10 rintangan untuk ditutup di rumah baru

Menerima tawaran pembelian rumah Anda seperti mendapatkan pelari itu tinggi selama maraton. Tapi pegang sampanye — properti itu belum menjadi milik Anda. Setelah tawaran pembelian Anda diterima dan sebelum Anda mendapatkan kuncinya — biasa disebut escrow — ada banyak rintangan yang harus diatasi. Jika Anda tersandung pada salah satunya, pembelian dapat gagal dan membuat Anda kembali ke garis awal.

Sama seperti seorang atlet yang berlatih untuk sebuah kompetisi, Anda dapat melatih diri Anda sendiri untuk langkah-langkah terakhir yang menakutkan dalam membeli rumah. Prosedur dan aturan escrow berbeda-beda di setiap negara bagian, tetapi berikut adalah 10 masalah paling umum yang dihadapi selama periode ini dan apa, jika ada, yang dapat dilakukan untuk mencegah atau menguranginya.

Apa 10 rintangan untuk ditutup di rumah baru?

  • Prosedur dan aturan escrow berbeda-beda di setiap negara bagian, tetapi beberapa masalah dapat menghalangi pembeli untuk menutup transaksi selama periode ini.
  • Kerusakan hama, penilaian rendah, klaim atas kepemilikan, dan cacat yang ditemukan selama pemeriksaan rumah dapat memperlambat penutupan.
  • Mungkin ada kasus di mana pembeli atau penjual bersikap dingin atau pembiayaan mungkin gagal.
  • Masalah lain yang dapat menunda penutupan termasuk rumah di daerah berisiko tinggi atau tidak dapat diasuransikan.
  • Mungkin ada masalah dengan perkiraan itikad baik, atau kesalahan lain mungkin menghalangi penutupan.




1. Pemeriksaan Rayap Menunjukkan Kerusakan

Pemberi pinjaman akan melakukan pemeriksaan hama di rumah. Ini dilakukan dengan biaya Anda — biasanya kurang dari $ 100 — untuk memastikan tidak ada kerusakan serius yang disebabkan oleh serangga pemakan kayu seperti rayap atau semut tukang kayu. Inspeksi ini melindungi kepentingan pemberi pinjaman atas properti tersebut. Setelah pindah, pemilik rumah yang menemukan masalah rayap sering kali meninggalkan propertinya, meninggalkan pemberi pinjaman yang memegang tasnya. Beberapa pemberi pinjaman mungkin tidak memerlukan pemeriksaan rayap, tetapi mungkin demi kepentingan terbaik Anda untuk mendapatkannya.

Misalkan pemeriksaan mengungkap bukti infestasi yang terlihat. Dalam hal ini, area masalah mungkin harus diperbaiki sebelum escrow dapat ditutup. Jika masalah terlalu parah atau penjual tidak mau membayar untuk memperbaikinya, Anda memiliki opsi untuk pergi jika perjanjian pembelian Anda memiliki kemungkinan yang tepat .

2. Penilaian Terlalu Rendah

Appraisals adalah penilaian properti yang dilakukan oleh pihak yang berwenang.Mereka umumnya dilakukan untuk tujuan perpajakan, sebagai bagian dari proses untuk mendapatkan pembiayaan rumah, atau untuk menjual rumah.Penilai menggunakan berbagai metode untuk menentukan nilai properti, seperti nilai pasar saat ini pada rumah yang sebanding.


Bank akan menilai rumahnya.Sekali lagi, ini dengan biaya Anda.Penilaian ini dilakukan untuk melindungi kepentingan pemberi pinjaman di rumah.Bank ingin memastikan rumah itu bernilai setidaknya sebesar yang akan Anda bayarkan, jadi jika terjadi penyitaan, ia dapat mengganti kerugiannya.Jika penilaian terlalu rendah, penjual harus menurunkan harga jual, atau Anda harus membayar tunai untuk selisihnya.Dimungkinkan untuk mendapatkan opini kedua yang lebih disukai dari penilai yang berbeda.

