Cara Menganalisis REIT (Trust Investasi Real Estat)

Sebuah kepercayaan investasi real estat (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau membiayai properti yang menghasilkan pendapatan. Secara hukum, 90% dari keuntungan REIT harus dibagikan sebagai dividen kepada pemegang saham. Di sini, kita melihat REIT, karakteristiknya, dan cara mengevaluasi REIT.

Apa Cara Menganalisis REIT (Trust Investasi Real Estat)?

  • REIT diharuskan untuk membayar setidaknya 90% dari pendapatan sebagai dividen pemegang saham.
  • Rasio nilai buku tidak berguna untuk REIT, sebaliknya, penghitungan seperti nilai aset bersih adalah metrik yang lebih baik.
  • Analisis top-down dan bottom-up harus digunakan untuk REIT, di mana faktor top-down mencakup pertumbuhan populasi dan pekerjaan, sedangkan aspek bottom-up mencakup pendapatan sewa dan dana dari operasi.

Apa yang Memenuhi Syarat sebagai REIT?

Sebagian besar REIT menyewakan ruang dan mengumpulkan uang sewa, dan kemudian mendistribusikan pendapatan itu sebagai dividen kepada pemegang saham. REIT Hipotek (juga disebut mREIT) tidak memiliki real estat, melainkan membiayai real estat. REIT ini memperoleh pendapatan dari bunga atas investasi mereka, yang mencakup hipotek, sekuritas berbasis hipotek, dan aset terkait lainnya.

Untukmemenuhi syarat sebagai REIT, perusahaan harus mematuhi ketentuan Kode Pendapatan Internal (IRC) tertentu.Secara khusus, perusahaan harus memenuhi persyaratan berikut untuk memenuhi syarat sebagai DIRE:

  • Investasikan setidaknya 75% dari total aset di real estat, uang tunai, atau Departemen Keuangan AS
  • Hasilkan setidaknya 75% pendapatan kotor dari sewa, bunga hipotek yang membiayai real estat, atau penjualan real estat
  • Membayar minimal 90% dari penghasilan kena pajak dalam bentuk dividen pemegang saham setiap tahun
  • Jadilah entitas yang dikenakan pajak sebagai korporasi
  • Dikelola oleh dewan direksi atau pengawas
  • Memiliki setidaknya 100 pemegang saham setelah tahun pertama keberadaannya 
  • Memiliki tidak lebih dari 50% sahamnya dipegang oleh lima individu atau kurang

Dengan berstatus DIRE, suatu perusahaan terhindar dari pajak penghasilan badan. Sebuah rutin perusahaan memperoleh laba dan membayar pajak atas keuntungan seluruh nya, kemudian memutuskan bagaimana mengalokasikan laba setelah pajak antara dividen dan reinvestasi. REIT hanya mendistribusikan semua atau hampir semua keuntungannya dan tidak dikenakan pajak.

Jenis REIT

Ada beberapa jenis REIT yang berbeda. Ekuitas REIT cenderung mengkhususkan diri dalam memiliki jenis bangunan tertentu seperti apartemen, mal regional, gedung perkantoran, atau fasilitas penginapan / resor. Beberapa terdiversifikasi dan beberapa menentang klasifikasi — misalnya, REIT yang hanya berinvestasi di lapangan golf.

Jenis REIT utama lainnya adalah REIT hipotek. REIT ini memberikan pinjaman yang dijamin dengan real estat, tetapi pada umumnya mereka tidak memiliki atau mengoperasikan real estat. REIT Hipotek memerlukan analisis khusus. Mereka adalah perusahaan pembiayaan yang menggunakan beberapa instrumen lindung nilai untuk mengelola eksposur suku bunga .

Sementara segelintir REIT hibrida menjalankan operasi real estat dan bertransaksi dalam pinjaman hipotek, sebagian besar REIT adalah jenis ekuitas — REIT yang berfokus pada bisnis “aset keras” dari operasi real estat. Saat Anda membaca tentang REIT, Anda biasanya membaca tentang REIT ekuitas. Karena itu, kami akan memfokuskan analisis kami pada REIT ekuitas.

Bagaimana Menganalisis REIT

REIT adalah saham yang membayar dividen yang berfokus pada real estat. Jika Anda mencari penghasilan, Anda akan mempertimbangkannya bersama dengan dana obligasi hasil tinggi dan saham yang membayar dividen. Sebagai saham yang membayar dividen, REIT dianalisis seperti saham lainnya. Tetapi ada beberapa perbedaan besar karena perlakuan akuntansi properti.

