Berapa Banyak Hipotek yang Bisa Anda Miliki?

Membeli real estat dengan hipotek sering kali merupakan investasi pribadi paling ekstensif yang dilakukan kebanyakan orang. Seberapa banyak Anda mampu untuk meminjam tergantung pada beberapa faktor, bukan hanya apa yang bank ingin pinjamkan kepada Anda. Anda tidak hanya perlu mengevaluasi keuangan Anda tetapi juga preferensi dan prioritas Anda.

Berikut adalah semua yang perlu Anda pertimbangkan untuk menentukan seberapa banyak Anda mampu.

Apa Berapa Banyak Hipotek yang Bisa Anda Miliki?

  • Aturan umumnya adalah Anda dapat membeli hipotek sebesar 2x hingga 2,5x pendapatan kotor Anda.
  • Total pembayaran hipotek bulanan biasanya terdiri dari empat komponen: pokok, bunga, pajak, dan asuransi (secara kolektif dikenal sebagai PITI).
  • Rasio front-end Anda adalah persentase pendapatan kotor tahunan Anda yang digunakan untuk membayar hipotek Anda, dan secara umum, tidak boleh melebihi 28%.
  • Rasio back-end Anda adalah persentase pendapatan kotor tahunan Anda yang digunakan untuk membayar hutang Anda, dan secara umum, tidak boleh melebihi 43%.

Menentukan Apa Itu Hipotek Terjangkau

Secara umum, sebagian besar calon pemilik rumah mampu membiayai properti yang harganya antara dua hingga dua setengah kali pendapatan kotor tahunan mereka. Di bawah rumus ini, seseorang yang berpenghasilan $ 100.000 per tahun hanya dapat membayar hipotek sebesar $ 200.000 hingga $ 250.000. Namun, perhitungan ini hanyalah pedoman umum.


Pada akhirnya, saat memutuskan properti, Anda perlu mempertimbangkan beberapa faktor tambahan. Pertama, ada baiknya Anda memiliki pemahaman tentang apa yang menurut pemberi pinjaman Anda mampu (dan bagaimana perkiraan itu sampai pada perkiraan Anda). Kedua, Anda perlu melakukan introspeksi pribadi dan mencari tahu jenis rumah yang ingin Anda tinggali jika Anda berencana untuk tinggal di rumah untuk waktu yang lama dan jenis konsumsi lain yang siap Anda tinggalkan — atau tidak — untuk tinggal di rumahmu.

Referensi cepat

Sementara real estat secara tradisional dianggap sebagai investasi jangka panjang yang aman, resesi dan bencana lainnya (seperti pandemi COVID-19) dapat menguji teori itu — dan membuat calon pemilik rumah berpikir dua kali.

Kriteria Pemberi Pinjaman

Meskipun setiap pemberi pinjaman hipotek mempertahankan kriteria keterjangkauannya sendiri, kemampuan Anda untuk membeli rumah (dan ukuran serta persyaratan pinjaman yang akan ditawarkan kepada Anda) akan selalu bergantung terutama pada faktor-faktor berikut.

Pendapatan kotor 

Ini adalah tingkat pendapatan calon pembeli rumah sebelum mengambil pajak dan kewajiban lainnya. Ini umumnya dianggap sebagai gaji pokok Anda ditambah pendapatan bonus apa pun dan dapat mencakup penghasilan paruh waktu, penghasilan wirausaha, tunjangan Jaminan Sosial, cacat tubuh, tunjangan, dan tunjangan anak.


Rasio Ujung Depan

Pendapatan kotor memainkan peran penting dalam menentukan rasio ujung depan, juga dikenal sebagai rasio hipotek terhadap pendapatan. Rasio ini adalah persentase pendapatan kotor tahunan Anda yang dapat didedikasikan untuk membayar hipotek Anda setiap bulan. Jumlah total uang yang membentuk pembayaran hipotek bulanan Anda terdiri dari PITI : pokok, bunga, pajak, dan asuransi (baik asuransi properti maupun asuransi hipotek pribadi , jika diwajibkan oleh hipotek Anda).

Aturan praktis yang baik adalah bahwa rasio front-end berdasarkan PITI tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan kotor Anda.Namun, banyak pemberi pinjaman membiarkan peminjam melebihi 30%, dan beberapa bahkan membiarkan peminjam melebihi 40%.

