Ensiklopedia keuangan

5 jenis hipotek berisiko untuk dihindari

Salah satu pelajaran terbesar yang dipelajari dunia dari kehancuran 1987 dan krisis subprima tahun 2008 adalah bahwa kita semua harus berhati-hati saat meminjam uang untuk membeli atau membiayai kembali rumah. Jenis hipotek yang Anda pilih dapat berarti perbedaan antara memiliki rumah langsung suatu hari nanti atau mendapati diri Anda berada di tengah penyitaan atau bahkan kebangkrutan tepat di tengah masa pinjaman Anda. Adakah cara agar Anda tidak jatuh ke yang terakhir? Anda pasti dapat melakukannya dengan memilih pinjaman hipotek yang tepat — pinjaman yang tidak terlalu berisiko bagi Anda. Dalam artikel ini, kami membahas jenis-jenis KPR yang biasanya sulit diikuti oleh orang-orang dan kami menjelaskan mengapa KPR itu ide yang buruk ketika dicocokkan dengan peminjam yang salah.

Apa 5 jenis hipotek berisiko untuk dihindari?

  • Hipotek cenderung berisiko jika dicocokkan dengan jenis peminjam yang salah.
  • Anda pada akhirnya akan membuang lebih banyak uang ke luar jendela sebagai bunga dengan hipotek suku bunga tetap 40 tahun — bahkan dengan suku bunga yang lebih rendah.
  • Suku bunga hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan mungkin naik, yang berarti Anda akan membayar lebih banyak bunga saat mereka mengatur ulang.
  • Tidak hanya tingkat suku bunga hipotek lebih tinggi dari yang lain, tetapi Anda juga harus membayar pokok pinjaman pada tanggal tertentu.
  • KPR dengan suku bunga yang hanya dapat disesuaikan menggabungkan dua produk berisiko menjadi produk yang sama-sama berisiko.

Apa yang Membuat Hipotek Berisiko?

Banyak dari kita menjadi percaya bahwa jenis hipotek tertentu secara inheren berisiko terutama karena pasar tidak terlalu berisiko bagi konsumen yang tepat. Hipotek berisiko sebenarnya adalah produk pinjaman yang tidak sesuai dengan kemampuan peminjam untuk melunasinya. Selama krisis, jenis hipotek tertentu dicocokkan dengan peminjam yang salah, dan pemberi pinjaman mencoba menarik mereka dengan prospek pembiayaan kembali. Ini mungkin benar ketika harga rumah naik. Tetapi tidak demikian halnya ketika nilai-nilai turun.

Statistik pasar perumahan tidak lama setelah krisis mendukung pernyataan ini. Pada kuartal kedua tahun 2010, pinjaman dengan persentase tertinggi penyitaan dimulai adalah subprime adjustable-rate mortgages (ARM), menurut Survei Kenakalan Nasional Mortgage Bankers Association. Pinjaman ini memiliki tingkat awal penyitaan 3,39%. Dengan tingkat suku bunga yang berubah, ARM adalah produk hipotek yang sangat berisiko bagi peminjam dengan situasi keuangan yang kurang ideal.

Berikut adalah tarif awal penyitaan untuk produk KPR lainnya, menurut survei:

  • Pinjaman VA : 0,70%,
  • Pinjaman tetap utama: 0,71%
  • Pinjaman FHA: 1,02%
  • Prime ARMs: 1,96%
  • Pinjaman tetap subprima: 2,3%

Berdasarkan data ini, semua jenis hipotek bisa menjadi ide yang buruk bagi peminjam subprime dan peminjam utama tidak kebal terhadap masalah jika mereka tidak memahami ARM. Faktanya, peminjam yang tidak cocok secara finansial untuk mereka bahkan mungkin menemukan beberapa hipotek dengan suku bunga tetap bermasalah seperti yang kita lihat pada jenis hipotek berisiko pertama di bawah ini.

Hipotek Suku Bunga Tetap 40 Tahun

Peminjam dengan hipotek dengan suku bunga tetap mungkin memiliki tingkat penyitaan yang rendah, tetapi itu tidak berarti hipotek ini selalu merupakan ide yang bagus. Itu karena Anda akhirnya membayar lebih banyak dalam jangka panjang. Bagaimana cara kerjanya? Itu mudah. Semakin lama periode pinjaman Anda, semakin banyak bunga yang akhirnya Anda bayarkan.

