1031 Aturan Pertukaran: Apa yang Perlu Anda Ketahui

Dalam real estat, pertukaran 1031 adalah pertukaran satu properti investasi dengan properti lain yang memungkinkan pajak capital gain ditangguhkan. Istilah, yang mendapatkan namanya dari kode IRS Bagian 1031, digunakan oleh agen penjual, perusahaan judul, investor, dan ibu sepak bola. Beberapa orang bahkan bersikeras membuatnya menjadi kata kerja, seperti dalam: “Mari kita 1031 membangun itu untuk yang lain.”

IRS Bagian 1031 memiliki banyak bagian bergerak yang harus dipahami oleh investor real estat sebelum mencoba menggunakannya. Pertukaran hanya dapat dilakukan dengan properti sejenis dan aturan IRS membatasi penggunaan dengan properti liburan. Ada juga implikasi pajak dan kerangka waktu yang mungkin bermasalah. Namun, jika Anda mempertimbangkan 1031 — atau hanya ingin tahu — inilah yang harus Anda ketahui tentang aturannya.

Apa 1031 Aturan Pertukaran: Apa yang Perlu Anda Ketahui?

  • Pertukaran 1031 adalah pertukaran properti yang dimiliki untuk tujuan bisnis atau investasi.
  • Properti yang dipertukarkan harus dianggap sejenis di mata IRS agar pajak capital gain ditangguhkan.
  • Jika digunakan dengan benar, tidak ada batasan berapa kali atau seberapa sering Anda dapat melakukan 1031 pertukaran.
  • Aturan dapat berlaku untuk bekas tempat tinggal utama dalam kondisi yang sangat spesifik.

Apa Bagian 1031?

Dinyatakan secara luas, pertukaran 1031 (juga disebut pertukaran sejenis atau Starker) adalah pertukaran satu properti investasi dengan properti lain.Meskipun sebagian besar swap dikenakan pajak sebagai penjualan, jika milik Anda memenuhi persyaratan 1031, Anda tidak akan memiliki pajak atau pajak terbatas yang harus dibayar pada saat pertukaran.

Akibatnya, Anda dapat mengubah bentuk investasi Anda tanpa (seperti yang dilihat IRS) menguangkan atau mengakui keuntungan modal .Hal itu memungkinkan investasi Anda untuk terus tumbuh ditangguhkan pajak .Tidak ada batasan berapa kali atau seberapa sering Anda dapat melakukan 1031. Anda dapat menggulirkan keuntungan dari satu bagian investasi real estat ke bagian lain, ke bagian lain, dan lainnya.Meskipun Anda mungkin mendapat untung dari setiap swap, Anda menghindari pajak sampai Anda menjual uang tunai bertahun-tahun kemudian.Kemudian, jika berhasil sesuai rencana, Anda hanya akan membayar satu pajak, dan itu pada tingkat keuntungan modal jangka panjang (saat ini 15% atau 20%, bergantung pada pendapatan — dan 0% untuk beberapa wajib pajak berpenghasilan rendah).

Sebagian besar pertukaran harus hanya berupa “sejenis” —sebuah frasa misterius yang tidak berarti apa yang Anda pikirkan. Anda dapat menukar gedung apartemen dengan tanah mentah, atau peternakan dengan mal. Aturannya sangat liberal. Anda bahkan dapat menukar satu bisnis dengan bisnis lainnya. Tapi ada jebakan untuk yang tidak waspada.

Ketentuan 1031 adalah untuk investasi dan properti bisnis, meskipun aturan dapat berlaku untuk bekas tempat tinggal utama dalam kondisi tertentu. Ada juga cara untuk menggunakan 1031 untuk menukar rumah liburan — lebih banyak lagi nanti — tetapi celah ini jauh lebih sempit daripada sebelumnya.

Referensi cepat

Agar memenuhi syarat untuk pertukaran 1031, kedua properti harus berlokasi di AS

Aturan Khusus untuk Properti yang Dapat Didepresiasi

Aturan khusus berlaku ketika properti yang dapat didepresiasi ditukar.Ini dapat memicu keuntungan yang dikenal sebagai penarikan kembali depresiasi yang dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa. Secara umum, jika Anda menukar satu bangunan dengan bangunan lain, Anda dapat menghindari hal ini direbut kembali. Tetapi jika Anda menukar tanah yang lebih baik dengan bangunan dengan tanah yang belum diperbaiki tanpa bangunan, depresiasi yang sebelumnya Anda klaim atas bangunan tersebut akan diambil kembali sebagai pendapatan biasa.