3. Ada Awan di Judul

Asuransi hak milik melindungi Anda dan pemberi pinjaman dari segala klaim masa depan atas properti. Jika ada hak gadai atau klaim terhadap properti, masalah harus diselesaikan sebelum transaksi dapat dilanjutkan. Harus ada judul yang jelas agar transaksi real estat dapat bergerak maju. Asuransi kepemilikan mencakup hal-hal seperti kepemilikan oleh pihak ketiga, pemalsuan, dan penipuan, serta segala hak gadai atau penilaian terhadap properti.

Anda harus menyewa perusahaan judul untuk melakukan pencarian dan menerbitkan asuransi hak selama proses escrow. Penelusuran judul memastikan bahwa tidak ada orang lain — Internal Revenue Service (IRS), negara bagian, atau kerabat penjual — memiliki klaim hukum atas properti yang ingin Anda beli.

4. Pemeriksaan Rumah Menunjukkan Cacat

Sebagian besar penawaran pembelian memiliki uang Anda — biasanya beberapa ribu dolar — jika Anda memutuskan untuk tidak membeli rumah berdasarkan pemeriksaan.

Ingat, uang yang sungguh-sungguh adalah simpanan yang Anda berikan untuk menunjukkan minat Anda pada rumah dan niat baik untuk melakukan pembelian.

Jika Anda memutuskan untuk melanjutkan, proses negosiasi dengan penjual untuk memperbaiki rumah berpotensi menunda proses pembelian dan menunda penutupan Anda. Anda dapat mengurangi penundaan ini dengan meminta penjual untuk mengkreditkan uang Anda pada penutupan untuk menangani sendiri perbaikannya.

5. Satu Pihak Mendapat Kaki Dingin

Kontrak akan menguraikan alasan yang dapat dibenarkan bagi pembeli atau penjual untuk mundur tanpa penalti, seperti tidak membebaskan kontinjensi atau tidak memenuhi tenggat waktu. Namun, misalkan Anda memutuskan setelah membebaskan kemungkinan bahwa Anda tidak ingin melakukan pembelian. Dalam hal ini, Anda akan kehilangan uang Anda yang sungguh-sungguh.

Alasan kerugian itu adalah konsekuensi keuangan penjual. Uang yang sungguh-sungguh membantu memberi kompensasi kepada penjual atas waktu rumah itu keluar dari pasar. Penundaan itu meningkatkan jumlah waktu yang dibutuhkan mereka untuk menjual.

Sebaliknya, jika penjual memutuskan untuk mundur karena perubahan hati atau karena seseorang membuat penawaran yang lebih baik, Anda memiliki hak hukum untuk meminta ganti rugi dari penjual.

6. Pembiayaan Anda Jatuh Lewat

Pembeli yang cerdas tidak membuat penawaran di rumah tanpa komitmen pinjaman tertulis dari bank yang mengatakan bahwa itu akan memberi Anda hipotek dalam jumlah tertentu. Sebaliknya, penjual yang cerdas tidak menerima penawaran dari pembeli yang tidak mendapat persetujuan sebelumnya. Jika Anda seorang penjual, ingat juga bahwa prakualifikasi tidak sama dengan pra-persetujuan .

Namun, beberapa hal dapat mencegah penutupan pinjaman. Anda mungkin telah berbohong pada aplikasi, suku bunga mungkin meningkat tajam, situasi pekerjaan Anda bisa berubah, atau nilai kredit Anda mungkin turun. Tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda bagaimana Anda dapat menghindari masalah seperti ini. Selain itu, calon pemberi pinjaman berhutang penjelasan kepada Anda jika pembiayaan gagal. Ras, agama, dan asal kebangsaan tidak boleh menunda impian siapa pun untuk memiliki rumah.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

7. Rumah Berada di Area Berisiko Tinggi

Anda akan menerima dokumen yang menguraikan bahaya alam yang dapat mempengaruhi rumah selama escrow di negara bagian yang memerlukan laporan pengungkapan bahaya alam. Pemberi pinjaman mungkin meminta Anda untuk membeli asuransi bahaya di atas dan di luar asuransi pemilik rumah Anda jika rumah itu berada di area berisiko tinggi. Jenis asuransi ini bisa jadi mahal. Ini juga merupakan biaya yang harus Anda bayarkan setiap bulan sampai hipotek lunas atau sampai Anda menjual rumah.