Referensi cepat

Metrik tradisional seperti laba per saham (EPS) dan P / E bukanlah cara yang dapat diandalkan untuk mengevaluasi DIRE. FFO dan AFFO adalah metrik yang lebih baik.

Mari kita ilustrasikan dengan contoh yang disederhanakan. Misalkan REIT membeli sebuah bangunan seharga $ 1 juta. Aturan akuntansi mengharuskan REIT kami untuk membebankan depresiasi terhadap aset. Mari kita asumsikan bahwa kita menyebarkan depresiasi selama 20 tahun dalam garis lurus. Setiap tahun kami mengurangi $ 50.000 untuk biaya penyusutan ($ 50.000 per tahun x 20 tahun = $ 1 juta).

Mari kita lihat neraca dan laporan laba rugi yang disederhanakan di atas. Pada tahun ke-10, neraca kami mencatat nilai bangunan sebesar $ 500.000 (yaitu nilai buku ), yang merupakan biaya awal sebesar $ 1 juta dikurangi akumulasi penyusutan $ 500.000 (10 tahun x $ 50.000 per tahun). Laporan laba rugi kami memotong $ 190.000 biaya dari pendapatan $ 200.000, tetapi $ 50.000 dari biaya tersebut adalah biaya penyusutan.

FFO

Namun, REIT kami tidak benar-benar menghabiskan uang ini di tahun ke-10 — depresiasi adalah biaya non-tunai. Oleh karena itu, kami menambahkan kembali biaya penyusutan ke laba bersih untuk menghasilkan dana dari operasi (FFO). Idenya adalah bahwa depresiasi mengurangi pendapatan bersih kami secara tidak adil karena bangunan kami mungkin tidak kehilangan setengah nilainya selama 10 tahun terakhir. FFO memperbaiki dugaan distorsi ini dengan mengecualikan biaya penyusutan. FFO juga menyertakan beberapa penyesuaian lainnya.

AFFO

Kita harus mencatat bahwa FFO lebih mendekati arus kas daripada pendapatan bersih, tetapi FFO tidak menangkap arus kas. Terutama, perhatikan dalam contoh di atas bahwa kami tidak pernah menghitung $ 1 juta yang dihabiskan untuk memperoleh bangunan (belanja modal). Analisis yang lebih akurat akan memasukkan belanja modal. Menghitung belanja modal memberikan angka yang dikenal sebagai FFO yang disesuaikan (AFFO) .

Nilai Aktiva Bersih

Neraca hipotetis kami dapat membantu kami memahami metrik REIT umum lainnya, nilai aset bersih (NAV). Pada tahun ke-10, nilai buku bangunan kami hanya $ 500.000 karena separuh dari biaya awal telah disusutkan. Jadi, nilai buku dan rasio terkait seperti harga-ke-buku — sering kali meragukan dalam kaitannya dengan analisis ekuitas umum — cukup banyak tidak berguna untuk REIT. NAV mencoba untuk mengganti nilai buku properti dengan estimasi nilai pasar yang lebih baik .

Menghitung NAV membutuhkan penilaian yang agak subjektif dari kepemilikan REIT. Dalam contoh di atas, kita melihat bangunan menghasilkan pendapatan operasional $ 100.000 ( pendapatan $ 200.000 dikurangi biaya operasional $ 100.000). Salah satu metodenya adalah dengan memanfaatkan pendapatan operasi berdasarkan harga pasar. Jika kita berpikir sekarang pasar cap rate untuk jenis bangunan adalah 8%, maka perkiraan kami dari nilai bangunan menjadi $ 1,25 juta ($ 100.000 dalam operasi cap rate / 8% pendapatan = $ 1.250.000).

Perkiraan nilai pasar ini menggantikan nilai buku bangunan. Kami kemudian akan mengurangi hutang hipotek (tidak ditampilkan) untuk mendapatkan nilai aset bersih. Aset dikurangi hutang sama dengan ekuitas, dimana ‘bersih’ dalam NAB berarti bersih dari hutang. Langkah terakhir adalah membagi NAB menjadi saham biasa untuk mendapatkan NAB per saham, yang merupakan perkiraan nilai intrinsik. Secara teori, harga saham yang dikutip tidak boleh menyimpang terlalu jauh dari NAB per saham.

Analisis Top-Down vs. Bottom-Up

Saat memilih saham, terkadang Anda mendengar analisis top-down versus bottom-up. Top-down dimulai dengan perspektif ekonomi dan taruhan pada tema atau sektor (misalnya, demografi yang menua dapat mendukung perusahaan obat). Bottom-up berfokus pada dasardasar perusahaan tertentu. Saham REIT jelas membutuhkan analisis top-down dan bottom-up.

