297,46 per bulan selama lima tahun untuk memiliki sebuah kapal seharga $ 14,000. $ 297 per bulan selama 60 bulan sama dengan nilai sekarang $ 16.554.

Dengan meletakkan $ 300 pada hipotek, konsumen ini akan menghemat $ 59,501 selama hipotek. Membeli kapal berarti menghabiskan $ 16.554 untuk membayar kapal $ 14.000 yang kemungkinan akan memiliki nilai jual kembali yang terdepresiasi.

Oleh karena itu, konsumen harus bertanya pada dirinya sendiri apakah kesenangan memiliki perahu sepadan dengan keuntungan yang besar secara ekonomi.

Opsi 2: Melunasi hutang kartu kredit $ 12.000 Penggabungan harian bunga kartu kredit membuat perhitungan ini rumit. Bunga kartu kredit bertambah setiap hari, tetapi konsumen cenderung tidak melakukan pembayaran harian. Namun, perhitungan jadwal amortisasi mengatakan bahwa jika konsumen membayar sekitar $ 300 per bulan selama lima tahun, orang tersebut dapat menghilangkan hutang kartu kredit.

Seperti pada contoh pertama, melakukan pembayaran yang dipercepat untuk hipotek sebesar $ 300 setiap bulan selama lima tahun pertama akan membuat pemilik rumah memiliki nilai sekarang dari tabungan pembayaran masa depan sebesar $ 59,501.

Dengan membayar $ 300 per bulan selama lima tahun untuk menghilangkan hutang kartu kredit, konsumen dapat menghilangkan hutang kartu kredit sebesar $ 12.000 dengan tingkat bunga tahunan 15%.

Kita tahu bahwa jika konsumen melakukan pembayaran hipotek dipercepat, hutang kartu kredit akan terus menghasilkan bunga dan saldo terutang akan meningkat pada tingkat yang meningkat. Jika kita menggabungkan $ 12.000 setiap hari dengan tarif tahunan 15% selama 60 bulan, kita mendapatkan $ 25.400. Jika kita mengasumsikan bahwa setelah melakukan lima tahun pembayaran hipotek yang dipercepat, konsumen kemudian dapat mulai membayar hutang kartu kredit sebesar $ 300 per bulan, akan memakan waktu lebih dari 50 tahun dengan $ 300 per bulan untuk melunasi hutang kartu kredit pada saat itu. titik. Dalam hal ini, membayar utang kartu kredit lebih dulu merupakan pilihan yang paling ekonomis.

Opsi 3: Berinvestasi di pasar saham Kami telah menunjukkan bahwa konsumen akan menghemat nilai sekarang sebesar $ 59.501 dengan melakukan pembayaran hipotek dipercepat sebesar $ 300 untuk lima tahun pertama hipotek. Sebelum kita membandingkan penghematan pembayaran hipotek yang dipercepat dengan pengembalian yang mungkin dibuat di pasar saham selama periode waktu yang sama, kita harus menunjukkan bahwa membuat asumsi apa pun tentang pengembalian pasar saham sangat berisiko. Pengembalian pasar saham tidak stabil. Pengembalian tahunan rata-rata historis dari Indeks S&P 500 adalah sekitar 11%, tetapi beberapa tahun naik, dan beberapa tahun turun.

Menempatkan $ 300 untuk hipotek berarti nilai sekarang sebesar $ 59,501 dari pembayaran hipotek masa depan dan pengurangan $ 21,599 dalam saldo pokok hipotek selama lima tahun pertama hipotek. Ini mengurangi risiko yang terkait dengan hutang.

Jika konsumen memutuskan untuk menginvestasikan $ 300 setiap bulan selama periode lima tahun di pasar saham – dengan asumsi pengembalian tahunan rata-rata 11% – ini akan menghasilkan nilai portofolio total $ 23.855 yang memiliki nilai sekarang $ 20.536 (didiskon 3% ), yang jauh lebih kecil dari nilai sekarang $ 59.501 yang direalisasikan dengan melakukan pembayaran hipotek dipercepat.

Namun, jika kita mengasumsikan $ 23.855 akan terus mendapatkan pengembalian tahunan sebesar 11% setelah bulan 60 – hingga bulan 313, titik di mana pembayaran hipotek akan dihapuskan – nilai total portofolio pada saat itu adalah $ 239.989. Ini lebih besar dari nilai sekarang dari tabungan pembayaran hipotek masa depan pada waktu itu, yang akan menjadi $ 129.998.

Kita dapat menyimpulkan kemudian bahwa berinvestasi di pasar saham dalam jangka panjang mungkin lebih masuk akal secara ekonomis – tetapi ini hanya akan diberikan di dunia yang sempurna.

Garis bawah

Pemilik rumah perlu memahami bahwa hipotek yang lebih besar dibandingkan dengan nilai rumah, semakin besar risiko yang mereka tanggung. Mereka juga harus sadar bahwa apresiasi harga rumah tidak boleh diandalkan untuk menutupi risiko utang hipotek. Selain itu, mereka perlu memahami bahwa membayar hutang hipotek mengurangi risiko dan dapat menguntungkan ekonomi mereka.

Salah satu aspek kunci dalam melakukan pembayaran hipotek yang dipercepat adalah bahwa setiap pengurangan dolar dalam saldo pokok pinjaman rumah mengurangi jumlah bunga yang dibayarkan sebagai bagian dari pembayaran terjadwal di masa depan, dan meningkatkan jumlah pokok yang dibayarkan sebagai bagian dari pembayaran yang sama. Oleh karena itu, penghitungan sederhana yang merangkum jumlah bunga yang ditabung selama periode yang berakhir sebelum pinjaman dilunasi tidak secara akurat menangkap seluruh manfaat dari melakukan pembayaran hipotek yang dipercepat. Perhitungan nilai sekarang dari tabungan pembayaran masa depan adalah analisis yang lebih akurat. Selain itu, setiap dolar pokok yang dibayarkan lebih awal mengurangi risiko pada neraca rumah tangga.

Masih tertarik untuk membiayai kembali hipotek Anda? Kemudian periksa Ekonomi Sejati Dari Membiayai Kembali Hipotek dan Mimpi Buruk Impian Amerika Atau Hipotek?