Komplikasi semacam itu mengapa Anda membutuhkan bantuan profesional saat Anda melakukan 1031.

Perubahan ke 1031 Aturan

Sebelum pengesahan Undang-Undang Pemotongan dan Pekerjaan Pajak (TCJA) yang baru pada bulan Desember 2017, beberapa pertukaran properti pribadi — seperti lisensi waralaba, pesawat terbang, dan peralatan — memenuhi syarat untuk pertukaran 1031.Sekarang, hanya properti riil (atau real estat) seperti yang didefinisikan dalam Bagian 1031 yang memenuhi syarat.

Perlu diperhatikan bahwa tunjangan pengeluaran penuh TCJA untuk properti pribadi berwujud tertentu dapat membantu menebus perubahan undang-undang perpajakan ini.

TCJA mencakup aturan transisi yang mengizinkan penukaran 1031 properti pribadi yang memenuhi syarat pada tahun 2018 jika properti asli dijual atau properti pengganti yang diperoleh sebelum 31 Desember 2017. Aturan transisi khusus untuk wajib pajak dan tidak mengizinkan 1031 sebaliknya. pertukaran di mana properti baru dibeli sebelum properti lama dijual. 

Referensi cepat

Pertukaran saham perusahaan atau kepentingan kemitraan tidak pernah memenuhi syarat — dan tetap tidak memenuhi syarat — tetapi kepentingan sebagai penyewa yang sama (TIC) dalam real estat masih memenuhi syarat .

Pertukaran Tertunda dan Aturan Pengaturan Waktu

Secara klasik, pertukaran melibatkan pertukaran sederhana antara satu properti dengan properti lain di antara dua orang. Tetapi kemungkinan menemukan seseorang dengan properti persis yang Anda inginkan yang menginginkan properti persis seperti yang Anda miliki sangat kecil. Oleh karena itu, mayoritas pertukaran tertunda, pertukaran tiga pihak, atau Starker (dinamai untuk kasus pajak pertama yang mengizinkannya).

Dalam pertukaran yang tertunda, Anda membutuhkan perantara yang memenuhi syarat (perantara) yang memegang uang tunai setelah Anda “menjual” properti Anda dan menggunakannya untuk “membeli” properti pengganti untuk Anda. Pertukaran tiga pihak ini diperlakukan sebagai pertukaran.

Ada dua aturan waktu utama yang harus Anda amati dalam pertukaran yang tertunda:

Aturan 45-Hari

Yang pertama berkaitan dengan penunjukan properti pengganti.Setelah penjualan properti Anda terjadi, perantara akan menerima uang tunai.Anda tidak dapat menerima uang tunai, atau itu akan merusak perlakuan 1031.Selain itu, dalam waktu 45 hari sejak penjualan properti Anda, Anda harus menunjuk properti pengganti secara tertulis kepada perantara, dengan menyebutkan properti yang ingin Anda peroleh. IRS mengatakan Anda dapat menetapkan tiga properti asalkan Anda akhirnya menutup salah satunya.Anda bahkan dapat menetapkan lebih dari tiga jika termasuk dalam pengujian penilaian tertentu.

Aturan 180 Hari

Aturan waktu kedua dalam pertukaran tertunda berkaitan dengan penutupan.Anda harus menutup properti baru dalam waktu 180 hari sejak penjualan properti lama.

Referensi cepat

Dua periode waktu tersebut berjalan secara bersamaan, yang berarti Anda mulai menghitung saat penjualan properti Anda tutup. Jika Anda menetapkan properti pengganti tepat 45 hari kemudian, misalnya, Anda hanya akan memiliki 135 hari lagi untuk menutupnya.

Implikasi Pajak: Kas dan Hutang

Anda mungkin memiliki sisa uang tunai setelah perantara memperoleh properti pengganti. Jika ya, perantara akan membayarnya kepada Anda di akhir 180 hari. Uang tunai itu — dikenal sebagai “boot” —akan dikenakan pajak sebagai hasil penjualan parsial dari penjualan properti Anda, biasanya sebagai capital gain.

Salah satu cara utama orang mendapat masalah dengan transaksi ini adalah gagal mempertimbangkan pinjaman. Anda harus mempertimbangkan pinjaman hipotek atau hutang lain atas properti yang Anda lepaskan, dan hutang apa pun pada properti pengganti. Jika Anda tidak menerima uang kembali, tetapi kewajiban Anda turun — itu juga akan diperlakukan sebagai pendapatan bagi Anda, seperti uang tunai.