Dari perspektif top-down, REIT dapat dipengaruhi oleh apa pun yang memengaruhi penawaran, dan permintaan, properti. Pertumbuhan populasi dan pekerjaan cenderung menguntungkan untuk semua jenis REIT. Singkatnya, suku bunga adalah kantong campuran.

Kenaikan suku bunga biasanya menandakan ekonomi yang membaik, yang baik untuk REIT karena orang-orang membelanjakan uangnya dan bisnis menyewa lebih banyak ruang. Kenaikan suku bunga cenderung baik untuk REIT apartemen karena orang lebih memilih untuk tetap menjadi penyewa, daripada membeli rumah baru. Di sisi lain, REIT sering kali dapat memanfaatkan suku bunga yang lebih rendah dengan mengurangi beban bunga dan dengan demikian meningkatkan profitabilitasnya.

Referensi cepat

Karena REIT membeli real estat, Anda mungkin melihat tingkat hutang yang lebih tinggi daripada jenis perusahaan lain. Pastikan untuk membandingkan tingkat hutang REIT dengan rata-rata industri atau rasio hutang pesaing.

Kondisi pasar modal juga tidak kalah penting yaitu adanya permintaan institusional terhadap ekuitas DIRE. Dalam jangka pendek , permintaan ini dapat membanjiri fundamental. Misalnya, saham REIT berkinerja cukup baik pada tahun 2001 dan paruh pertama tahun 2002 meskipun fundamentalnya lemah, karena uang mengalir ke seluruh kelas aset .

Pada tingkat REIT individu, Anda ingin melihat prospek yang kuat untuk pertumbuhan pendapatan, seperti pendapatan sewa, pendapatan layanan terkait, dan FFO. Anda ingin melihat apakah REIT memiliki strategi unik untuk meningkatkan hunian dan menaikkan harga sewanya.

Skala ekonomi

REIT biasanya mencari pertumbuhan melalui akuisisi dan selanjutnya bertujuan untuk mewujudkan skala ekonomi dengan mengasimilasi properti yang dijalankan secara tidak efisien. Skala ekonomi akan diwujudkan dengan pengurangan biaya operasional sebagai persentase dari pendapatan. Tapi akuisisi adalah pedang bermata dua. Jika REIT tidak dapat meningkatkan tingkat hunian dan / atau menaikkan harga sewa, REIT dapat dipaksa melakukan akuisisi yang dianggap tidak tepat untuk mendorong pertumbuhan.

Karena hutang hipotek memainkan peran besar dalam nilai ekuitas, ada baiknya melihat neraca. Beberapa merekomendasikan untuk melihat leverage , seperti rasio hutang terhadap ekuitas. Namun dalam praktiknya, sulit untuk mengetahui kapan leverage menjadi berlebihan. Lebih penting untuk menimbang proporsi hutang dengan suku bunga tetap versus hutang dengan suku bunga mengambang. Dalam lingkungan suku bunga rendah saat ini , REIT yang hanya menggunakan hutang dengan suku bunga mengambang akan dirugikan jika suku bunga naik.

Pajak REIT

Sebagian besar dividen REIT bukanlah yang dianggap IRS sebagai dividen yang memenuhi syarat, sehingga umumnya dikenakan pajak dengan tarif yang lebih tinggi.Bergantung pada kelompok pajak Anda, dividen yang memenuhi syarat dikenakan pajak sebesar 0%, 15%, atau 20%.Namun, dengan REITs, sebagian besar dividen dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa — hingga 37% untuk tahun 2020.

Referensi cepat

Secara umum, dividen REIT dikenakan pajak sebagai penghasilan biasa. Karena itu, Anda disarankan untuk memiliki REIT di akun yang diuntungkan pajak seperti IRA atau 401 (k).

Namun, mungkin ada kabar baik di sini. Karena REIT adalah bisnis pass-through, dividen apa pun yang tidak dihitung sebagai dividen yang memenuhi syarat mungkin memenuhi syarat untuk pengurangan 20% pendapatan bisnis yang memenuhi syarat (QBI). Misalnya, jika Anda memiliki $ 1.000 dalam bentuk dividen REIT biasa, Anda mungkin berhutang pajak hanya sebesar $ 800.

Garis bawah

REIT adalah perusahaan real estat yang harus membayar dividen tinggi untuk menikmati manfaat pajak dari status REIT. Pendapatan stabil yang dapat melebihi hasil Treasury dikombinasikan dengan volatilitas harga untuk menawarkan potensi pengembalian total yang menyaingi saham kapitalisasi kecil. Menganalisis REIT mengharuskan investor untuk memahami distorsi akuntansi yang disebabkan oleh depresiasi dan memperhatikan pengaruh makroekonomi.