Berikut adalah situasi hipotetis untuk didemonstrasikan. Katakanlah Anda ingin membeli rumah seharga $ 200.000 dengan uang muka 10%. Jumlah yang Anda perlukan untuk meminjam adalah $ 180.000 ($ 200.000 dikurangi $ 20.000). Dengan tingkat bunga 5%, berikut adalah pembayaran bulanan dan jumlah total yang akan Anda bayarkan untuk rumah dengan berbagai syarat jika Anda menyimpan pinjaman seumur hidupnya:

Jadi, jika Anda tidak membiayai kembali dan mempertahankan pinjaman apa adanya, Anda akan membayar bunga $ 236.617,86 saja pada akhir periode 40 tahun. Ini tentu saja merupakan perbandingan yang sangat sederhana. Suku bunga mungkin akan lebih rendah untuk pinjaman 15 tahun dan tertinggi untuk pinjaman 40 tahun. Berikut perbandingan yang lebih realistis menggunakan suku bunga berdasarkan jangka waktu pinjaman:

Seperti yang Anda lihat di grafik kedua, hipotek 40 tahun memiliki bunga 0,6% lebih tinggi, menurunkan tagihan bulanan Anda hanya $ 23, dari $ 988 menjadi $ 965. Namun, Anda akan dikenakan biaya tambahan $ 107.570,82 selama masa pinjaman. Kebanyakan orang tidak mampu membuang uang sebanyak itu. Mengambil hipotek 40 tahun meningkatkan risiko Anda tidak memiliki cukup uang untuk masa pensiun atau tidak mampu membayar pendidikan perguruan tinggi anak-anak Anda — apalagi skenario lainnya. Paling banter, Anda melepaskan $ 107.570,82 yang bisa Anda belanjakan untuk liburan, barang elektronik, makan malam enak, dan pengeluaran lainnya. Siapa yang mau melakukan itu?

Hipotek Tarif yang Dapat Disesuaikan (ARM)

Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) memiliki tingkat bunga tetap untuk jangka pendek yang dapat berkisar dari enam bulan hingga 10 tahun. Suku bunga awal ini, yang disebut suku bunga penggoda , seringkali lebih rendah daripada suku bunga pinjaman tetap 15 atau 30 tahun. Setelah periode awal, tarif akan disesuaikan secara berkala. Ini mungkin setahun sekali, enam bulan sekali, atau bahkan sebulan sekali.

Pinjaman dengan suku bunga tetap yang lebih pendek dari persyaratannya rentan terhadap risiko suku bunga. Ini berarti jika suku bunga naik, pembayaran bulanan Anda menjadi lebih mahal di bawah ARM. Dalam beberapa kasus, itu adalah pengeluaran yang tidak mampu Anda tanggung. Tingkat ketidakpastian yang menyertai ARM ini menjadi masalah bagi banyak orang, terutama bagi mereka yang berpenghasilan tetap atau tidak mengharapkan pendapatan mereka meningkat. ARM menjadi lebih berisiko dengan hipotek jumbo karena semakin tinggi pokok pinjaman Anda, semakin besar perubahan suku bunga akan memengaruhi pembayaran bulanan Anda.

Perlu diingat, bahwa suku bunga yang dapat disesuaikan tidak hanya naik. Mereka juga bisa turun yang bisa menurunkan pembayaran bulanan Anda. Oleh karena itu, ARM mungkin merupakan pilihan yang baik jika Anda mengharapkan suku bunga turun di masa mendatang. Tentu saja, Anda tidak bisa memprediksi masa depan.

Hipotek Hanya Bunga

Jika Anda mengambil hipotek hanya bunga , Anda dapat menekan pembayaran saldo pokok ke kemudian hari, yang berarti Anda hanya bertanggung jawab untuk membayar bunga hipotek untuk lima hingga 10 tahun pertama, Ini memungkinkan Anda untuk membayar pembayaran hipotek bulanan yang lebih rendah selama ini.

Referensi cepat

Dalam banyak kasus, hipotek khusus bunga memerlukan pembayaran sekaligus untuk saldo pokok pada tanggal tertentu.

Jika Anda memiliki sumber pendapatan tidak tetap atau tahu bahwa pendapatan Anda akan mengalami peningkatan yang signifikan di masa depan, hipotek khusus bunga mungkin merupakan ide yang baik untuk Anda. Atau mungkin Anda seorang biaya penyimpanan dan hanya memiliki rumah untuk waktu yang singkat.