Misalkan Anda memiliki hipotek sebesar $ 1 juta untuk properti lama, tetapi hipotek Anda atas properti baru yang Anda terima sebagai gantinya hanya $ 900.000. Anda memiliki keuntungan $ 100.000 yang juga diklasifikasikan sebagai “boot”, dan itu akan dikenakan pajak.

1031 untuk Rumah Liburan

Anda mungkin pernah mendengar cerita tentang pembayar pajak yang menggunakan ketentuan 1031 untuk menukar satu rumah peristirahatan dengan yang lain, bahkan mungkin untuk rumah di mana mereka ingin pensiun dan Pasal 1031 menunda pengakuan keuntungan. Kemudian, mereka pindah ke properti baru, menjadikannya tempat tinggal utama mereka, dan akhirnya berencana menggunakan pengecualian keuntungan modal sebesar $ 500.000. Pengecualian memungkinkan Anda untuk menjual tempat tinggal utama Anda dan, dikombinasikan dengan pasangan Anda, melindungi keuntungan modal sebesar $ 500.000, selama Anda tinggal di sana selama dua tahun dari lima tahun terakhir.

Pada tahun 2004, Kongres memperketat celah itu. Ya, pembayar pajak masih dapat mengubah rumah peristirahatan menjadi properti sewaan dan melakukan 1.031 penukaran. Contoh: Anda berhenti menggunakan rumah pantai Anda, menyewakannya selama enam bulan atau satu tahun, dan kemudian menukarnya dengan properti lain. Jika Anda mendapatkan penyewa dan berperilaku seperti bisnis, Anda mungkin telah mengubah rumah itu menjadi properti investasi, yang seharusnya membuat pertukaran 1031 Anda OK.

Namun, jika Anda hanya menawarkannya untuk disewakan tetapi tidak pernah benar-benar memiliki penyewa, hal itu mungkin tidak diperbolehkan. Fakta akan menjadi kuncinya, begitu juga waktunya. Semakin banyak waktu yang berlalu setelah Anda mengubah penggunaan properti menjadi sewa, semakin baik. Meskipun tidak ada standar mutlak, penggunaan sewa yang bonafid kurang dari enam bulan mungkin tidak cukup. Setahun akan lebih baik.

Pindah ke 1031 Swap Residence

Jika Anda ingin menggunakan properti yang Anda tukar sebagai rumah kedua atau bahkan rumah utama baru, Anda tidak bisa langsung pindah.Pada tahun 2008, IRS menetapkan aturan pelabuhan aman, yang menyatakan tidak akan menantang apakah tempat tinggal pengganti memenuhi syarat sebagai properti investasi untuk tujuan Pasal 1031. Untuk memenuhi pelabuhan aman tersebut, dalam masing-masing dari dua periode 12 bulan segera setelah pertukaran.

  • Anda harus menyewakan unit hunian kepada orang lain dengan harga sewa yang adil selama 14 hari atau lebih.
  • Penggunaan pribadi Anda atas unit hunian tidak boleh melebihi lebih dari 14 hari atau 10% dari jumlah hari selama periode 12 bulan di mana unit hunian tersebut disewa dengan harga sewa yang adil.

Selain itu, setelah berhasil menukar satu properti liburan atau investasi dengan yang lain, Anda tidak dapat langsung mengubah properti baru tersebut menjadi rumah utama dan memanfaatkan pengecualian $ 500.000.

Sebelum undang-undang diubah pada tahun 2004, seorang investor dapat mentransfer satu properti sewaan dalam pertukaran 1031 untuk properti sewaan lain, menyewakan properti sewaan baru untuk suatu periode, pindah ke properti selama beberapa tahun dan kemudian menjualnya, mengambil keuntungan dari pengecualian keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama. Sekarang, jika Anda memperoleh properti di bursa 1031 dan kemudian mencoba menjual properti itu sebagai tempat tinggal utama Anda, pengecualian tidak akan berlaku selama periode lima tahun yang dimulai dengan tanggal properti tersebut diakuisisi di bursa sejenis 1031. Dengan kata lain, Anda harus menunggu lebih lama untuk menggunakan keringanan pajak capital-gain tempat tinggal utama.

Garis bawah

Pertukaran 1031 dapat digunakan oleh investor real estat yang cerdas sebagai strategi penangguhan pajak untuk membangun kekayaan. Banyaknya komponen bergerak yang kompleks tidak hanya membutuhkan pemahaman tentang aturan, tetapi juga meminta bantuan profesional — bahkan untuk investor berpengalaman.