Untuk mencegah kejutan yang tidak menyenangkan selama escrow, tanyakan kepada agen Anda, calon tetangga baru, atau departemen perencanaan kota bahaya alam apa yang ada di daerah yang Anda inginkan. Juga, tentukan jenis asuransi tambahan apa yang mungkin harus Anda beli dan berapa biayanya sebelum mengajukan penawaran untuk sebuah rumah.

8. Rumah Tidak Dapat Diasuransikan

Jika pemilik rumah sebelumnya membuat klaim asuransi besar pada rumah, seperti kerusakan akibat air atau jamur, itu akan muncul dalam catatan asuransi. Perusahaan mungkin menolak pertanggungan karena rumah tersebut mungkin terlalu berisiko.

Jika sebuah rumah tidak dapat diasuransikan, Anda tidak akan dapat membelinya kecuali Anda adalah pembeli semua tunai. Pemberi pinjaman mengharuskan Anda untuk mempertahankan asuransi pemilik rumah sampai Anda melunasi hipotek.

Tentu saja, bahkan jika Anda seorang pembeli tunai, mungkin bukanlah ide yang baik untuk membeli rumah yang tidak dapat diasuransikan.

9. Perbedaan Antara Estimasi Itikad Baik dan HUD-1

Pemberi pinjaman Anda harus memberi Anda perkiraan dengan itikad baik yang merinci biaya penutupan terkait dengan memperoleh pembiayaan rumah dua kali selama proses penutupan.Pertama kali adalah saat Anda mendapatkan persetujuan awal pinjaman Anda, dan yang kedua adalah saat Anda mengajukan penawaran atas properti tertentu.

Perkiraan itikad baik adalah draf kasar informasi pada formulir HUD-1 yang Anda terima setidaknya 24 jam sebelum penutupan. Seperti yang tersirat dari namanya, perkiraan dengan niat baik harus mendekati jumlah yang sebenarnya Anda bayarkan — idealnya dalam 10%. Ingatlah bahwa beberapa pemberi pinjaman yang tidak bermoral akan mencoba menarik klien dengan perkiraan rendah yang tidak realistis.

Misalkan hal ini terjadi, dan Anda tidak bisa meminta pemberi pinjaman untuk mundur atas biaya yang berlebihan. Kemudian, opsi terbaik Anda mungkin meminta penjual untuk memperpanjang tanggal penutupan dan mencoba mendapatkan pembiayaan alternatif. Itu akan memberi Anda kesempatan untuk membeli properti tanpa ditipu.

10. Kesalahan Mencegah Penutupan Tepat Waktu

Ada banyak pihak berbeda yang terlibat dalam penutupan escrow. Jika ada yang membuat kesalahan, penutupan Anda mungkin akan tertunda. Bergantung pada kontrak pembelian Anda dan kesalahan siapa penundaan itu, Anda mungkin harus membayar denda kepada penjual setiap hari penutupannya terlambat.

Penjual juga bisa menolak untuk memperpanjang tanggal penutupan, dan seluruh kesepakatan bisa gagal. Dalam skenario kasus terbaik, penjual dapat dengan mudah menyetujui untuk memperpanjang tanggal penutupan tanpa penalti. Lagi pula, jika kesepakatan tidak tercapai, penjual juga harus memulai dari awal lagi.

Garis bawah

Mentransfer kepemilikan rumah membuat stres bagi semua pihak. Banyak hal harus terjadi dalam waktu singkat, dan mungkin ada konsekuensi besar jika ada yang gagal.

Meskipun semuanya adil, prosesnya bisa sangat menegangkan bagi pembeli. Pembeli harus melalui proses yang rumit dan terkadang tidak biasa saat membuat keputusan penting terkait dengan pembelian yang mungkin paling mahal dalam hidup mereka. Luangkan waktu untuk membiasakan diri Anda dengan proses escrow dan potensi jebakannya jauh-jauh hari. Dengan begitu, Anda akan siap secara emosional, intelektual, dan finansial untuk menyelesaikan perlombaan dan mencapai kesepakatan .