Rasio Back-End

Juga dikenal sebagai rasio hutang terhadap pendapatan (DTI), ini menghitung persentase pendapatan kotor Anda yang diperlukan untuk menutupi hutang Anda. Hutang termasuk pembayaran kartu kredit, tunjangan anak, dan pinjaman terutang lainnya (mobil, pelajar, dll.).

Dengan kata lain, jika Anda membayar $ 2.000 setiap bulan untuk membayar hutang dan Anda menghasilkan $ 4.000 setiap bulan, rasio Anda adalah 50% — setengah dari pendapatan bulanan Anda digunakan untuk membayar hutang.

Namun, rasio hutang terhadap pendapatan 50% tidak akan membuat Anda mendapatkanrumah impian itu .Kebanyakan pemberi pinjaman merekomendasikan agar DTI Anda tidak melebihi 43% dari pendapatan kotor Anda.  Untuk menghitung hutang bulanan maksimum Anda berdasarkan rasio ini, kalikan pendapatan kotor Anda dengan 0,36 dan bagi dengan 12.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal.Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau keDepartemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.4

Skor Kredit Anda

Jika satu sisi dari koin keterjangkauan adalah pendapatan, maka sisi lainnya adalah hutang Anda.

Pemberi pinjaman hipotek telah mengembangkan formula untuk menentukan tingkat risiko calon pembeli rumah.Rumusnya bervariasi tetapi umumnya ditentukan dengan menggunakan nilai kredit pelamar . Pelamar dengan skor kredit rendah dapat mengharapkan untuk membayar tingkat bunga yang lebih tinggi, juga disebut sebagai tingkat persentase tahunan (APR), atas pinjaman mereka. Jika Anda ingin segera membeli rumah, perhatikan laporan kredit Anda. Pastikan untuk mengawasi laporan Anda. Jika ada entri yang tidak akurat, perlu waktu untuk menghapusnya, dan Anda tidak ingin melewatkan rumah impian itu karena sesuatu yang bukan salah Anda.

Bagaimana Menghitung Uang Muka

Uang muka adalah jumlah yang pembeli mampu membayar out-of-saku untuk tempat tinggal, menggunakan uang tunai atau aset cair. Pemberi pinjaman biasanya menuntut uang muka setidaknya 20% dari harga pembelian rumah, tetapi banyak yang mengizinkan pembeli membeli rumah dengan persentase yang jauh lebih kecil. Jelas, semakin banyak Anda dapat meletakkan, semakin sedikit pembiayaan yang Anda butuhkan, dan semakin baik Anda melihat ke bank.

Misalnya, jika calon pembeli rumah mampu membayar 10% untuk rumah seharga $ 100.000, uang muka adalah $ 10.000, yang berarti pemilik rumah harus membiayai $ 90.000.

Selain jumlah pembiayaan, pemberi pinjaman juga ingin mengetahui berapa tahun dibutuhkannya pinjaman hipotek. Hipotek jangka pendek memiliki pembayaran bulanan yang lebih tinggi tetapi kemungkinan besar lebih murah selama masa pinjaman.

Referensi cepat

Pembeli rumah perlu membayar uang muka 20% untuk menghindari pembayaran asuransi hipotek pribadi.

Bagaimana Pemberi Pinjaman Memutuskan

Banyak faktor berbeda yang mempengaruhi keputusan pemberi pinjaman hipotek tentang keterjangkauan pembeli rumah, tetapi faktor-faktor itu bermuara pada pendapatan, hutang, aset , dan kewajiban. Pemberi pinjaman ingin mengetahui berapa banyak pendapatan yang dihasilkan pemohon, berapa banyak tuntutan yang ada atas pendapatan tersebut, dan potensi keduanya di masa depan — singkatnya, apa pun yang dapat membahayakan kemampuannya untuk mendapatkan bayaran kembali. Pendapatan, uang muka, dan pengeluaran bulanan umumnya merupakan kualifikasi dasar untuk pembiayaan, sedangkan riwayat kredit dan skor menentukan tingkat bunga atas pembiayaan itu sendiri.