Tentu saja, ada sisi negatifnya. Tingkat bunga pada hipotek khusus bunga cenderung lebih tinggi daripada tingkat yang akan Anda bayarkan pada hipotek dengan suku bunga tetap konvensional karena orang lebih sering gagal membayar pinjaman ini. Dan jika Anda tidak mahir secara finansial, hipotek ini bisa sangat berisiko karena satu atau beberapa alasan berikut:

  • Anda tidak dapat membayar pembayaran bulanan yang jauh lebih tinggi ketika periode hanya bunga berakhir. Anda masih akan membayar bunga, tetapi Anda juga akan membayar kembali pokok pinjaman dalam periode yang lebih singkat daripada yang Anda lakukan dengan pinjaman suku bunga tetap.
  • Anda tidak dapat membiayai kembali karena Anda memiliki sedikit atau bahkan tidak ada ekuitas rumah .
  • Anda tidak dapat menjual karena Anda memiliki sedikit atau tidak ada ekuitas rumah dan harga rumah menurun, membuat Anda tenggelam.
  • Peminjam dengan pinjaman hanya bunga selama masa pinjaman membayar bunga yang jauh lebih banyak daripada yang mereka lakukan dengan hipotek konvensional .
  • Bergantung pada bagaimana pinjaman disusun, Anda mungkin menghadapi pembayaran pokok yang membengkak di akhir masa pinjaman.

Salah satu dari masalah ini dapat menyebabkan Anda kehilangan rumah dalam skenario terburuk jika Anda bukan kandidat yang layak untuk hipotek khusus bunga. Jika Anda dalam keadaan jelas dan tidak ada yang berlaku, pinjaman bisa saja membuat Anda lebih mahal daripada yang sebenarnya perlu Anda bayarkan untuk menjadi pemilik rumah.

ARM Khusus Minat

Ada juga produk khusus bunga lainnya di pasaran — hipotek dengan suku bunga yang hanya dapat disesuaikan. Seperti ARM biasa, suku bunga bisa naik atau turun berdasarkan suku bunga pasar. Pada dasarnya, ARM khusus bunga mengambil dua jenis hipotek yang berpotensi berisiko dan menggabungkannya menjadi satu produk berisiko.

Berikut adalah contoh cara kerja produk ini. Peminjam hanya membayar bunga dengan suku bunga tetap untuk lima tahun pertama. Selama lima tahun ke depan, peminjam melanjutkan pembayaran hanya dengan bunga, tetapi tingkat bunga menyesuaikan setiap tahun berdasarkan suku bunga pasar. Artinya, tingkat bunga bisa naik atau turun. Untuk sisa jangka waktu pinjaman — katakanlah, selama 20 tahun — peminjam membayar pokok pinjaman dalam jumlah tetap setiap bulan ditambah bunga setiap bulan dengan tingkat bunga yang berubah setiap tahun.

Banyak orang tidak memiliki finansial atau emosional yang cukup untuk menahan ketidakpastian yang datang dari ARM yang hanya memiliki minat.

Pinjaman Uang Muka Rendah

Menurunkan hanya 3,5% karena Anda tidak mau berpisah dengan banyak uang mungkin tampak seperti risiko minimal. Dan itu mungkin benar. Faktanya, pinjaman VA dan pinjaman Administrasi Perumahan Federal ( pinjaman FHA) —yang memiliki persyaratan pembayaran masing-masing di bawah 0% dan 3,5% —memiliki beberapa tingkat awal penyitaan terendah. Tetapi masalah dengan pembayaran uang muka yang rendah adalah jika harga rumah turun, Anda bisa terjebak dalam situasi di mana Anda tidak dapat menjual atau mendanai kembali.

Jika Anda memiliki cukup uang di bank, Anda dapat membeli sendiri dari hipotek Anda, tetapi kebanyakan orang yang membayar uang muka rendah untuk rumah mereka tidak memiliki cadangan uang tunai yang signifikan .

Garis bawah

Meskipun sebagian besar pinjaman yang mungkin dianggap oleh beberapa pemberi pinjaman hipotek benar-benar berisiko tinggi, seperti ARM yang hanya menerima bunga, tidak lagi ada di pasaran, masih banyak cara untuk berakhir dengan hipotek yang buruk jika Anda mendaftar. produk yang sebenarnya tidak tepat untuk Anda.