Pertimbangan Pribadi untuk Pembeli Rumah

Seorang pemberi pinjaman dapat memberi tahu Anda bahwa Anda mampu membeli harta yang cukup besar, tetapi bisakah Anda? Ingat, kriteria pemberi pinjaman terutama melihat gaji kotor Anda dan hutang lainnya. Masalah dengan menggunakan pendapatan kotor itu sederhana: Anda memperhitungkan sebanyak 30% dari gaji Anda — tetapi bagaimana dengan pajak, potongan FICA , dan premi asuransi kesehatan? Bahkan jika Anda mendapatkan pengembalian dana atas pengembalian pajak Anda, itu tidak membantu Anda sekarang — dan berapa banyak yang akan Anda dapatkan kembali?

Itulah mengapa beberapa ahli keuangan merasa lebih realistis untuk berpikir dalam kaitannya dengan pendapatan bersih Anda (alias pembayaran dibawa pulang) dan bahwa Anda tidak boleh menggunakan lebih dari 25% dari pendapatan bersih Anda untuk pembayaran hipotek Anda. Jika tidak, meskipun Anda mungkin bisa membayar hipotek setiap bulan, Anda bisa berakhir sebagai “ miskin rumah ”. 

Biaya untuk membayar dan memelihara rumah Anda dapat menghabiskan persentase yang besar dari pendapatan Anda — jauh dan di atas rasio front-end nominal — sehingga Anda tidak akan memiliki cukup uang untuk menutupi pengeluaran diskresioner lainnya atau hutang terutang atau untuk menabung untuk pensiun atau bahkan hari hujan. Menjadi miskin rumah atau tidak sebagian besar adalah masalah pilihan pribadi; mendapatkan persetujuan untuk hipotek tidak berarti Anda mampu membayar pembayarannya.

Pertimbangan Pra-KPR

Selain kriteria pemberi pinjaman, pertimbangkan masalah berikut ketika mempertimbangkan kemampuan Anda untuk membayar hipotek:

Pendapatan

Apakah Anda mengandalkan dua pendapatan untuk membayar tagihan? Apakah pekerjaan Anda stabil? Dapatkah Anda dengan mudah menemukan posisi lain dengan gaji yang sama, atau lebih baik, jika Anda kehilangan pekerjaan Anda saat ini? Jika memenuhi anggaran bulanan Anda bergantung pada setiap sen yang Anda hasilkan, pengurangan kecil pun bisa menjadi bencana.

Beban

Perhitungan rasio back-end Anda akan mencakup sebagian besar pengeluaran hutang Anda saat ini, tetapi Anda harus mempertimbangkan biaya masa depan seperti kuliah untuk anak-anak Anda (jika Anda memilikinya) atau hobi Anda saat Anda pensiun.

Gaya hidup

Apakah Anda bersedia mengubah gaya hidup untuk mendapatkan rumah yang Anda inginkan? Jika lebih sedikit perjalanan ke mal dan sedikit pengetatan anggaran tidak mengganggu Anda, menerapkan rasio back-end yang lebih tinggi mungkin berhasil. Jika Anda tidak dapat membuat penyesuaian atau sudah memiliki beberapa saldo rekening kartu kredit — Anda mungkin ingin bermain aman dan mengambil pendekatan yang lebih konservatif dalam berburu rumah Anda.

Kepribadian

Tidak ada dua orang yang memiliki kepribadian yang sama, terlepas dari pendapatannya. Beberapa orang dapat tidur nyenyak di malam hari karena mengetahui bahwa mereka berhutang $ 5.000 per bulan selama 30 tahun ke depan, sementara yang lain mengkhawatirkan pembayaran setengah dari jumlah tersebut. Prospek pembiayaan kembali rumah untuk membeli mobil baru akan membuat beberapa orang gila sementara tidak mengkhawatirkan orang lain sama sekali.

Biaya Di Luar Hipotek

Meskipun hipotek tidak diragukan lagi merupakan tanggung jawab keuangan yang paling besar dari kepemilikan rumah, ada banyak  biaya tambahan , beberapa di antaranya tidak hilang bahkan setelah hipotek dilunasi. Pembeli yang cerdas sebaiknya memperhatikan hal-hal berikut:

Pajak properti

jika Anda memiliki rumah, mengharapkan untuk membayar pajak properti, dan memahami berapa banyak Anda akan berhutang adalah bagian penting dari anggaran pembeli rumah. Kota, kecamatan, atau kabupaten menetapkan pajak properti Anda berdasarkan rumah dan ukuran lot serta kriteria lainnya, termasuk kondisi real estat lokal dan pasar.

Menurut Tax Foundation, tarif rata-rata efektif nasional untuk pajak properti adalah 1,1% dari nilai taksiran rumah.Jumlah ini berbeda-beda di setiap negara bagian, dan beberapa negara bagian menawarkan pajak properti yang lebih rendah daripada yang lain.Misalnya, New York rata-rata 1,4%, tetapi Oklahoma 0,88%.  Anda akan selalu harus memperhitungkan pembayaran pajak properti , bahkan ketika hipotek Anda lunas.

Asuransi rumah

Setiap pemilik rumah membutuhkan asuransi rumah untuk melindungi properti dan harta benda mereka dari bencana alam dan ulah manusia, seperti tornado atau pencurian. Jika Anda membeli rumah, Anda perlu memberi harga asuransi yang sesuai untuk situasi Anda. Sebagian besar perusahaan hipotek tidak mengizinkan Anda membeli rumah tanpa asuransi rumah yang mencakup harga pembelian rumah mereka. Bahkan, Anda mungkin perlu menunjukkan bukti asuransi rumah agar disetujui oleh pemberi pinjaman hipotek Anda.

Pada tahun 2018, statistik terbaru yang tersedia pada awal 2021, premi rata-rata untuk jenis asuransi rumah yang paling umum di AS adalah sekitar $ 1.200.  Tetapi jumlahnya naik tergantung pada jenis asuransi yang Anda butuhkan dan negara tempat Anda tinggal.

Pemeliharaan

Bahkan jika Anda membangun rumah baru, itu tidak akan tetap baru selamanya, begitu pula peralatan penting yang mahal, seperti kompor, mesin pencuci piring, dan lemari es. Hal yang sama berlaku untuk atap rumah, tungku, jalan masuk, karpet, dan bahkan cat di dinding. Jika Anda miskin rumah ketika Anda melakukan pembayaran hipotek pertama , Anda dapat berada dalam situasi yang sulit jika keuangan Anda belum membaik pada saat rumah Anda membutuhkan perbaikan yang signifikan.

Keperluan

Panas, asuransi, listrik, air, limbah, pembuangan sampah, televisi kabel, dan layanan telepon membutuhkan biaya. Biaya ini tidak termasuk dalam rasio ujung depan, juga tidak dihitung dalam rasio ujung belakang. Namun demikian, mereka tidak dapat dihindari bagi sebagian besar pemilik rumah.

Biaya Asosiasi

Banyak kondominium dan koperasi dan lingkungan berpagar tertentu atau komunitas terencana menilai biaya asosiasi bulanan atau tahunan. Terkadang biaya ini kurang dari $ 100 per tahun; di lain waktu, harganya beberapa ratus dolar per bulan. Beberapa komunitas termasuk pemeliharaan rumput, pembersihan salju, kolam komunitas, dan layanan lainnya.

Sebagian biaya hanya digunakan untuk biaya administrasi penyelenggaraan masyarakat. Penting untuk diingat bahwa sementara semakin banyak pemberi pinjaman memasukkan biaya asosiasi dalam rasio front-end, biaya ini cenderung meningkat seiring waktu.

Furnitur dan Dekorasi

Sebelum Anda membeli rumah baru, perhatikan baik-baik jumlah kamar yang perlu dilengkapi dan jumlah jendela yang perlu ditutup.

Garis bawah

Biaya rumah adalah pengeluaran pribadi terbesar yang pernah dihadapi kebanyakan orang. Sebelum mengambil hutang yang sangat besar, luangkan waktu untuk menghitung. Setelah Anda menghitung, pertimbangkan situasi Anda dan pikirkan gaya hidup Anda — tidak hanya sekarang tetapi dalam satu atau dua dekade mendatang. Sebelum Anda membeli rumah baru, pertimbangkan tidak hanya berapa biaya yang Anda keluarkan untuk membelinya, tetapi juga bagaimana pembayaran hipotek masa depan Anda akan memengaruhi kehidupan dan anggaran Anda.